Россияне всегда хотели жить в своем собственном индивидуальном доме. Вся история России подтверждает этот факт. В эпоху социализма данное стремление реализовывалось через мощное дачное строительство. Можно говорить о том, что данная тенденция имела протестный характер - по отношению к желанию государства заселить всех в многоэтажные дома. Безусловно, речь не идет о желании всех жить в своем доме, но иметь свой дом хотели бы почти все - особенно в городах в сочетании с городской квартирой.
Желание жить в городской квартире в первую очередь связано с высокой комфортностью жизни в городе. Когда у человека появлялись достаточные финансовые средства - он сразу начинал строить свой индивидуальный дом, где в первую очередь решались задачи именно комфортного проживания.
Государство пытается решать проблему жилищного строительства, оперативно подключаясь к управлению бизнес-процессами в этом вопросе. Об этом говорит и появление законопроекта о создании Фонда содействия жилищному строительству, который успешно проходит все этапы и возможно заработает уже осенью этого года.
Мартин Шаккум, руководитель комитета по строительству и земельным отношениям, считает, что данный законопроект устанавливает особенности создания и правового положения федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, а также возможность передачи полномочий Российской Федерации субъектам РФ в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
Таким образом, можно с полной уверенностью сказать, что определяющей стадией развития жилищного строительства в целом является именно земельный вопрос.
Предлагается наделить фонд полномочиями по проведению аукционов для комплексного освоения земельных участков для строительства жилья, по продаже земельных участков для строительства предприятий по производству строительных материалов, а также создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов.
Кроме того, фонд будет заниматься подготовкой заключений о целесообразности или нецелесообразности использования находящихся в федеральной собственности земельных участков, а также федерального недвижимого имущества для жилищного и иного строительства. Законопроект устанавливает процедуру формирования перечня земельных участков, дальнейшее использование которых для федеральных нужд нецелесообразно.
Главный акцент этого документа для муниципальных властей заключается в том, что допускается возможность передачи полномочий РФ по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности, субъектам РФ - при наличии утвержденного генплана городского округа, поселения или схемы территориального планирования муниципального района, утвержденных правил землепользования и застройки, а также утвержденной программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципальных образований.
Но пока закон отправлен на доработку и что принесет следующая модернизация неизвестно. Предлагается конкретизировать цели передачи субъектам РФ полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению земельными участками, уточнить полномочия органов управления и отдельные функции фонда и соотнести положения законопроекта с законодательством о приватизации государственного и муниципального имущества. Очень важная цель законопроекта - это устранение административных барьеров, препятствующие наращиванию темпов жилищного строительства и максимальное упрощение оформления земельных участков под застройку. В реальной жизни этот законопроект еще до его внесения в ГД РФ вызвал резкое противодействие ряда участников строительного рынка, потому что многих устраивает ситуация, когда земельные участки остаются невостребованными, поддерживая неудовлетворенный спрос рост цен на жилье.
В проекте недавно рассмотренной в Минрегионе концепции совершенствования региональной политики в Российской Федерации, говорится о том, что базовой целью региональной политики в Российской Федерации является обеспечение сбалансированного социально-экономического развития субъектов Российской Федерации. Это предполагает, с одной стороны, сокращение различий в уровне социально-экономического развития субъектов Российской Федерации. С другой стороны - обеспечение баланса между наращиванием экономического потенциала субъектов Российской Федерации и обеспечением комфортной среды обитания для населения, созданием равных возможностей для граждан Российской Федерации независимо от места проживания в реализации своих социальных и экономических прав и удовлетворении потребностей. А вот с учетом цифр статистики развития малоэтажного строительства без должного внимания к индивидуальному домостроению этого добиться невозможно.
Россияне, несмотря на все препятствия строили свое жилье и продолжают строить свое жилье, причем все в большей степени - малоэтажное.
