Международная консалтинговая компания Knight Frank St Petersburg подвела итоги 2013 года на рынке загородного высококлассного жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Тенденции
- Начиная со II полугодия 2013 г. отмечается снижение объема предложения объектов высокого ценового диапазона. Наметившаяся в 2012 г. девелоперская активность не получила своего продолжения в 2013 г., результатом чего стал выход в продажу всего 2 новых поселков класса А и 4 проектов класса В.
- Общее количество коттеджных поселков в элитном сегменте составляет 16, а в бизнес-классе – 34 объекта.
- Отмечается переориентация ряда поселков бизнес-класса на более низкие сегменты путем включения в проектынебольших по площади домов и таунхаусов, что отражается на стоимости предложений.
- Прошедший год характеризовался стабильным спросом на объекты элитного сегмента. Период, в течение которого заключается сделка,по-прежнему весьма длительный и составляет не менее 2 месяцев.
- Средние цены имеют тенденцию к увеличению. Годовой рост цены составил 13% за элитное домовладение и 4% для объекта бизнес-класса.
Тамара Попова, Руководитель отдела исследований рынка недвижимости, KnightFrankSt. Petersburg:
В 2013 г. мы отмечали сохранение интереса покупателей к элитным загородным домам.По нашим наблюдениям, рынок стал более конкурентным с точки зрения качества предлагаемых объектов, а спрос – более избирательным. Девелоперы как никогда тщательно подходят к вопросу проработки концепции, уделяют внимание качеству строительства домов, архитектуре, удобству планировочных решений, оптимальности составаинфраструктуры. Покупатель же более практичен и рационален и внимательно изучает предложение на рынке. В связи с этим срок заключения сделок не сокращается. Мы предполагаем, что в следующем году ситуация существенно не изменится, и стабильным спросом будут пользоваться готовые объекты, расположенные в локациях, удобных для постоянного проживания.
Иллюстрация 1
|
Класс А
|
Класс В
|
|
Показатель
|
Изменение, 2013/2012
|
Показатель
|
Изменение, 2013/2012
|
Количество коттеджных поселков, шт.
|
16
|
|
-16%
|
34
|
|
-11%
|
Общее число домов в экспонирующихся на рынке поселках, шт.
|
378
|
|
-17%
|
1 929
|
|
-30%
|
Из них число свободных, шт.
|
244
|
|
-14%
|
858
|
|
-33%
|
Число проданных домов, шт.
|
35
|
|
3%
|
164
|
|
-39%
|
Количество поселков, где продажи начались в течение 2013 г., шт.
|
2
|
|
-75%
|
4
|
|
-33%
|
Средняя стоимость коттеджа, тыс.долл.
|
2 027
|
|
13%
|
621
|
|
4%
|
Источник: Knight Frank St. PetersburgResearch, 2014
Ключевые события
- В элитном коттеджном поселке «Репино Бриз» было реализовано 5 коттеджей. Консультантом и одним из эксклюзивных брокеров объекта выступает компания Knight FrankSt. Petersburg.
- Во многих объектахбизнес-класса сделок не состоялось. Вместе с тем отмечен устойчивый интерес покупателей к отдельным коттеджным поселкам класса В, спрос на дома в которых был стабильно высоким.
- По итогам года в продажу поступили 2 новых поселка элитного сегмента и 4 объекта бизнес-класса.
- Завершена реализация домов в проекте «Жемчужина Разлива». Также стоит отметить возвращение в экспозицию проекта «Кюмлено».
Иллюстрация 2
Новые коттеджные поселки, продажи в которых начались в 2013 г.
Название
|
Адрес
|
Количество домов
|
Цена, млн$
|
Класс А
|
TerijokiClub
|
Курортный р-н, г. Зеленогорск
|
9
|
от 2,6
|
Райт Парк
|
Всеволожский р-н, пос. Энколово
|
13
|
от 1,6
|
Osko-Village
|
Всеволожский р-н, пос. Мендсары
|
15
|
от 1,2
|
Класс В
|
Club
|
Приозерский р-н, пос. Светлое
|
17
|
от 0,3
|
Вивальди парк
|
Всеволожский р-н, пос. Медный Завод
|
32
|
от 0,5
|
Загородный комплекс Курортный
|
Курортный р-н, г. Сестрорецк
|
9
|
от 0,5
|
Классика
|
Выборгский р-н, пос. Ленинское
|
3
|
от 0,7
|
Кюмлено
|
Всеволожский р-н, дер. Кирполье
|
18
|
от 0,3
|
Ламбери
|
Всеволожский р-н, пос. Энколово
|
56
|
от 0,8
|
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2014
Предложение
По состоянию на конец 2013 г. в продаже находилось 16 коттеджных поселков класса А. По сравнению с показателем 2012 г. объемсвободного предложения в поселках высшего ценового сегмента уменьшился на 14%. Одной из главных причин сокращения предложения на рынке стал интерес покупателей к премиальным объектам. Кроме того, за 2013 г. в продажу поступило всего два новых коттеджных поселка и одна дополнительная очередь существующего объекта.
