Вопросы разработки и строительства доступного жилья на основе малоэтажной застройки и наиболее эффективные методы решения жилищной проблемы предлагает ИП Ативанов И.П. из г. Ульяновска. Им рассмотрена малозатратная система ипотечного кредитования - наиболее реальное решение проблемы доступного жилья. К сожалению она не интересна региональным администрациям, так как не привлекает больших инвестиций. Однако вполне реализуема ЖСК и другими заинтересованными организациями.
Решение жилищной проблемы реально
Проблемы с жильем для большинства населения всегда были сложными. Экономический кризис сделал их неразрешимыми. Для принятия решений, способных изменить сложившуюся ситуацию необходимо не только знать реальное положение дел, но и находить наиболее эффективные механизмы его улучшения. Сегодня решению жилищной проблемы мешают высокая банковская процентная ставка, недостаточные объемы строительства жилья и, как следствие, недоступная для большинства населения стоимость жилья.
В то же время жилищное строительство наиболее ресурсоемкая отрасль. По разным подсчетам каждый рубль, вложенный в строительство, привлекает от 7 до 12 рублей инвестиций в другие отрасли - машиностроение, транспорт, производство стройматериалов, мебели и т.д. Таким образом, решая задачу обеспечения населения доступным жильем можно существенно ослабить негативные воздействия на экономику страны.
По программе «Доступное жилье» до 2010 года в России должно быть построено 410-430млн. кв.м жилья. Не будем оценивать перспективы выполнения этой программы. Даже в случае ее выполнения при сложившейся в стране общей потребности в жилье 1 570 млн. квадратных метров, а также с учетом выбытия ветхого и аварийного фонда, это составит примерно четверть необходимого. Такой дефицит не может не оказывать влияния на цену. Учитывая, что сегодня строительство является едва ли не самой привлекательной сферой для инвестирования, или точнее, для защиты накоплений - рынок жилья остается спекулятивным. Для получения более высокой прибыли инвесторы предпочитают строить дорогое жилье. В таком случае улучшение коснется в первую очередь наиболее обеспеченной части населения. А большинство действительно нуждающихся останутся наедине с непомерно возросшими ценами на квартиры, то есть, в еще более худшем положении, чем до начала реализации программы.
Следовательно, для того, чтобы жилищная проблема была решена, необходимо, по крайней мере, двухкратое увеличение объемов строительства. Существующая инфраструктура, сформировавшаяся еще в советские годы, не позволяет рассчитывать на подобный рывок и только максимальное использование новых технологий, в первую очередь деревянное каркасное домостроение дает надежду на такое увеличение без колоссальных капитальных вложений.
Уже не раз отмечалось, в том числе и Правительством страны, что в самых богатых странах северной Европы, США и Канаде основу жилого фонда составляют индивидуальные и блокированные деревянные каркасные и щитовые дома. В то же время здания из обычного кирпича в этих странах практически не строят, применяя даже в качестве отделки под кирпич керамические или пластиковые плитки. Причина проста. Деревянные каркасные дома обладают наиболее высокими теплозащитными свойствами. Учитывая все возрастающие цены на нефть и газ, ясно, что именно за ними - будущее. Другим фактором, определившим мировой выбор деревянного каркаса явилась его уникальная экономичность. Именно себестоимость строительства определяет доступность жилья. Поэтому для решения жилищной проблемы деревянному каркасному домостроению нет альтернативы.
Что же касается пожарной опасности таких домов, то она существенно преувеличена. За многие десятки лет строительства деревянных каркасных домов были найдены и используются достаточно простые, но эффективные решения, позволяющие существенно повысить и пожарную безопасность, и долговечность таких зданий.
Впрочем, долговечность иногда ставит свои проблемы. Например, как оценить насколько будет соответствовать дом потребностям, которые возникнут через несколько десятилетий? Поэтому уже при проектировании и строительстве дома необходимо учитывать неизбежность его не только физического, но и морального износа. Влияние морального износа избежать нельзя, однако предвидеть его последствия - необходимо.
В последние десятилетия скорость морального износа увеличивается. То есть, то, что сегодня представляется модным и дорогим, уже завтра смотрится архаичным и убогим. В таком случае удачной будет строительство или покупка жилья, перепланировка и даже реконструкция которого может быть осуществлена без больших дополнительных затрат. Действительно, семья находится в постоянном развитии. Дети растут, родители стареют, и у каждого из них появляются новые интересы. Поэтому квартира должна иметь возможность изменяться вместе с семьей.