Дом из газоблоков от компании СтройДомТраст
Один из путей для решения жилищного вопроса - строительство собственного дома из газосиликата (газоблок). Газоблок по характеристикам не уступает дереву и даже кирпичу и хотя иногда его сравнивают с пенобетоном, в полной мере это не совсем верно. Газосиликат имеет меньшую теплопроводность и меньшую плотность, а при одинаковой теплопроводности и плотности – будет прочнее. Дом из газоблоков способен дышать при правильном монтаже и отделке необходимыми материалами, что и позволяет создать в доме свой микроклимат, не хуже чем в доме из дерева .
В регионах власть и сама начинает развивать малоэтажное строительство.
В Челябинской области на юго-западе правобережного района Магнитогорска будет построено шесть малоэтажных поселков. Концепцию малоэтажного жилищного строительства рассмотрели в июне на заседании градостроительного совета при губернаторе. Сегодня доля малоэтажного строительства в общем объеме введенного в Магнитке жилья достигла 33,9 процента. Магнитогорцы стали отдавать предпочтение индивидуальным жилым домам. Они по цене они получаются гораздо выгоднее жилья в многоквартирных домах. В будущем в этом регионе долю малоэтажек планируется довести до 60 процентов. Первый пилотный проект ЮУ КЖСИ - поселок «Нежный» - органично вошел в представленную концепцию. Его строительство началось в 2006 году и завершается в конце 2008 года, всего планируется возвести 570 коттеджей, обеспеченных всей необходимой инфраструктурой. Одновременно прорабатываются вопросы строительства объектов соцкультбыта. Ведутся работы во втором поселке Уральский. Это присоединенная территория от Агаповского района, где проживает 30 процентов от плановой численности. В поселке упорядочены границы, обозначены улицы, определены места размещения инфраструктурных объектов. Ведутся работы по проекту планировки третьего поселка, его предварительное название - Зеленый. Следующие поселки - Южный и Радужный. Все они будут расположены вдоль обходной дороги вокруг Магнитогорска. Используются три типа застройки: малоэтажная застройка (трех-пяти этажные дома), блокировочная (таун-хаусы на трех-четырех сотках земли), усадебная (коттеджи и 10-20 соток земельный участок) и имения (около одного гектара земли для каждого владельца). Планируется, что в шести поселках будет построено порядка 4,5 миллиона квадратных метров жилья. В новых домах будут жить 120 тысяч человек, по 20 тысяч в каждом поселке. К слову - на сегодня в Магнитогорске проживает 413 тысяч жителей. Главной проблемой остается оперативное решение развития транспортной инфраструктуры, социальной сферы, вопросов водоснабжения и канализации.
Окончательные сроки реализации представленной на градостроительном совете концепции в этом регионе - к 2025 году.
В рамках программы «Строительство малоэтажного жилья» в Нижегородской области планируется построить 2 тыс. 604 тыс. домов. Для строительства малоэтажного жилья в 2008 году уже определено 39 территорий в 20 районах Нижегородской области. При каждом доме буде располагаться участок в 10 соток, кроме того, 20% площади пойдет на инфраструктуру. Стоимость 1 кв. м составит 15,5 тыс. рублей, а с учетом инфраструктуры - около 20 тыс. рублей.
Малоэтажные дома предназначены, в первую очередь, для участников Федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище» и программы социальной ипотеки которые предусматривают предоставление жилья по его себестоимости, при этом размер ежемесячных выплат не будет превышать 30% совокупного дохода семьи.
В Красноярском крае существует губернаторская программа "Дом" и она делает акцент на малоэтажной застройке. Одна проблема - рядовому горожанину воплотить мечту о загородном доме не так-то просто. По мнению специалистов, главное препятствие - несовершенство законодательной базы. Существуют сложности с приобретением земли под жилое строительство. Лучшие участки давно выкуплены, и многие из них становятся предметом спекуляций. Николай Глушков, заместитель губернатора Красноярского края, в одном из своих выступлений отмечает, что надо рассматривать малоэтажное строительство как резерв увеличения объемов ввода жилья в крае. В настоящее время возводятся два поселка в окрестностях Красноярска, другие объекты скоро появятся в Зеленогорске, Сосновоборске, Тасеево и Курагино. Но при этом замгубернатора отметил, что необходима государственная помощь в этом вопросе, поскольку строительство социальной инфраструктуры в коммерческом режиме приведет к многократному увеличению стоимости проектов. Поэтому в них должны присутствовать средства из федерального и краевого бюджетов.
