Последние три года показали, что даже элитный рынок недвижимости Москвы способен меняться. Причем эти изменения (как географических приоритетов, так и структурной константы) весьма кардинальны и способны определить вектор развития сегмента не только в краткосрочной, но и в среднесрочной перспективе. Так считают в компании Est-a-Tet.
В обзоре компании выделяют тот факт, что упомянутые изменения обусловлены рядом факторов, среди которых - решение о создании охранной зоны в центре Москвы (принятое осенью 2011 года), в рамках которой будет создана сомкнутая система достопримечательных мест, а строительство новых объектов будет практически прекращено.
«В связи с этими законодательными изменениями в ближайшей перспективе во всех районах традиционно элитной застройки предложение новых объектов будет почти сведено к нулю. В этой ситуации практически единственным районом Москвы, где в ближайшие годы (2012-2013 гг.) на рынок будут выходить новые проекты, остаются Хамовники», – комментирует директор департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet Дмитрий Кузнецов. На протяжении всего года именно в этом районе сосредоточена основная доля первичного элитного предложения - 55% (для сравнения, идущие на втором месте районы «Тверской» и «Остоженка» в совокупности дают только 22% рынка).
Ключевыми проектами, сформировавшими ценовой фон в Хамовниках, являются «Садовые кварталы» и присоединившийся к ним в ноябре ЖК Knightsbridge, который вошел в стадию открытых продаж. Рост средневзвешенной цены на новые проекты в этом районе составил с начала года около 6%. Основное изменение стоимости было связано с ростом стадии готовности, естественным вымыванием ликвидных предложений, а также колебанием курсов валют в 3 кв. 2011 г.
«Хамовники» – новый район высокобюджетной застройки, формирующийся за пределами Садового кольца, в экологически благополучном окружении Москвы-реки и зеленых массивов. Границы районы – Смоленский и Зубовский бульвары, Фрунзенская, Новодевичья, Саввинская и Ростовская набережные и Хамовнический Вал. На сегодняшний день в районе представлено 26 новостроек вторичного рынка и 5 элитных «первичных» новостроек.
Надо отметить, что «Хамовники» начинают занимать лидирующие позиции не только по объему элитного строительства, но и по уровню проектов, которые являются структурообразующими как для этого района, так и для Москвы в целом. В ближайшей перспективе ожидается выход на рынок еще трех высокобюджетных проектов, что продолжит создание нового элитного кластера. Среди заявленных проектов: ЖК «Дом на Малой Пироговке» (ул. Мал. Пироговская, д.8), ЖК «Жилой квартал на Плющихе» (ул. Погодинская, вл. 4, 1 очередь). ЖК «Жилой квартал в Хамовниках» (ул. Льва Толстого, д. 23/7). Всего, по разным районам Москвы, в перспективе планируется выход на рынок 14 объектов общей площадью около 170 тыс. кв.м.
Что касается стоимости, то в целом по рынку на сегодняшний день самой высокой средней ценной квадратного метра обладают новостройки Басманного района (28890 USD/кв.м).Однако стоит отметить, что в настоящее время в данном районе представлен всего один объект (резиденция «Чистые Пруды»), поэтому среднюю цену сложно считать объективной. Похожая ситуация – в районе «Арбат». Здесь реализуются два объекта: ЖК «Афанасьевский» (средняя цена составляет 24500 USD/кв.м) и «Клубный дом на Арбате» (средняя цена ¬– 22000 USD/кв.м).
Высокая средняя цена квадратного метра в Пресненском районе обусловлена присутствием дорогих предложений (Гранатный, 6 и Сытинский туп., 3). Средняя цена в этом районе составила 24730 USD/кв.м.
Самая высокая средняя стоимость квадратного метра в новостройках по-прежнему остается в районе «Остоженка» (28660 USD/кв.м). На втором месте – «Якиманка» (21470 USD/кв.м), за которой следует район «Таганский» (20100 USD/кв.м).
Как уже говорилось, самая низкая средняя цена элитного предложения сегодня приходится на новостройки района «Хамовники», что обусловлено большим объемом предложения, находящимся на низкой стадии готовности, в частности объектом ЖК «Садовые кварталы». В настоящий момент диапазон цен на элитное жилье района «Хамовники» составляет 8030-24200 USD/кв.м. Обе цены приходятся на предложение в ЖК «Садовые кварталы»: по цене 8030 USD/кв.м. можно приобрести трехкомнатную квартиру площадью 167,7 кв.м, по цене 24200 USD/кв.м – квартиры с хорошими видовыми характеристиками на последних этажах (четырех-, пяти- и шестикомнатные квартиры площадью от 205,4-338 кв.м).
Продажа элитных квартир в Петербурге носит другой характер в силу еще большей зависимости от исторических мест. На размещение новых строительных объектов безусловно влияет и смена руководства региона. Санкт-Петербургское Агентство недвижимости Итака предлагает широчайший спектр услуг в сфере недвижимости, включая услуги титульного страхования. Это особенно важно для тех клиентов, которые стремятся максимально застраховаться от возможных рисков. В рамках данной услуги страхуются разные виды рисков, например такие как нарушения в процессе приватизации страхуемой недвижимости, сделка по поддельным документам, превышение полномочий участниками сделки и от многих других.
В конце 2011 года в здании театра «Балтийский дом» состоялась очередная выставка-семинар для населения «Жилищный проект во время которой посетители искаи ответы на свои вопросы во время бесплатных профессиональных консультаций по недвижимости и на специализированных семинарах.
Так как компания «Итака» была генеральным партнером мероприятия, то традиционно принимала активное участие в консультировании населения и в деловой программе выставки. Эксперт направления «Жилой фонд» компании Марина Вязовая выступила с докладом на тему «Обмен с доплатой на рынке готового жилья» в рамках семинара «Как улучшить жилищные условия?». О ценовой ситуации на рынке нового жилья посетителям выставки рассказала Ирина Румянцева, руководитель Центра продаж объектов нового строительства АН «Итака». Кроме того, ведущие специалисты Городского центра «Новостройки Северо-Запада, учрежденного компанией «Итака» весной этого года, провели презентацию новых проектов на первичном рынке. За время работы выставки мероприятие успели посетить тысячи петербуржцев, заинтересованных в улучшении жилищных условий.
На всех мероприятиях еще раз было подтверждено, что изменения на рынке элитной недвижимости в меньшей степени подтверждены колебаниям, но они есть и вектор изменений задается как внешними экономическими условиями так и внутренними особенностями города Санкт-Петербурга.