Сегодня наиболее широкими возможностями для изменения обладают только наиболее дорогие дома, так называемой свободной планировки.
Не меньшими, если не большими возможностями для модернизации обладают деревянные каркасные дома.
Анализ решений, предлагаемых в мировой практике каркасного домостроения, позволяет выявить две тенденции, кардинально различающиеся по своему подходу. Условно их можно подразделить на две категории.
Немецкий подход
Гарантийный срок для каркасных домов, продаваемых в Германии, составляет не менее 25 лет, что соответствует сроку службы, превышающему 100 лет. Планировка таких домов предполагает последовательное развитие дома, как по объему, так и по площади. Как правило, приобретая дом, немецкая семья с маленькими детьми использует только первый этаж. По мере взросления детей осваивается мансарда, достаточно просто с помощью легких перегородок зонируется пространство. Конструкция дома сложна и сбалансирована, что обеспечивает его долговечную и энергоэффективную эксплуатацию. Организация производства и качественное строительство таких домов под силу только высококвалифицированному персоналу.
Канадский подход
Не афишируя своей концепции, североамериканские производители в системах Наскор и Экопан предлагают на наш взгляд принципиально иной подход. Основная ее задача - снижение себестоимости до минимума даже за счет уменьшения срока службы. Можно предположить, что в данном случае срок службы приближается к сроку морального износа и не превышает 50 лет. Организация производства по таким технологиям не представляет особого труда, однако его потребительские качества уступают традиционным в звукоизоляции и экологичности при практически равной энергоэффективности и возможности перепланировки.
Деревянное домостроение традиционно наиболее распространено в США. Особенно развиты различные формы каркасного и панельного малоэтажного деревянного строительства, широко практикуется строительство так называемых модульных домов, домов из заводских элементов и сборных заготовок. Например, из 2,2 млн. квартир, в многоквартирных домах строится менее 400 тыс. квартир, а односемейных домов - более 1,8 млн. единиц. Из них 1,5 млн. - каркасных, обеспечивающих ежегодно до 270 млн. квадратных метров общей площади индивидуального жилья.
Поэтому в деревянном домостроении США занимают лидирующие позиции в мире, опережая даже Скандинавию, которая отличается многолетней приверженностью к строительству из древесных материалов и большим, во многом уникальным опытом. В США древесину используют в качестве основы при строительстве 95% домов, в то время как в Финляндии - 90%, а в Канаде - 83%.
Несмотря на то, что Россия обладает четвертью всех мировых запасов лесных ресурсов, строительство домов из древесины в нашей стране сегодня непопулярно. Использование древесины в строительстве составляет менее 0,03 куб. м на 1 кв. м жилья, что в 17 раз меньше, чем в Финляндии. Что называется "сапожник - без сапог".
Что же касается наружной облицовки, то возможности для изменения облика каркасного дома сегодня практически неограниченны и зависят только от вкуса и финансовых возможностей хозяина дома.
Использование доступных материалов и экономичных технологий позволяют существенно снизить стоимость жилья. Это в свою очередь резко повышает доступность кредитов для населения.
Наиболее показателен следующий пример.
Оценим покупку двух квартир при необходимых кредитах 1.500 млн. рублей и 750 тыс. рублей при одинаковой ставке и близких по размеру ежемесячных выплатах.
Для большей наглядности сведем данные в таблицу.
Наименование | 1 вариант | 2 вариант |
Сумма кредита | 1 500 000.00 | 750 000.00 |
Ежемесячный платеж | 18 652.81 | 17 451.19 |
Отношение размера платежей | 0.94 | |
Количество платежей | 240 | 60 |
Годовой процент | 14 | 14 |
Общий платеж | 4 476 674.92 | 1 047 071.29 |
Отношение платежей | 4.28 | |
Плата за кредит | 2 976 674.92 | 297 071.29 |
Отношение стоимостей обслуживания кредита | 10.02 |
Таким образом, при 14 процентах платы за кредит и примерно одинаковой ежемесячной сумме платежа уменьшение размера кредита в два раза сокращает срок его выплаты в четыре раза, а сумму переплаты в десять раз. Это означает, что на выплаты, произведенные за более дорогую квартиру можно приобрести четыре(!) более дешевых.
Конечно, при снижении процентной ставки переплаты уменьшатся, однако и в этом случае более дешевое жилье предпочтительнее. Значит и в этом случае снижение цены - главное условие для повышения доступности жилья.
