Данный материал является продолжением темы "Программа малоэтажного строительства для России - взгляд из США". Автор проекта считает, что необходима срочная разработка государственной стратегии развития малоэтажного строительства и в том числе для социально незащищенных слоев населения, не привлекая при этом бюджетных ассигнований.
Сегодня пришло понимание необходимости широкого развития малоэтажного строительства, которое становится самой востребованной категорией доступного жилья для подавляющей части граждан России проживающих в пригородах больших и малых городов, в промышленных и административных центрах, в заводских поселках и сельских населенных пунктах, в хуторах и на фермах. А все вместе - это решение национальной проблемы обеспечения граждан регионов доступным жильем c учетом их доходов, что помимо прочего позволит изменить лицо региональной России.
При этом, если исходить из понимания того, что малоимущий гражданин по своему определению не в состоянии приобрести современное комфортное жилье в собственность и вынужден, как и во всем цивилизованном мире, арендовать его, то широкое внедрение на современных принципах долгосрочной аренды в социально направленных жилых комплексах позволит и этой категории граждан уверенно рассчитывать на улучшение своих жилищных условий. Тогда становится совершенно ясно, что для решения проблемы потребуется возвести за 10-12 лет только социального малоэтажного жилья более 1 миллиарда кв.м. Охватить такой объем строительства без государственного нормативно-правового участия и разработки эффективной стратегии, которая позволит решить задачу в кратчайший срок, на современном инновационном уровне и при минимальных затратах, задача не выполнимая. Поэтому уже сейчас необходимо на базе единого пакета уточненных нормативно-правовых документов, разработанных в привязке к новым условиям, программно оценить для каждой территории структуру и перспективный объем малоэтажного строительства жилья, градосоставляющих объектов, коммунальной инфраструктуры и предприятий стройиндустрии, опираясь на которые составить реальное представление о суммарных по стране объемах и стоимости предстоящих работ и возможных сроках их исполнения. При этом предлагается при разработке стратегии исходить из необходимости в первую очередь создать жилой фонд для наименее защищенных слоев населения, для которых базовой основой является жилье предоставляемое гражданам на правах долгосрочной аренды в социальных комплексах из многоквартирных домов (60%) и жилье в виде скромных социальных таунхаусов и коттеджей (по 20%), приобретаемых на льготных условиях в собственность. Для этой категории граждан, а так же для расселения аварийных и ветхих домов, предлагается выйти к 2014 году на ежегодный уровень ввода не менее 1 млн.социальных квартир и домов или порядка 100 млн.кв.м/год.
Для того, чтобы более точно определить потребность в социальном жилье для малоимущих семей обратимся к анализу реально эксплуатируемых аналогов. Например, в США в городе на 50 тыс. жителей функционирует по 8 - 10 социальных жилых комплексов на ~500 квартир в каждом. И это в условиях американского уровня жизни. В России, особенно в первые 10 лет, потребность в комплексах на такой город составит как минимум 15 единиц или 8000 квартир, что позволит расселить до 15-20 тыс. граждан и кроме того еще 15 тыс.человек расселить в 5000 ед. социальной индивидуальной застройки. Это безусловно данные для разработки программы-максимум, которая основывается на современном западноом понятии комфортности жилья, основой которой является расселение граждан из расчета по комнате на человека и не более двух поколений в одной квартире. Понятно, что повсеместное достижение в России указанного уровня комфортности потребует как минимум 15-20 лет. При этом нельзя забывать , что за этот период Европа и Америка значительно продвинутся вперед и мы опять окажемся в положении отстающих. Но, видимо, на данном этапе целесообразно на стадии разработки стратегии и Генпланов остановиться на указанных современных требованиях к комфортности, имея в виду возможность в дальнейшем вносить необходимые коррективы. Это не исключает нормативного закрепления понятия комфортности для каждой климатической зоны и отдельно для сельской местности и пригородов. Представляется целесообразным заложить в стратегию развития малоэтажного строительства приведенные данные. Тогда при ежегодном вводе начиная с 2014 г. 1-го млн.ед. жилья и при указанной выше структуре социальной застройки появится возможность за последующие 10 лет предоставить новое жилье 50-60-ти млн. граждан. Если кроме того учесть целесообразность проведения в этот же период капитального ремонта в некоторой части высвобождаемого жилья (8-10 тыс.дол. квртироремонт), то это может дать для арендного заселения дополнительно до 1,5 млн. квартир и расселить в них как минимум еще 4,0 млн.чел.