Вот другие цифры - из Белгородского региона. Белгородцы за свой счёт и с помощью кредитов в январе-мае построили 95 индивидуальных жилых домов общей площадью 22,4 тыс. кв. метров. Но по данным Белгородского статистического управления ввод индивидуального жилья в сравнении с тем же периодом прошлого года снизился на 37,3 %. Доля индивидуальных жилых домов в общем объёме введенного по городу жилья составила 38 %. Средняя площадь построенного индивидуального жилого дома составила 235,9 кв. метра.
В июне Министерство строительства Республики Карелия в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» провело расширенное выездное заседание коллегии и семинар, посвященные развитию малоэтажного индивидуального жилищного строительства в республике. Министр строительства региона Валерий Момотов подчеркнул, что одним из приоритетных направлений развития рынка жилья в республике является индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство - это динамично развивающийся сектор строительного комплекса как в целом по России, так и в Карелии в частности. Это показывает и практика. За последние 5 лет на долю ИЖС в республике пришлось до 40 процентов от общего объема жилищного строительства. С 2003 по 2007 годы в городской местности и сельских населенных пунктах республики возведено 1513 индивидуальных домов общей площадью 185,8 тыс. квадратных метров. Минстроем РК разработана отраслевая целевая программа «Развитие индивидуального жилищного строительства в Республике Карелия на 2008-2010 годы». В настоящее время проект документа проходит необходимые согласования в соответствующих ведомствах. Предусматривается, что благодаря реализации отраслевой программы свои жилищные условия должны улучшить более 1,6 тыс. карельских семей. Интересно, что семинар по малоэтажному домостроению провела московская производственно-строительная компания «Навигатор», взводящая дома по канадской технологии «ЭКОПАН». Она готова строить жилье в Карелии.
В Ставропольском крае организациями всех форм собственности (включая индивидуальное строительство) в январе-мае 2008 года введено в строй 379,4 тыс. кв. метров жилья, что на 0,7% меньше, чем за аналогичный период 2007 года. Населением за свой счет и с помощью кредитов построено и введено в строй 204,4 тыс. кв. метров жилья. При этом удельный вес индивидуального жилищного строительства снизился и составил 53,9% в январе-мае текущего года против 54,6% за аналогичный период прошлого года.
Недавно в Новосибирске завершилась первая строительная неделя и в рамках недели на Сибирской Ярмарке прошла конференция по малоэтажному строительству по теме «Перспектива развития малоэтажного строительства в г. Новосибирске и Новосибирской области». В рамках конференции были обсуждены современное состояние и тенденции развития малоэтажного строительства в Новосибирске и НСО, нормативно-правовое регулирование малоэтажного строительства, новые технологии возведения малоэтажных жилых зданий. Руководитель департамента строительства Новосибирской области Владимир Анисимов рассказал о малоэтажном строительстве в регионе. В области выделено 9 территорий, предназначенных для создания демонстрационных зон, где будет возможность показать застройщикам в реальном исполнении новые технологии быстровозводимого жилья по умеренным ценам. Но цена квадратного метра без инженерного обеспечения метр площади в таких домах с его точки зрения не должна стоить более 30 тыс. руб. Две зоны уже располагают реализованными проектами жилых домов - в Колывани и районе Южного поселка представлено 11 объектов, построенных по разного качества проектам, из разных материалов, по разным технологиям и с использованием разных конструктивных решений.
В планах областной администрации начать в районе новосибирской агломерации строительство 10-15 поселков быстровозводимого жилья. В целом у малоэтажной застройки в новосибирском регионе хорошие перспективы, доля такой застройки ежегодно составляет около 25% от объемов вновь возводимого жилья. Власти надеются, что смогут обеспечить ежегодный прирост жилья на 5-7%. Для этого на территории области планируется реализация крупных инвестиционных проектов по производству строительных материалов и установление приоритета государственной поддержки инвестиционных проектов по созданию производства стройматериалов, являющихся дефицитными или не выпускаемыми на территории Новосибирской области. Но вот
и. о. руководителя главного управления архитектуры мэрии Новосибирска Игорь Лукьяненко в оценке перспектив малоэтажной застройки в черте города не был оптимистичен. В 2009 году потенциал городских территорий, которые можно выделить под частную застройку, будет исчерпан. При разработке генплана города строительство индивидуального жилья на территории города учитывалось и на опорной схеме проекта генплана, определяющей функциональное зонирование города, 30% территории от общего жилфонда отведено под индивидуальное жилищное строительство.
