Реконцепция поселка «Золотые пески» на Можайском водохранилище!
13 сентября 2018 в коттеджном поселке «Золотые пески» состоялась презентация второй очереди проекта и конференция по редевелопменту загородных поселков Подмосковья.
Рынок загородки очень редко балует нас деловыми мероприятиям. Это понятно - время для поселков очень непростое, как говорят. Редевелопмента ждут десятки, и даже сотни проектов. Тема необычайно актуальная. Именно поэтому она привлекла внимание многих: в мероприятии приняли участие представители компании-инвестора проекта «Золотые пески», СМИ, участники девелоперского, риэлтерского и архитектурного сообщества.
Обращаясь с приветственным словом к участникам конференции, Айк Зебелян, глава АР «ГРУПП» – инвестор проекта «Золотые пески» заявил, что его не пугают ранее замороженные проекты: «Меня всегда привлекали проекты загородной недвижимости. Изучив рынок, я понял, что ниша на данный момент вакантна. Девелоперы перестали смотреть в сторону загородного строительства, однако спрос есть. Да, это менее маржинальный рынок, чем многоквартирная застройка, тем более в Москве, но вместе с тем, это прекрасная возможность заявить о себе, сделать продукт качественный, востребованный. Я уверен, что при правильном маркетинговом подходе, при качественном строительстве актуальных, современных домов, проект может быть успешным».
Презентуя КП «Золотые пески», Инна Винникова, отвечающая за продажи и управление проектом, рассказала о его ключевых преимуществах. Первым, безусловно, является локация – 37 Га территории на полуострове Можайского водохранилища (береговая линия более 2 км.), которое является одним из самых чистых водоемов Московской области. Водохранилище создано в 1960–1962 гг. и используется для водоснабжения г. Москвы и многолетнего регулирования стока р. Москвы, гидроэнергетики, рыбного хозяйства, рекреации. Судоходство по водохранилищу отсутствует, хотя в первые годы после его создания существовала прогулочная линия длиной 27 км.
Территория поселка окружена заповедными зонами площадью в 300 гектар, а по соседству расположены памятники архитектуры и истории (см. Приложение).
По словам Инны Винниковой, поселок «Золотые пески» имеет не самую простую историю. Будучи загородным проектом компании Rodex Group, обанкротившийся в 2008 году, поселок фактически погибал: всего 15 домов, проданных в первой очереди, были заселены. Но при этом новоселы были лишены возможности пользоваться обещанными по проекту центральными коммуникациями. «Сейчас все крупные активы - более 160 земельных участков, в том числе 16 готовых домов собраны одним юридическим лицом, начаты работы по благоустройству поселка и приведению инженерных сетей (ВЗУ и сеть, КНС и сеть, электричество) в порядок. В 2018 году посёлок газифицировали, идёт подготовка ввода в эксплуатацию», - комментирует ситуацию Инна Винникова.
«Золотые пески» сейчас - это поселок с ценником комфорт класса (от 3,5 млн. руб .за дуплекс до 5,5 млн. руб. за дом с земельным участком и коммуникациями), но с заявленными качествами, превышающими комфорт класс, главными из которых является пакет центральных коммуникаций, включенный в стоимость дома, а также в перспективе создание близ поселка масштабной рекреационной зоны, площадью в 37 гектар - активити-парка водных видов спорта «МОRE рядом».
«Сейчас готовится мастер-план парка, - комментирует Инна Винникова, - но уже его состав примерно ясен: вейк-парк, марина, эллинг, пляж, ресторан, веревочный парк, спортивные площадки, инфраструктура для обслуживания спортивного водного оборудования». Работы по проектированию и строительству парка начнутся в 2019 году.
Участвующие в конференции девелоперы, риэлторы и проектировщики в режиме «свободного микрофона» рассказали собравшимся о других, к сожалению, немногочисленных, примерах редевелопмента загородных проектов, отметив необходимость объединять усилия для популяризации загородной жизни и отдыха.
Справка о мероприятии:
Спикеры
Зебелян Айк Рафикович, глава «АР ГРУПП»
В 2002 году закончил Черноморскую Гуманитарную Академию по специальности юриспруденция. В 2017 году закончил курс MBA в бизнес-школе Сколково. Начал заниматься недвижимостью с 2007 года. В 2012 году создал собственную девелоперскую компанию и начал реализовывать проекты в Сочи, с 2014 года – в Ростове-на Дону, Новороссийске. На данный момент реализовано более 10 проектов. В активной стадии строительства находится 5 проектов. Специализация - бизнес и премиум класс, клубные дома средней этажности на первой- второй линии от моря. Увлекается гольфом.
Винникова Инна Сергеевна, управляющая проектом, «АР ГРУПП»
Кандидат социологических наук. В недвижимости с 2005 года. Начинала работать у Михаила Гуцериева («А.Н.Д. – Недвижимость», запуск ТЦ «Фестиваль»). Далее возглавляла отдел консалтинга загородной недвижимости в Blackwood (2007-2008). С 2008 по 2011 - заместитель генерального директора ЗАО «Большой Город». 2011-2012 директор по развитию «МИЭЛЬ-Недвижимость». 2012-2017 - директор по развитию в компании «Метриум».
Памятники архитектуры и истории близ КП «Золотые пески»
Усадьба Горетово в деревне Горетово в двух километрах от коттеджного поселка. В XVII веке Горетово было владением Мусиных-Пушкиных, а в 1742 году усадьба перешла к известному елизаветинскому вельможе - канцлеру А.П. Бестужеву-Рюмину. Сюда он был сослан в период опалы с 1758 по 1762 годы. Затем усадьбу наследовали его племянники - Михаил и Алексей Волконские. Сохранились флигель начала XIX века с колоннадой, церковь Троицы 1737 года, пруд и частично парк.
