На очередном заседании Клуба экспертов элитной недвижимости «Золотой квадрат», который прошел 3 июня в «Гранд Петергоф СПА Отель» в Петродворце (коттеджный поселок «Михайловское»), участники дискуссии представили результаты исследований покупательских предпочтений, выполненные различными компаниями. В результате дискуссии впервые на «Золотом квадрате» был поднят вопрос о несоответствии существующего на рынке продукта запросам покупателей, которые выросли за прошедший кризисный 2009 год.
По словам генерального директора ЗАО «Найт Фрэнк Санкт-Петербург» Олега Баркова, клиенты стали крайне рационально подходить к покупке недвижимости, тщательно считать деньги, учитывая при покупке предстоящую смету на ремонт и расходы на будущую эксплуатацию жилья. Теперь практически нет инвестиционных покупок, когда состоятельные люди рассматривали приобретение элитного жилья как выгодное вложение денег в условиях роста цен с целью последующей продажи и не особо задумывались о параметрах и планировке жилья. Сегодня они долго и тщательно выбирают из нескольких вариантов, приезжают на объекты со своими дизайнерами. При принятии решения, в большинстве случаев, не готовы сразу к 100-процентной оплате, и договариваются с продавцом о рассрочке до 3 месяцев. «Типичный портрет покупателя элитной недвижимости – собственник бизнеса средних лет, который хорошо понимает, каким он хочет видеть будущее жилье. Изменившаяся ситуация заставила и девелоперов тщательнее подходить к разработке проектов. В результате усилилась конкуренция, что пошло на пользу рынку», - рассказал Олег Барков.
В то же время эксперты отмечают, что элитный сегмент быстрее восстанавливается от кризиса. По словам генерального директора компании «ПБЛ Холдинг» Антона Федченко, двухэтажный кирпичный дом площадью 280-310 кв.м на участке 20-22 сотки в коттеджном поселке «Михайловское» (Петродворец) с подключенными коммуникациями и черновой отделкой перед началом кризиса стоил 37.5 млн. рублей. На пике падения спроса, когда продажи почти прекратились, при условии 100-процентной оплаты его можно было приобрести со скидкой до 40%. Динамика продаж, по словам Антона Федченко, составила порядка двух домов в месяц. «Активные строительные работы начались в августе 2006 года, а уже через месяц состоялась первая сделка. К августу-сентябрю 2008 года (начало кризиса) было продано 50 домов с участками из 66. Сейчас в продаже осталось всего 2 коттеджа. Большинство покупателей рассматривают дома в нашем поселке для постоянного проживания». Эксперты отметили, что такой темп продаж был благодаря отсутствию конкурентных проектов такого формата в южном и юго-западном направлении.
Недвижимость в Москве новостройки.
Впервые эксперты открыто признали, что слабое место девелоперских проектов на рынке элитного жилья – планировочные решения, которые до настоящего момента не являлись критическим фактором при выборе квартиры. Большинство клиентов переделывают планировку под свои предпочтения. То же самое относится к черновой отделке – при ремонте переделывается фактически все, вплоть до штукатурки. Марина Мартыненко, ведущий аналитик Строительной корпорации «Возрождение», подтвердила это и подкрепила результатами анализа, который был проведен в их компании. «К сожалению, от 60 до 70% покупателей переделывают планировки». Это данные по всем объектам Строительной корпорации, введенным в эксплуатацию до 2006 года включительно. Необходимо отметить, что проектирование по этим домам проводилось в 2002-2003 годах.
Александр Ольховский, вице-президент банка ВТБ, президент ГУД, отметил, что процесс создания продукта – это комплексная проблема. «Девелопер должен учесть, в том числе, и вопросы денег, экономики проекта, объем выхода площадей и качества. Зачастую продукт получается неидеален. В нем есть компромиссы, которых в жилье премиум-класса быть не должно».
В ходе жаркой дискуссии на тему современных планировочных решений Игорь Казаковцев, генеральный директор компании «МК-Интерио» (дизайн интерьеров и архитектурное проектирование), предложил архитекторам и девелоперам еще на этапе проектирования объектов «привлекать к работе интерьерщиков, поскольку, в итоге, им доводить до совершенства облик и планировку квартиры». Ведь с конечными покупателями – будущими жильцами взаимодействуют именно они.