За 2009-2013 годы, когда будет происходить последовательное наращивание темпов работ за счет первых вводов новых объектов стройиндустрии и реконструкции действующих предприятий (в 2008 г. введено около 200тыс. индивидуальных домов), следует предусматривать ввод 3 млн. квартир и домов.
Такие объемы работ достигнуты лишь в одной стране - США, где в 2006 году построено 1,5 млн. квартир и домов. Других аналогов с таким масштабом работ и где стоимость 1-го кв.м. на 25-30% ниже , чем в аналогичных зданиях в России, нет. И если проанализировать тот путь, который прошел американо-канадский бизнес прежде чем выйти на такие объемы и стоимости, то можно перешагнуть через допущенные Западом ошибки и перенять лучшее, что достигнуто за последние 50 лет бурного развития отрасли малоэтажного строительства.
Основные нововведения, которые позволили вывести на североамериканском континенте отрасль малоэтажного строительства на передовые позиции, сводятся к следующему:
1. Последовательный переход на единую для всей территории от Флориды до Аляски технологию малоэтажного строительства при возведении жилых домов стоимостью до 250-300 тыс.дол.,комплексов из многоквартирных домов и в т.ч. для малообеспеченных граждан, градосоставляющих объектов любого функционального назначения, малых объектов просвещения и здравоохранения. В результате только в жилищном строительстве действует несколько тысяч каталожных проектов зданий отвечающих практически любым материальным возможностям и вкусам заказчика.
Апробированная технология, которая практически опутала весь североамериканский континент, позволяет возводить здания без использования кранового оборудования и сварочных работ, минимизировала применение материалов из невосполнимых природных ресурсов, исключила необходимость строительства и эксплуатации котельных и теплотрасс и т.д.
2. Полная реорганизация стройиндустри, которая сегодня представлена на каждой территории предприятиями средней и малой мощности стоимостью до 5 млн.дол.,с минимальным транспортным плечом доставки продукции на стройплощадки спецтранспортом . Предприятия типа российских ДСК в малоэтажном строительстве применения не нашли, т.к. технологическая маневренность крупных предприятий не соответствовала требованиям индивидуальных заказчиков вносить изменения в проект по ходу строительства, в то время как замены на малом предприятии доступны без остановки производства.
3. Внедрение современных организационно-финансовых схем, которые позволили резко снизить стоимость работ, повысить интерес инвесторов к социальному строительству за счет предоставления льгот и принятия мэриями на себя части расходов по кредитованию строительства, практически исключить участие госструктур в строительстве и эксплуатации после утверждения стройгенпланов социальных застроек (в России предлагается возлагать на мэрии со всей юридической ответственностью обязанности созаказчика строительства социальных жилых комплексов на период до выдачи ордера на производство работ по застройке).
Но вернемся к ситуации складывающейся в этом секторе строительства в России.
Сегодня не просматривается четкой государственной политики в вопросах малоэтажного строительства и прежде всего не подтверждена стратегия его комплексного развития. Не разработаны мероприятия обеспечивающие рост объемов социального строительства, отсутствуют единые государственные стандарты устанавливающие степень комфортности жилья в городах и сельской местности, по-прежнему действуют нормативы при выделении социального жилья, что ни в коей мерой не увязано с поставленной задачей выхода на европейский уровень обеспечения жильем социально не защищенных слоев населения, не внедряется в должной мере арендная форма предоставления социального жилья и государственное финансовое участие в этом процессе и т.д. и т.д. При этом каждый регион, а иногда и каждая территория, выбирают "свой " путь в решении этих вопросов и, как показала практика, в большинстве случаев она основана не на оптимальных экономических и иных принципах, а отвечает сиюминутным интересам и возможностям властей и бизнеса в условиях катастрофической нехватки жилья в регионе. В результате мы имеем то, что имеем. Особую критику вызывает неоправданное многообразие технологических решений и связанных с этим архитектурных решений малоэтажной застройки. Находят применение дома из кирпича и бруса, щитовые и бревенчатые, панельные и из легких бетонов, объемные и прочие. В совокупности со сказанным выше это создает все условия не для эффективного экономически обоснованного решения проблемы, а для временного успеха и отправления очередного "победного рапорта".