Усадьба Красновидовых в селе Красновидово, в пяти км от поселка. В конце XIX века она принадлежало В.К. Фон-Мекк, владельцу многих железных дорог в России. Здесь в 1878 году он устроил Красный двор, соорудил церковь Александра Невского (разобранную в связи со строительством водохранилища). В посёлке сохранились деревянные и каменные строения того времени, водонапорная башня.
Ново-Никольский Собор готической архитектуры стоит на высокой крутой горе в 20 км от коттеджного поселка. Храм двухэтажный. Первый его этаж, сложенный из огромных глыб дикого камня, — это ворота крепости XIV в. Здесь в надвратной церкви хранился чудотворный образ Николы Можайского, вырезанный из дерева в том виде, в каком святитель явился когда-то над осажденным городом. Существует поверье, что данная икона обладает необыкновенной силой.
Старое Село у впадения реки Колочи в Можайское водохранилище. В XVIII - XIX веках оно принадлежало семейству Усовых. На старом кладбище сохранились надгробья их могил, рядом закрытая купами разросшихся деревьев - церковь Смоленской иконы Божией Матери, построенная в 1726 и перестроенная в 1790 годах в формах классицизма. Она является свидетелем Бородинского сражения, служила наблюдательным пунктом русским казакам, охранявшим броды у реки Колочи.
Бородинское поле в 12 км к западу от Можайска. Государственный военно-исторический музей-заповедник - старейший в мире (с 1839 г.) музей на полях сражений. Под охраной государства находятся сам исторический ландшафт, полевые укрепления, воинские захоронения двух Отечественных войн, обелиски, колонны, часовни в честь героев Бородина. В центре поля - основное здание музея, в котором находятся богатые коллекции обмундирования и вооружения эпохи 1812 года, личные вещи участников тех событий и многое другое. Рядом воздвигнут главный монумент на батарее Раевского, у подножия которого похоронен знаменитый генерал П.И. Багратион.
Исток Москвы-реки. Она вытекает из Старьковского болота. В 2004 г. здесь построена часовня «Живоносный источник Пресвятой Богородицы» по проекту можайского архитектора Н.Б. Васнецова.
Аналитическая справка о рекреационных возможностях Подмосковья
Сегодняшнее состояние рекреационного хозяйства в Подмосковье следует считать крайне неудовлетворительным по ряду причин, прежде всего экономических и социальных. К началу приватизации сеть курортных учреждений Подмосковья начитывала более 100 крупных санаториев и 2,7 тыс. учреждений стационарного отдыха. На 85% они принадлежали различным ведомствам и из-за дефицита финансирования в лучшем случае консервировались. В худшем – входили в сомнительные аферы с перепродажей, ставшие уже частью судебной практики.
Все это очень печально. Потому что, с одной стороны, рекреационные возможности Подмосковья реально огромны! Водохранилища, леса, культурные памятники, - все эта великолепная база для развития не только внутреннего, но и внешнего туризма. Вплоть до того, что в Подмосковье были открыты ценные минеральные источники и большие запасы лечебных торфяных грязей, не хуже, чем в Пятигорске и Ессентуках.
С другой стороны, Москва, при ее активном разрастании, создает все более сильное давление на природные комплексы области. В конце 90-х годов на водохранилищах Подмосковья отдыхало 1.2 млн. человек в год. Сейчас – до 5 млн. За это же время число дачных участков в области увеличилось в 3 раза!
Нерациональное природопользование убивает природу Подмосковья. Мы видим, как умирают ельники, загрязняются реки и хаотично застаиваются территории, без расчета нагрузки на природную среду. И решить эту проблему призваны в первую очередь осознанные и ответственные действия собственников подмосковных земель, которые в альянсе с властями области должны проявить сильную волю и смелость, перекроив саму систему использования территорий.
Курс на расширенное развитие непроизводственных функций и частичное развитие производственных в формах малого бизнеса в рассматриваемой перспективе должен стать альтернативой традиционно сложившейся хозяйственной специализации Московской области, сохранение которой в рыночных условиях может привести к экономическому и социальному тупику.
В Подмосковье пока очень мало примеров создания за счет частных инвестиций кластеров, удовлетворяющих современным требованиям – не более 10% от всех точек рекреации. Это, например, спортивные парки «Волен», Завидово, Конаково, гостиничные комплексы Яхонты, сеть Heliopark, «Истра Холидей», «Лада Холидей», «Медвежьи Озера».
Успешность проектов, расположенных на большем расстоянии от МКАД, чем 40-50 км, обуславливается наличием мощного ядра притяжения в виде крупной территории, богатого и разнообразного набора объектов инфраструктуры.
Кроме этого, необходимо отметить, что вне зависимости от местоположения и удаленности, рынок загородных коллективных средств размещения в значительной степени подвержен влиянию сезонности. Как правило, максимальные показатели заполняемости достигаются загородными отелями и пансионатами в весенне-летний период, когда загрузка достигает 80-85% за счет 100% в выходные и праздничные дни. Еще один пик - Новогодние каникулы.
И тем ни менее, немногие имеющиеся успешные примеры развития рекреации дают основу для возможности развития опыта создания курортных кластеров Подмосковья. И это вполне может стать основой для глобальной программы редевелопмента загородных проектов уже в ближайшем будущем.