GVA Sawyer фиксирует тренд на смену градостроительной парадигмы в России!
GVA Sawyer подготовила мини-исследование основных трендов рынка недвижимости как проявление смены градостроительной парадигмы.
Согласно исследованию, новое поколение российских девелоперов стоит перед необходимостью самостоятельно менять градостроительную парадигму российских городов вслед за изменившимися запросами потребителей-миленниалов, в то время как большинство действующих градостроительных нормы и генпланов в России – фактически наследуют советские подходы.
В начале 20 века в СССР на фоне резкого роста городского населения, и под действием коммунистической идеологии, сформировалась микрорайонная урбанистическая парадигма. В ее рамках стали строится многоэтажные жилые микрорайоны с минимально-необходимым количеством социальной и коммерческой инфраструктуры в пешей доступности. В середине 20 века микрорайонная парадигма захватила многие развитые страны, в первую очередь идеологически связанные с СССР. В 70-х годах начался процесс отказа от подобной модели застройки и снос микрорайонов в западной Европе, однако в восточной Европе микрорайонны активно строились до развала СССР.
После развала СССР и банкротства коммунистической идеологии, перед новыми властями России встал вопрос поиска новой градостроительной парадигмы, однако заниматься поиском ответа никто не торопился. Задача загрузить разваливающийся советский стройкомплекс представлялась более важной, в итоге, микрорайоны продолжали и продолжают строить в России и по сей день. Частные девелоперы в 90-х годах шли по легкому пути и занимались «точечной» застройкой в наиболее доходных локациях, что только усугубило проблемы микрорайонов.
К началу 21 века в России сформировалась тенденция к движению в сторону американской градостроительной парадигмы, которая включает в себя центральное общественно-деловое ядро города – «сити» и малоэтажные «спальные» микрорайоны – «субурбии». Вокруг городов-миллионников стали появляться «коттеджные» поселки, а в центре города начали строится небоскребы-бизнес-центры. Самый главный проект России в этом направлении – Москва-Сити.
Однако кризис 2008 года, от которого Россия так и не оправилась, привел к невостребованности дорогих площадей в небоскребах. Часть офисных площадей (по мере технической и юридической возможности) стали переводить в гостиничные или апартаменты. Рынок статусной "загородки" стал все больше переходить на продажу участков без подряда. В итоге, за 20 лет после развала СССР в России установилась некая смесь из советских и американских урбанистических понятий 20-го века.
Выделим основные тренды, наблюдаемые на рынке в России, являющиеся, по мнению GVA Sawyer, следствием начала процесса смены градостроительной парадигмы.
Рынок офисной недвижимости
На офисном рынке наблюдается тренд на сокращение среднего лота, связанный с сокращением офисного персонала, числа новых рабочих мест, переходом бизнесов на дистанционный тип работы. Многие профессии в ближайшие несколько десятилетий будут автоматизированы, персонал будет заменен программными продуктами. Большие сокращения ожидаются в бухгалтерии, управленческом персонале среднего и низшего звена. Таким образом снижается спрос на классические офисные площади.
Наблюдаются тренды:
уход от гигантомании офисного строительства
увеличение доли объектов смешанного использования (добавление к офисам иных функционалов для более полной реализации ресурсного потенциала территории)
развитие коворкингов.
Рынок гостиничной недвижимости
На гостиничном рынке наблюдается тренд на размывание граней, включая удаление "демаркационных линий" между отелями разной звездности (формальная обязательная классификация является вопросом административным, а не коммерческим), появление отелей смешанных форматов, например "поштел" как коммерчески эффективный гибрид хостеловской примитивности с разумной долей люксовости антуража.
Идет очевидная смена акцентов: общественные пространства становятся для гостя важнее самого номера, в котором он проводит все меньше времени.
Изменения планировочных и технологических решений гостиницы в некотором смысле приближают ее к жилому формату. В частности:
совмещение лобби, холла и зоны питания
отказ от классических ресторанов с четко фиксированными временными слотами для завтрака-обеда-ужина
совмещение в одном здании отеля с апартаментами длительного/краткосрочного проживания
Рынок торговой недвижимости
Новые торгово-досуговые пространства (фуд-маркеты, фуд-парки, креативные пространства и пр.).
Увеличение доли развлекательной недвижимости: спрос на концертные площадки, выставочные и общественные пространства.
