В начале года специалисты инвестиционного фонда Strategy Capital Advisor подготовили краткий обзор рынка недвижимости за 2015 год по всем секторам рынка.
Эксперты отметили: "Офисная недвижимость по-прежнему лидирует в структуре инвестиционного спроса – это 40% объема всех сделок купли-продажи. Следом идет торговля – 25%, следом – склады, привлекшие в этому году беспрецедентный интерес инвесторов (18% общего объема инвестиций), и остальные сектора".
В отчете отражена следующая тенденция - по итогам прошлого года чистое поглощение площадей сколько ввели vs сколько поглотил рынок) оказалось положительным: то есть темпы ввода снизились так значительно, что даже сократившийся спрос оказался выше, чем прирост предложения. Вывод - новых офисов построено в два раза меньше в сравнении с прогнозом: 0,6 млн. кв. м вместо анонсированных 1,2 млн. кв. м. Сейчас остается незанятыми около 3-3,5 млн. кв. м офисных площадей, то есть 17-20% в целом по рынку. Если считать, что поглощение площадей сохранится стабильным ближайшие годы (а именно около 0,6 млн. кв. м в год), то «запас» рынка офисов сформирован еще на 6 лет. При этом в 2015 г. положительное влияние на спрос оказали сделки «улучшения жилищных условий» компаниями, и уровень поглощения, который мы видели, был в немалой степени (процентов на 60%) обусловлен ими: например, многие арендаторы площадей В-класса переехали в подешевевший А-класс.
Также выделим представленный критерий - вакантность площадей по сегментам:
А-класс: 25%
В- класс: 15-19%
В течение 2015-го года вакантность немного снизилась – из- за снижения объема ввода новых площадей к концу года, а не за счет реального увеличения спроса. Если вакантность слегка снизилась в течение 2015 г., то ставки продолжили свое падение, обновив исторические минимумы.
Рублевые ставки в среднем по рынку снизились за год на 20%, в то время как валютные ставки (там, где они еще остались) – на 40%.
Специалисты отметили, что из тенденций офисного рынка в 2015 г. важно выделить окончательную победу рублевых договоров. Редкие владельцы офисов А-класса еще способны удержать долларовую ставку. Все остальные перешли в рубль, зафиксировав снижение доходов. Арендные каникулы теперь могут достигать 6 мес., а индексация устанавливается в размере 8-10% для рублевых договоров (ниже инфляции).Также, надо отметить прецедентный суд между ОАО Вымпелком и его арендодателем, в котором решением первой инстанции установлен валютный коридор 30-42 руб./долл., для оплаты арендных платежей. Решение, вынесенное судом в пользу арендодателя, идет вразрез с практикой рынка, и, вероятно, не создаст прецедента для ухода арендаторов от рисков валютных договоров, но может быть всякое. Также необходимо сказать о повышении фискальной нагрузки на владельцев офисных зданий – через применение исчисления налогов от кадастровых стоимостей к зданиям от 2 тыс. кв. м. Все это в совокупности привело к падению чистых доходов владельцев офисной недвижимости в два раза и более к прошлому году.
Сделки на рынке офисов проходят по скорректированным ценам. Необходимо учесть, что фактически многие сделки были согласованы еще годом ранее.
В OOO «Рем-Проджект-24» знают офисное пространство и внутри помещения и снаружи. Качественная подготовка офисного здания к жизни - это качество и комфорт всех составляющих. От инженерных до интерьерных решений. Специалисты OOO "Рем-Проджект-24" подняли высокую планку среди конкурентов в качестве оказания общестроительных услуг - как по линейке ценообразования, так по другим важным характеристикам - http://remproject24.ru/services/2840178.