Может быть, это невыгодно банкам? Вполне вероятно. Однако в снижении стоимости кредитов есть и их интерес. Быстрый возврат кредитов не только снижает риски, но и дает возможность для кредитования существенно большему количеству заемщиков и, следовательно, большей прибыли.
Можно ли еще больше снизить стоимость и сделать жилье доступным большинству граждан? Решение этого вопроса было найдено еще восемь лет назад в Ульяновском областном фонде ипотечного кредитования жилищного строительства.
Название ему - малозатратная схема ипотечного кредитования. В свое время эта схема была представлена Государственной Думе и получила положительную оценку. Попавшая в период смены власти в регионе, она была забыта, а команда, ее разработавшая, - расформирована.
Суть этой схемы определялась сложившейся тогда ситуацией.
Необходимо было решить: какие ресурсы в условиях дефицита денежных средств позволят обеспечить решение жилищной проблемы. И эти ресурсы были определены. Кроме того, были сформулированы задачи по максимальному использованию потенциала интеллектуальных, материальных, производственных, административных и финансовых ресурсов, которые позволяли эффективно решать жилищную и, параллельно ей, массу других проблем. Главным результатом схемы являлось существенное снижение стоимости приобретаемого жилья.
Какая-то часть предложенной программы частично реализована сегодня другими. Например, в программах «Строй и живи», «Строим вместе» некоторые положения малозатратной системы ипотечного кредитования используются. Однако никакая часть не может быть столь же эффективной, как система в целом. Поэтому только системный подход и максимальное использование возможностей региона позволят решить жилищную проблему. Причем, оптимальные схемы реализации жилищных программ разных регионов могут, и будут различаться весьма существенно.
Каждый регион России обладает мощным потенциалом, который при грамотном использовании может и должен быть использован для блага его жителей. Наша квалификация и сбалансированная программа использования имеющегося регионального потенциала позволяет получить высокий экономический и социальный эффект.
Основные положения разработанной малозатратной системы ипотечного кредитования приведены в приложениях 1 и 2.
Приложение 1
РЕСУРСЫ ДЛЯ РЕШЕНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ПРОБЛЕМЫ
При формировании организации, способной создать условия для улучшения ситуации на рынке жилья необходимо позиционировать каждый его сектор и существующие ресурсы, которые могут быть задействованы.
Наиболее емким и перспективным представляется вторичный рынок.
Для его оживления необходимы минимальные ресурсы. В первую очередь это имеющееся жилье.
Большинство из желающих улучшить жилищные условия являются собственниками жилья. Это жилье имеет рыночную стоимость, поэтому оно может выступать в качестве первоначального взноса. Нами была разработана схема, согласно которой у каждого ее участника существовала реальная возможность постепенного улучшения жилищных условий.
Пошаговое улучшение предполагает схему, когда человек, не имеющий жилья, может претендовать на комнату гостиного типа, владелец гостинки - на однокомнатную квартиру, и так далее. Поскольку разница между ними не слишком существенная, ее погашение доступно большинству работающего населения. Однако эта схема работоспособна только при наличие дешевого жилья на первичном рынке. Решение именно этой проблемы позволяет рассчитывать на работоспособность всей малозатратной системы ипотечного кредитования. Оно обеспечивается решением задач финансирования строительства, предоставления земли и коммуникаций, использования эффективных технологий строительства и грамотным управлением имеющимися финансовыми, материальными, интеллектуальными и административными ресурсами.
Сегодня проблема финансирования строительства снова стала актуальной. Весьма существенный ресурс финансирования жилищного строительства представляют собой сбережения населения. Из практики работы в системе ипотечного кредитования нам известно, как много сегодня людей, готовых внести свои сбережения для улучшения жилищных условий, если только они будут застрахованы от потери государственными гарантиями.
При новом строительстве еще одним существенным ресурсом, влияющим на конечную стоимость жилья, является земля и коммуникации.
Безусловно, это один из товаров, продажа которого приносит доход в бюджет муниципального образования. Однако, чем дороже такая земля, тем дороже жилье, и тем меньше квартир, в конечном счете, получает население от ее продажи. Кардинальным решением этого противоречия является включение стоимости земли и коммуникаций в коммунальные платежи, осуществляемые после заселения собственниками жилья.
Дополнительным решением, позволяющим увеличить объемы предложения строительных площадок и благоустроить территории может стать проведение рекультивации неудобий.
Давно известным, но до настоящего времени весьма робким является строительство мансард.