Достижение насыщения в сегменте классических региональных и супер-региональных ТРЦ.
ТРЦ будущего – это торгово-развлекательно-обучающе-досуговый парк, который может быть интегрирован в жилую среду и быть более-менее распределенным по пространству квартала. Однозначно, окупаемость такого объекта - не чета люксовой торговой галереи одежды и обуви.
Рынок жилой недвижимости
В жилой недвижимости набирает популярность квартальная застройка «европейского» типа. Основные черты такой застройки:
малая или средняя этажность
уменьшение средней площади квартиры, евро-квартиры, студии
закрытые дворы без автомобилей, собственные участки земли у жителей первых этажей
совмещение различных форматов жилья в одном квартале: квартиры и таунхаусы
со стороны улицы первые этажи заняты под коммерческую функцию.
Общий вывод
Суммируя выделенные тенденции из разных секторов недвижимости, можно выделить общие тенденции по смене градостроительной парадигмы:
Квартальное планирование. На первом месте пешеход, а не автомобиль
Общественные пространства вместо «зеленых зон»
Снижение средней высотности до 5-7 этажей (высота дерева)
Децентрализация коммерческой недвижимости: многофункциональность как ответ на многозадачность
Во многом выделенные тенденции перекликаются с концепцией «Нового урбанизма», возникшего в 80-х годах в США как альтернатива спальной субурбии. Однако, если присмотреться повнимательнее, то становится очевидным, что эта концепция не совсем нова, а является усовершенствованной репликой парадигмы европейского градостроения 18-19 века.
Выделенные тенденции являются пока слабо выраженными на рынке. По-прежнему массовая застройка российских городов, за редким исключением, представляет собой мрачное советское наследие, генпланы городов имеют четкое функционально разделение. Однако, новые тенденции в градостроительстве, по мнению GVA Sawyer, являются прогрессивными и отвечающими тенденциям общечеловеческого развития и перехода к постиндустриальному обществу. Таким образом, переход России на новую градостроительную парадигму представляется неотвратимым, однако длительность "переходного" периода в текущей геополитической ситуации трудно прогнозируема.
Эксперты из Группы компаний «Прайм аудит» (Тверь) отмечают важность комплексного подхода к ведению бизнеса. В области аудита и бухгалтерского учёта, проблем и решений налогообложения и правового (управленческого) консультирования лучше решать проблемы с профессионалами: "Если вы хотите, чтобы ваш бизнес работал как швейцарские часы и приносил ещё больше прибыли, то имейте в виду: мы знаем, как этого добиться!". Подробнее об услугах компании - здесь.
Также необходима и автоматизация управленческого учёта - с помощью передовых программных решений это под силу любым компаниям. Если внимательно рассмотреть вопрос, то затраты на ПО носят всегда разовый характер, а вот реальная отдача будет идти всегда. И сегодня использование специализированной программы для управленческого учёта позволяет строительным компаниям работать успешно в условиях кризиса с минимальными потерями.
НА рынке применяется и передача бухгалтерии под аутсорсинг - в этом случае предприниматель экономит до 70% расходов на финансовое сопровождение бизнеса. Но это- при условии работы опытного квалифицированного аутсорсера.
GVA Sawyer – международный консультант рынка коммерческой недвижимости и девелоперская компания полного цикла с более чем 20 опытом работы.
С 1999 года представитель в России и СНГ международной ассоциации GVA Worldwide, объединяющей профессионалов в сфере недвижимости в 25 странах мираGVA Sawyer принимает участие в деятельности:
RICS, Urban Land Institute, CCIM, Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов (РГУД) и др.
Сфера деятельности компании – предоставление полного спектра услуг на рынке недвижимости, включая девелопмент, функции технического заказчика, управление строительством, брокерские услуги, консалтинг, организацию финансирования проектов, создание проектов "под заказчика".
В портфеле компании GVA Sawyer целый ряд успешно-завершенных девелоперских и консалтинговых проектов торгового, офисного, гостиничного и жилого назначения. GVA Sawyer имеет офисы в Москве, Санкт-Петербурге и Красноярске.
География проектов, услуги по которым предоставляла компания, включает более 50 городов Российской Федерации и стран СНГ. В 2014 году компания с группой международных партнеров начала девелоперский проект по редевелопменту территории старого порта в городе Котка (Финляндия).