Нужно так же учитывать, что кроме жилья требуется провести практически полное обновление "парка градосоставляющих объектов ", обеспечить строительство жилья для фермеров, в военных городках, для работников Крайнего севера, для житилей умирающих населенных пунктов, небольшие производственные объекты и т.д и т.д. Мы не очень ошибемся, если примем на данном этапе рассмотрения, что это составит объем дополнительного строительства эквивалентный вводу еще 25-35 млн.кв.м. жилья в год. Возникает законный вопрос-можно ли выйти на интенсивность работ 120-130 млн. кв.м./год сохранив существующие технологии и организационно-финансовые инструменты? Ответ совершенноо ясен - НИКОГДА!!! Как выходили в свое время десятки не выполненных решений и постановлений, так все и вернется на "круги своя". Это и понятно. Если рассматривать поставленную Президентом задачу выйти на ежегодный объем ввода всех видов жилья в количестве 1 кв.м. на человека в год, то сегодня Западу этого достаточно, но в сложившихся российских условиях при таких темпах потребуется как минимум 30-40 лет чтобы выйти на современный евро-американский уровень обеспеченности жильем. Так когда же мы "догоним", учитывая что Запад за это время уйдет далеко вперед?
Необходим "революционный" и очень быстрый поворот в стратегии малоэтажного строительства, которое должно стать локомотивом не только в развитии жилищного и городского строительства, но ускорит создание коммунальной инфраструктуры и местных транспортных коммуникаций. Наше предложение основывается на решении задачи именно в этом направлении с акцентом на приоритетное строительство (без привлечения бюджетных средств, а используя только кредитный портфель ) социального арендного жилья, заселение которого производится по ордерам мэрии. Техническая основа предложения базируется на последовательном внедрении по образцу североамериканского континента единой для страны технологии малоэтажного строительства, по которой прежде всего должно быть организовано возведение частных социальных жилых комплексов из многоквартирных домов с арендным заселением.
Анализ показал, что если в основу стратегии заложить внедрение единой технологии малоэтажного строительства (рекомендуется апробированная десятилетиями североамериканская технология) и современные организационно-финансовые схемы,то это создаст те "революционные" условия, которые позволят вывести отрасль на необходимый уровень вводов современного комфортного жилья.
Переход на единую технологию позволяет:
• Перевести отрасль на современную индустриальную основу как за счет реконструкции действующих предприятий стройиндустрии, так и за счет нового строительства и тем самым содать условия для значительного сокращения сроков строительства жилья и градосоставляющих
объектов при одновременном снижении их стоимости.
• Обеспечить сокращение против аналогичного строительства в РФ затрат на возведение социальных комплексов, таунхаусов и коттеджей как минимум в 1,3-1,5 раза и бюджетные затраты на объекты коммунальной инфраструктуры на 30-40%.
• Свести к абсолютному минимуму банковские риски за счет выделения ипотечного кредита на строительство социального жилого комплекса застройщику и местным органам власти, а не каждому квартиросъемщику.
• Полностью унифицировать конструктивные элементы зданий, что позволяет создать территориальные базовые наборы малых и средних предприятий стройиндустрии и на их основе возводить по единой строительной технологии каталожные малоэтажные объекты любой функциональной направленности.
• За счет массового строительства социальных жилых комплексов не только решить проблему обеспечения современным комфортным жильем малоимущих граждан на современных условиях соцнайма , но и создавать миграционный и резервные жилые фонды, военные городки и казармы, привлечь Газпром, Лукойл, Роснефть и т.д. к строительству жилья для отработавших северный срок работников на паритетных началах с местной администрацией и т.д.
Из необходимых к внедрению организационно-финансовых нововведений следует выделить следующие:
- Ввести в обращение льготные Социальные Ипотечные Кредиты (СИК) под 6% годовых ( учетная ставка выше 6% субсидируется государством) на срок 30 лет, предназначаемые для строительства социального жилья, а так же строительства или реконструкции сопутствующих предприятий малой стройиндустрии.
- Разрешить выделять единый СИК застройщику на весь объем строительства жилого социального комплекса из многоквартирных малоэтажных домов под арендное заселение с отнесением на местные органы власти согласованной доли возврата в размере до 25% от объема кредита (доля муниципалитета в финансировании социального строительства). При этом застройщик в дальнейшем зачисляет на свой счет поступления за аренду со 100% квартир, но обязан согласовывать с мэрией изменения в стоимости арендной платы.