Зачастую такое положение обусловлено тем, что органы, ответственные за техническое состояние жилья, муниципальные образования предъявляют завышенные требования к строителям в плане сопутствующих работ, что делает такое жилье неликвидным. В то же время с трудом изыскиваются средства для ремонта кровель. Рассматривать же строительство мансард необходимо не как дополнительный источник дохода, а как весомый ресурс в увеличении объемов экономичного жилищного строительства.
К наиболее существенным ресурсам следует отнести технологический уровень строительства. Именно от него в первую очередь зависит себестоимость жилья. Не секрет, что сейчас предлагается, как правило, дорогое жилье. И это понятно. Строителям необходимо было получить максимальную прибыль, а в условиях использования старых технологий, существенных потерь времени при строительстве, себестоимость его значительно возрастает.
Одним из естественных путей решения данных проблем является строительство жилья на окраинах городов и пригородных территориях. Таким жильем могут стать блокированные дома, так называемые таунхаусы. При ковровой застройке они позволяют достичь плотности пятиэтажных домов, значительно превосходя последние по качеству жизни. Есть еще одно преимущество. До окончания строительства многоэтажного дома его заселение невозможно. Строительство может тянуться годами. При строительстве же небольших домов и отлаженной технологии каждый следующий дом может быть передан под заселение в течение двух-четырех недель после начала строительства.
Существующие авторские разработки различных монолитных и деревянных каркасных домов подтверждаются соответствующими экономическими расчетами.
Использование существующих ресурсов возможно, если ими будет осуществляться грамотное управление.
При всей кажущейся простоте - это наиболее сложный и важный вопрос. От профессионализма руководства зависит успех или неуспех в выполнении жилищной программы. Необходимо иметь как экономические, так и технические знания, разрабатывать и уметь применять на практике передовые технологии строительства и управления, учитывать и формировать тенденции развития жилищного рынка. Задачи весьма непростые, но выполнимые.
Приложение 2
ВОЗМОЖНОСТИ РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ
Важнейшим показателем благосостояния людей является их жилье. Поэтому повышение доступности жилья является приоритетной задачей. Это возможно, если доходы покупателей будут расти быстрее стоимости жилья. Однако для этого необходимо значительное увеличение объемов строительства, чтобы в действие вступили законы конкуренции. Опыт показывает, что в настоящее время строительная индустрия не готова и будет всячески противодействовать такой конкуренции. Существующие рынки жилья в подавляющем большинстве случаев поделены, поддерживается баланс спроса и предложения, устраивающий строительный бизнес. Это в условиях увеличения спроса, обусловленного развитием ипотечного кредитования, способствует росту цены на жилье.
Попытка решить задачу снижения роста стоимости жилья косвенными методами, такими как изменение налоговой системы, других институтов государственного регулирования не только медлительный, но и зачастую вызывающий обратный эффект механизм. Отечественные менеджеры, как представляется, уже нашли возможные способы получения дополнительной прибыли теперь и за счет государства.
Остановить безудержный рост стоимости жилья возможно только в случае появления на строительном рынке серьезного участника, представляющего интересы государства и способного оказывать на этот рынок реальное воздействие. При этом от появления такой структуры может быть получен кумулятивный положительный эффект.
В первую очередь это связано с ее прозрачностью и, следовательно, в случае прибыльной работы, достаточно серьезными бюджетными поступлениями, которые можно использовать, в том числе и для увеличения объемов строительства.
Во-вторых, использование в ее структуре убыточных или малоэффективных в настоящее время предприятий строительства и строительной индустрии позволит платить приличную заработную плату их работникам, решать многие социальные вопросы.
В-третьих, для ее функционирования необходимо машины, механизмы, оборудование, инструменты и оснастка, в значительном большинстве своем способном производиться машиностроительными предприятиями области. Производство такой продукции также может положительно воздействовать на их финансовое состояние.
В-четвертых, для снижения себестоимости строительства необходимы новые технологии и материалы, а, следовательно, разработка нового оборудования, машин и механизмов, что позволит задействовать научно-исследовательские и проектно-конструкторские организации.
В-пятых, применяемые и разрабатываемые строительные материалы должны быть в основном местного производства, что в свою очередь позволит поддержать предприятия строительной индустрии области.
В-шестых, реноме государственного предприятия и государственные гарантии позволят привлечь сбережения тех слоев населения, которые с недоверием относятся к частному бизнесу.
Таким образом, возможна реализация весьма экономичной модели ипотеки, в максимальной степени учитывающей интересы, как населения, так и государства. Более того, такая ипотека способна стать локомотивом экономики региона.
г.Ульяновск,
Тел.(8422) 67-56-05
(9603) 65-52-72