Всего в городе под индивидуальную застройку было выделено 230 га, на которых было сформировано чуть более 2000 участков для освоения. По данным статистики, в 2005 году было предоставлено 240 участков, в 2006 году - 460, в 2007 году - 659 участков.
В Екатеринбурге и области в январе-мае 2008 г. продолжился рост индивидуального жилищного строительства. Населением за счет собственных и заемных средств построено 225,4 тыс. кв. метров общей площади жилья, что на 16,8% превысило уровень соответствующего периода предыдущего года. Доля индивидуального жилья в общем объеме ввода составила в целом по области 62,1%, в г. Екатеринбурге - 29,8%.
Из истории малоэтажного домостроения (американской)
Возможен ли в России прорыв, который совершен американскими предпринимателями в массовом строительстве загородного жилья - пока непонятно.
Но эта история достаточно поучительна. Дома строились для сдачи в аренду. Компания «Левит и сыновья» решила в 1947 году создать новое пространство жизни для среднего класса. 7 мая 1947 года она объявила о намерении построить 2 тыс. домов для сдачи внаем ветеранам на своей земле в районе Лонг-Айленда, известном как Island Trees. Спустя два дня газета New York Herald Tribune сообщила, что половина будущих домов уже сданы. При таком фантастическом спросе времени продумать весь план будущего поселка у Левиттов не было. К счастью, Альфред заранее позаботился о проекте типового дома в стиле «Кейп-Код».
Это был очень скромный одноэтажный домик под двускатной крышей с двумя спальнями, гостиной и кухней общей площадью 74 кв. м; на чердаке при желании можно было устроить еще одну-две комнатки. Для молодых людей, вынужденных после войны жить в тесных городских квартирах с родителями, на чердаках, в подвалах или вообще в неотапливаемых летних домиках, «Кейп-Код» был настоящим воплощением американской мечты. Его главным достоинством была цена - арендная плата составляла около 50 долл. (в неделю). Чтобы дома были рентабельны, Левиттам пришлось экономить на всем, на чем только можно. Благодаря настойчивости Билла и пикетам, устроенным ветеранами, местные власти согласились изменить законодательство и разрешили строить дома без фундамента; это позволило Левитам строить существенно быстрее и сэкономить на каждом доме 1000 долл. (это того времени цены). Все дома были абсолютно идентичны по планировке и отличались только цветом и деталями внешнего облика, поэтому рабочие могли собрать любой дом почти с закрытыми глазами. Поставщики и посредники, которые накручивали цены и увеличивали риски, были сведены к минимуму. Левитты построили собственную лесопилку и сами доставляли с нее все детали будущих домов, реанимировав заброшенную железнодорожную ветку. Все заготовки перед отправкой складывали так, чтобы сверху были те, что понадобятся первыми. Бетонный завод развернули прямо на территории стройки, а после ее окончания Левитт превратил котлован в искусственное озеро. Даже гвозди были собственного изготовления. Чтобы рабочие не бастовали и не качали права, Билл Левитт не брал на работу членов профсоюзов. Текучесть кадров не представляла для него угрозы, поскольку каждый рабочий Левитта выполнял десятки и сотни раз одну и ту же простую операцию. Был, например, узкий специалист по покраске подоконников и даже рабочий, чьи обязанности ограничивались прикручиванием к полу стиральной машины. Если с кем-то приходилось расстаться, новичка можно было быстро и легко обучить работе по его узкому профилю.