- В целях создания фонда мэрии для погашения её доли в СИК и оказания финансовой помощи остронуждающимся гражданам при оплате стоимости аренды жилья разрешить налоговым органам перечислять на спецсчет мэрии 100% налогов от строительства и эксплуатации объектов построенных на средства СИК. Разрешить перечислять на этот же счет бюджетные средства,
сэкономленные при строительстве и эксплуатации объектов коммунальной инфраструктуры (отказ от строительства котельных, теплотрасс, крупных очистных сооружений, резкое сокращение расходов на ЖКХ и т.д.).
- Владелец социального жилого комплекса исчисляет стоимость аренды с учетом выполнения собственными силами полного перечня работ по содержанию жилых зданий, территории застройки, оборудования квартир, тепловых пунктов. При этом предусматривается, что каждая квартира должна быть оборудована стационарной и подвесной мебелью в кухне и ванной комнате, холодильником, стенными шкафами, принудительной вентиляцией в туалете, кухонными плитами и современной сантехникой. Каждые 7 лет владелец комплекса своими силами и за счет своих средств ремонтирует квартиры и подъезды, вывозит по графику сегрегированный бытовой мусор, убирает снег, содержит зеленые насаждения и спортплощадки и т.д. Все перечисленные затраты подлежат учету при расчете стоимости аренды, в которую так же включена оплата за э/энергию, тепло, газ и воду. При этом стоимость аренды не должна превышать 4 дол/кв.м./мес. Все
вопросы к местным коммунальным службам, включая финансовые, отражаются в договоре между коммунальными службами и владельцем
комплекса. Налогооблагаемая прибыль владельца комплекса на 500 квартир, за вычетом выплат по ипотечному кредиту, колеблется в диапазоне 250-350 тыс.дол в год,что следует признать достаточным стимулом для инициирования участия инвесторов в строителстве и эксплуатации социального жилья.
-В целях сокращения срока предстроительного периода и ликвидации возможных коррупционных проявлений установить, что мэрия является юридическим созаказчиком застройщика на период до выдачи разрешительного ордера на производство работ по строительству социальных жилых комплексов.
- Разрешить муниципалитетам оказывать долгосрочную адресную финансовую помощь остронуждающимся арендаторам социального жилья в размере до 50% от стоимости аренды.
(Перечисленные организационно-финансовые нововведения исключают необходимость привлечения бюджетных ассигнований в социальное малоэтажное жилищное строительство и могут быть применены при любой иной единой технологии, но при условии что строительство и эксплуатацию комплексов осуществляют частные компании и при этом не предусматривается строительство или реконструкция котельных и теплотрасс.)
Как видим нововведения касаются главным образом малоэтажного строительства для малоимущих граждан и граждан среднего достатка.
Однако уже сейчас представляется необходимым разобраться с некоторыми вопросами, определяющими общий по стране подход к решению проблемы и рассмотреть предложения по организационной схеме строительства в пионерный период, который определит собой весь дальнейший ход реализации Программы. Поэтому прежде всего об организационной схеме, в основу которой заложена необходимость создать такие условия для администрации регионов и муниципальных образований, которые позволят им с одной стороны избежать хаоса в столь значительном финансовом и строительном потоках и, с другой, не допустить роста цен при строительстве социального жилья. Кроме того представляется, что будет ошибочно изолированно рассмотривать отдельные вопросы в отрыве от проблемы в целом, поэтому организационная схема должна включать в себя решения по всему комплексу вопросов малоэтажного строительства, включая возведение индивидуального жилья повышенной категории, градосоставдляющих объектов, создание малой стройиндустрии и ряда смежных предприятий , без которых поставленная задача не будет решена. Т.о. необходимо найти оптимальное взаимоувязанное решение по созданию практически новой отрасли строительства. Разобщенное решение возникающих вопросов резко затормозит развитие работ. Поэтому целесообразно включить в Программу предложение о создании единого государственного консультативно-нормативного центра с территориальными филиалами, который возьмет на себя бесплатные консалтинговые услуги регионам и муниципалитетам по таким вопросам как единый подход при разработке генеральных планов , помощь в размещении заказов на проектные работы, разработка и защита в утверждающих инстанциях предлагаемых финансово-экономических нововведений и т.д. В пионерный период центр дополнительно возьмет на себя процессуальные вопросы по подготовке документации для выделения единых социальных ипотечных кредитов (СИК) застройщикам жилых комплексов, застройщикам индивидуального жилья, застройщикам градообразующих объектов и предприятий стройиндустрии, а так же СИК на капитальные ремонты жилья и объектов коммунальной инфраструктуры.В этот же период центр должен взять на себя функции заказчика по строительству выставочных комплексов с финансированием из средств фонда развития ЖКХ.