Недавно эксперты инвестиционного фонда Strategy Capital Advisor представили краткий обзор рынка недвижимости за 2015 год по всем секторам рынка, включая жилье разного класса.
Эконом класс.
Ввод площадей в Москве в 2015 г. был максимальным, и в настоящий момент объем предложения находится на историческом пике. Предложение квартир смещается в сторону юга и юго-востока Москвы – драйвером для этого является освоение промзон и реконструкция МКЖД. Цена на массовый сегмент жилья довольно сильно менялась в течение года, с ростом в первой половине и падением во второй, с амплитудой около 10% в среднем по рынку, и к декабрю 2015 г. она достигла уровней 2014 г. – то есть в среднем около 140-150 тыс. руб./кв. м. Существенный объем сделок в массовом сегменте проходит с привлечением ипотеки (до 40%), и стимулирование ипотеки в начале 2015 г. существенно подстегнуло спрос и цены. Но имеющее место снижение покупательной способности (это заметно и по сокращению бюджета покупок) и вероятная отмена субсидирования ипотеки приведут к стагнации спроса и коррекции цен. Видимо, это особенно явно будет ощущаться в 2016 г., пока предложение на рынке будет оставаться высоким.
Жилье и апартаменты бизнес-класса.
Предложение новостроек остается инерционно высоким – в продаже дома, которые начали строить 3 года назад. Цены в этом сегменте жилья в течение года корректировались, и по итогу их снижение составило (в рубле) 4,5% к 2014 году, в среднем 220-230 руб./кв. м. В сегменте бизнес-класса конкуренция между застройщиками только нарастает – вводится или уже продается несколько жилых комплексов на территориях промзон, объем застройки которых сопоставим с объемом всего московского строительства (например, территория ЗИЛа предполагает более 3,5 млн. кв.м жилья, что сопоставимо с вводом жилья в старой и новой Москве в 2015 г.). Вместе с тем, покупатели и здесь снижают бюджет покупок – на 11% упала средняя цена сделки в этом сегменте за год. И в этом сегменте, скорее всего, коррекция цен будет ощущаться сильнее, чем в эконом-классе, поскольку конкуренция за покупателя заставит застройщиков снижать цены дальше, а клиент частично уйдет в более низкий класс. С другой стороны, будет нарастать и дифференциация: качественные и построенные объекты будут сохранять свою стоимость, в то время как недостроенные или не удобные объекты будут стремительно дешеветь.
Жилье и апартаменты премиального класса.
Здесь рублевые цены практически стояли (точнее, динамика была разнонаправленной от района к району и от дома к дому), а долларовые снизились значительно – до 20%. В среднем по городу кв. м элитного жилья стоит 8-12 тыс. долл. - при условном курсе 60-75 руб./долл. Средняя цена сделки также сократилась и составляет около 1 млн. долл., что произошло за счет сокращения приобретаемых площадей в большей степени, чем за счет снижения цены. В этом сегменте еще более выражена дифференциация проектов: цена предельно зависит от его уровня и степени готовности, соответственно, снижение цен в среднем по рынку не означает отсутствия их роста по конкретному проекту.
Проект LookupRealty -
http://lookuprealty.ru/moskva-severo-zapadnyj-ao, помогающий искать по всем новостройкам Москвы и Московской области определяет
текущий год как разнофакторный, итоги которого будут интересны для экспертов именно с точки зрения прогнозов.
Cнижение доходов населения отразилось на самом маржинальном сегменте рынка недвижимости – на строительстве жилья: впервые за последние годы застройщики начали снижать объемы строительства. Впервые мы видим на рынке жилья падение рублевых цен продаж. Это означает, что падение спроса и обеднение население (фактическое и ожидаемое) лишает населения возможности покупки жилья. Отмена субсидирования ипотеки усугубит спад в эконом-сегменте: во многом благодаря этому инструменту мы видели хорошие продажи на первичном рынке в прошлом году. С отменой данного инструмента поддержки, первичный рынок упадет вслед за вторичным. Поскольку застройщикам нужно достраивать начатые проекты, цены на массовое жилье будут двигаться вниз, чтобы найти оставшихся платежеспособных покупателей в более низком ценовом сегменте.