Больше всего Билл Левитт гордился тем, что перенес идею сборочного конвейера, воплощенную в автомобилестроении Генри Фордом, в строительство. Но дом, в отличие от машины, не может двигаться по конвейеру, поэтому перемещаться пришлось бригадам рабочих. Весь строительный цикл был разбит на 27 этапов, и каждая бригада отвечала за собственный этап, выполняя его в одном доме за другим. Первыми появлялись грузовики с заготовками, которые раскладывали на земле с интервалом 60 футов (каждой семье отводился участок величиной 60 на 100 футов, и только 12% этой площади занимал сам дом). Потом одна за другой на бывших картофельных полях возникали бетонные «лепешки», заменявшие фундамент, в которые были вмонтированы трубы отопления. Потом вырастали стены; каждая следующая бригада занималась крышей, канализацией, окнами, дверями, полами, покраской и так далее, вплоть до встраивания бытовой техники. Строительство одного дома таким способом обычно продолжалось не больше недели, а при грандиозных масштабах строительства Левитт мог похвастаться тем, что у него появляется 36 домов в день: 18 до полудня и еще 18 - после.
В 1948 году жилищный билль, который активно лоббировал Левитт, сделал условия предоставления жилищных займов еще более выгодными, в частности, сроки оплаты в рассрочку выросли до 30 лет. Первый взнос мог составлять всего 5% стоимости дома, а ветераны вообще от него освобождались. В марте 1949 года Левитт стал предлагать свои дома на продажу. В первый же день было продано 1400 домов. В холодные, ветреные мартовские дни около тысячи молодых семейных пар разбили лагерь напротив конторы «Левитт и сыновья» на Лонг-Айленде. Некоторые ждали своей очереди четверо суток, так что сотрудникам компании пришлось поддерживать их силы булочками и кофе.
Дома продавались за 7990 долл. Ветераны должны были только оставить депозит 100 долл., который им впоследствии возвращали, а после вселения выплачивать ежемесячно 58 долл. Компании каждый проданный дом приносил прибыль 1000 долл...
Кроме «Кейп-Кодов» Альфред спроектировал и более просторные дома в стиле «ранчо». Вокруг них возник такой ажиотаж, что пришлось разрабатывать конвейерные методы уже не для строительства, а для работы с покупателями. В конце концов удалось организовать дело так, что каждый покупатель мог за три минуты выбрать дом и подписать контракт о его покупке. К дому прилагались плита и холодильник General Electric, раковины и шкафчики из нержавеющей стали и последняя модель стиральной машины Bendix (Эта история рассказана - А. Фролова, «Коммерсантъ Деньги», № 26/2005).
Если подводить некоторые итоги, то перспективы развития малоэтажного домостроения в пригородах больших городов (мегаполисов) большинство экспертов оценивает со знаком минус. Главная проблема в том, что для власти тяжело уходить от созданных строительной отраслью шаблонов, когда главное - это как можно больше разместить на свободных участках земли квадратных метров с помощью многоэтажных проектов.
Необходимо создать общественный резонанс в пользу малоэтажного домостроения для влияния на все структуры власти. Что будет через 50 лет, когда сегодняшние многоэтажки постареют до состояния капремонта? По Жилищному кодексу капремонт целиком и полностью ляжет на собственников. В большинстве развитых стран находящееся в собственности жилье - это индивидуальные дома. Многоквартирный фонд принадлежит либо муниципалитету, либо собственнику. У жилищного фонда России должен быть один хозяин. Поэтому индивидуальное домостроение в будущем обойдется муниципальным бюджетам гораздо дешевле, чем многоэтажные районы.
Когда и где Россия будет малоэтажной - решать необходимо сегодня, с учетом самых современных технологий. Может именно в индивидуальном строительстве Россия совершит такой технологический прорыв, создав унифицированный энергосберегающий дом с индивидуальным энергоблоком и системой водоснабжения и канализации, который даст возможность завоевать весь мировой рынок домостроения.
Предложения, вопросы - Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.
Продолжение темы читайте в следующих статьях на сайте www.alldoma.ru
Данная статья защищена авторскими правами и разрешена к переопубликованию в электронных и печатных СМИ только с прямой гиперссылкой (ссылкой) на сайт:
Все о малоэтажном строительстве - www.alldoma.ru