Многие эксперты констатировали, что угадать предпочтения конкретного покупателя невозможно, да и просто не существует универсальной планировки. Екатерина Соколова, руководитель архитектурной группы Галерея дизайна/bulthaupСанкт-Петербург, говоря о загородном сегменте, рассказала, что требования практически всех покупателей сходятся в том, что в доме должна быть обширная гардеробная, и лучше - несколько, высота потолков не меньше 3,3 метра, пространство кухни желательно отделять от столовой. «А вот наличие зимнего сада или бассейна теперь неактуально. Еще одной новой тенденцией стало стремление стилевого единства в оформлении экстерьера и интерьера дома». Екатерина отметила, что это касается как самого дома в целом, так и вспомогательных построек на участке.
В ходе заседания модератор встречи Елизавета Конвей, руководитель направления Жилая элитная недвижимость «Найт Фрэнк Санкт-Петербург», представила несколько портретов потенциальных покупателей, основанных на опросе целевой группы. Данное исследование показало, что, действительно, в начале 2010 произошли значительные изменения с точки зрения покупательских предпочтений. «По результатам исследования можно констатировать возросшую необходимость в дополнительных объектах вспомогательной инфраструктуры: увеличенные размеры гардеробных, кладовые помещения в подвальном уровне. Клиенты больше не хотят тратить время, деньги и силы на перепланировку квартиры. Статусным элементам покупатели предпочитают качественную инженерию, продуманную логистику объекта, сбалансированный объем инфраструктуры. Таким образом, на первый план выходит качество. Безликие дома проигрывают ярким, с внятной концепцией проектам. Для создания успешного проекта необходим комплексный подход», - подвела результаты своего исследования Елизавета.
Эксперты соглашаются, что люди устали от ремонтов, и жилье с удачной полной отделкой, если она соответствует вкусу клиента, вызывает больший интерес и как результат, больший спрос среди клиентов. Леонид Рысев, генеральный директор «Рысев риэлти. Элитные квартиры», привел несколько примеров из своей практики, когда элитные квартиры с качественной новой отделкой продавались быстрее, чем совсем без нее. С точки зрения инфраструктуры, качественные, профессиональные услуги СПА, массажа, салона красоты увеличивают стоимость самого дома, в целом, и стоимость квартиры, в частности, при условии хорошей управляющей компанией. «Дефицит качественного предложения существует», с этим тезисом согласились все эксперты.
Нововведения медленно приживаются на нашем рынке, Михаил Фуркатов, директор по маркетингу и продажам HomeLab, представляя результаты своего исследования сделал вывод, что «уровень дискуссии по вопросу систем домашней автоматизации еще раз подтвердил весьма поверхностное, если не сказать, искаженное знание темы и, как следствие, весьма настороженное отношение к технологии «умный дом» как таковой. Если девелоперы и застройщики до сих пор с трудом попадают в ожидания клиентов по планировкам квартир и не могут определиться с тем нужна ли им отделка, то трудно ожидать большего в правильном отношении к такому относительно новому для Санкт-Петербурга продукту, как «умный дом». С другой стороны, теперь четко видно текущее восприятие системы «умный дом» и понятно направление изменения этого восприятия».
Клуб экспертов элитной недвижимости «Золотой квадрат»
Основан в июне 2009 г. силами Галереи дизайна/bulthaup и компании Knight Frank. Миссия Клуба – способствовать повышению стандартов качества элитной недвижимости путем внедрения лучших мировых тенденций (концептуальных, инженерных, архитектурных, дизайнерских и т.д.) на рынок недвижимости Санкт-Петербурга, а также формированию достоверных знаний о рынке. Членами Клуба, по замыслу организаторов, станут эксперты и профессионалы рынка недвижимости: девелоперы, архитекторы, дизайнеры, которые первыми используют в своей практике современные веяния, а также более широкая аудитория людей, которым небезынтересны темы недвижимости и life style. Заседания Клуба будут проводиться в разных форматах – от регулярных рабочих встреч до выездных туров, презентаций, брифингов и т.д.