С начала 2013 г. в продажу вышло 4 новых коттеджных поселка класса В. Несмотря на появление в экспозиции новых объектов, объем предложения в данном классе уменьшился на треть по сравнению с этим показателем на конец 2012 г. Несоответствие качества строительства коттеджей уровню требований, предъявляемых покупателями к объектам бизнес-класса, привело к тому, что в некоторых поселках продажи были приостановлены, а в ряде объектовбыло приято решение о продаже участков без подряда. Кроме того, в последние полгода наблюдается тенденция переориентирования некоторых поселков бизнес-класса на более низкие сегменты путем включения в объект небольших по площади домов и таунхаусов. Эти меры позволяют увеличить ликвидность объектов, однако меняют их восприятие у представителей целевой группы, на которую девелоперы рассчитывали изначально.
В 2013 г. рынок элитнойзагородной недвижимостипредставлен преимущественнообъектами площадью 300–450 м2.При этом в общем объеме предложения присутствует значительная доля объектов средней площадью 250–300 м2, грамотное проектирование в которых позволяет сохранить допустимое для элитного коттеджа внутреннее пространство.
В коттеджных поселках бизнес-классапредложение разнообразно по площади объектов. Причем в этом сегменте прослеживается прямая зависимость размера дома от местоположения поселка: чем ближе к городу находится объект, тем большие площади коттеджей и меньшие площади участков предлагаются покупателю.
Спрос
Минувший год характеризовался стабильным спросом на объекты элитного сегмента. В 2013 г. было заключено 35 сделок, что на одну больше, чем годом ранее. При этом необходимо отметить, что период, в течение которого заключается сделка, по-прежнему весьма длительныйи на сегодняшний день составляет в среднем 2–2,5 месяца.
Отмечавшаяся в середине 2012 г. активизация продаж объектов класса В не получила развития в 2013 г. По итогам года было продано на 39% меньшекоттеджей бизнес-класса, чем годом ранее. Отметим при этом, что стабильные продажи осуществляются всего в нескольких проектах, а в большей части коттеджных поселков сделки единичны или отсутствуют совсем. Данный факт говорит о сохраняющемся несоответствии имеющегося предложения потребностям рынка.
Тенденцией последнего времени можно назвать ориентацию покупателей на дома, рассчитанные напостоянное проживание, удаленностью до 30 км от КАД. Доля таких объектов в структуре продажпо итогам 2013 г. составляет 65% в классе А и 78% в классе В. Вместе с тем отмечается увеличение влияния местоположения поселка на принятие решения о приобретении домовладения. В этом отношении значительно выигрывают объекты, расположенные в популярныхКурортном и Всеволожском районах. Также заметно усиление роли ценового фактора, что говорит о том, что покупатель подходит к выбору объекта более рационально.
Структура распределения сделок на рынке элитной загородной недвижимости по бюджету покупки показывает, что наиболее популярными стали коттеджи стоимостью$2,1–2,5 млн. Отметим, что по сравнению с 2012 г.среднийбюджет сделки с объектом класса Аувеличился на 8%, что в том числе связано со структурой предложения. В загородных объектах класса В наибольшей популярностью пользовались коттеджи средней стоимостью $0,5–$0,6 млн.При этом по сравнению с итогами прошлого года бюджет покупки увеличился незначительно – на 3%.
Коммерческие условия
Интерес к объектам высокого ценового сегмента на фоне незначительного роста предложения привел к увеличению средней стоимости домовладения. Рост показателя для коттеджей класса А по сравнению с 2012 г. составил 13%.
В коммерческих условиях объектов класса В отмечается две разнонаправленных тенденции. В востребованных поселках цены предложения имели тенденцию к увеличению. В проектах со слабой динамикой продаж цены предложения не увеличивались, а в ряде случаев даже уменьшались с целью привлечения покупателей. Совокупность данных факторовобусловила сдержанный рост среднего показателяв поселкахбизнес-класса. Годовой прирост средней цены домовладения в классе В составил 4%.
Прогноз
Анализ динамики основных показателей на рынке загородной недвижимостив 2013 г. показывает, что темпы выходановых проектовв высоком ценовом диапазонезамедлились. Стабильный спрос на объекты класса А и недостаточное количество новых поселков, ожидаемых к выходу на рынок в ближайшей перспективе, создают предпосылки к дальнейшему уменьшению предложения. В условиях нестабильной рыночной ситуации и отсутствия свободных денежных средств девелоперы не рискуют начинать строительство новыхкоттеджных поселков. Некоторые девелоперы переориентировались на поселки более низкого класса либо заняли выжидательную позицию. Вымывание ликвидного предложения и недостаток объектовбизнес-класса, востребованных рынком, дают основания говорить о дальнейшем сокращении качественного предложения в сегменте. Ситуацию могутпоменять только позитивные макроэкономические изменения.Однако при всех неблагоприятных факторах мы все же ожидаем старта продаж в новых запланированных поселках.
В случае сохранения покупательского спроса и отсутствия новых проектов, а также низкой строительной активности создаютсяусловия для умеренного роста цен на домовладения класса А.В сегменте бизнес-класса предпосылок для роста цен в следующем году мы не видим. Основное количество сделок будет сосредоточено в поселках, находящихся в высокой стадии готовности, имеющих развитую инфраструктуру и расположенных в престижных локациях города и области.
Источник: Knight Frank St. Petersburg