"На территории Тюменской области действует более десятка предприятий по производству быстровозводимого жилья, суммарные мощности которых позволяют строить свыше 400 тысяч кв. м жилья ежегодно."
Одним из вариантов реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» может стать увеличение объемов индивидуальной застройки. О проблемах и перспективах малоэтажного строительства рассказал президент Союза строителей Тюменской области, член общественного совета по контролю за реализацией национальных проектов Игорь Спиридонов.
- Выбор этой темы прежде всего продиктован необходимостью рассмотреть механизмы, способные увеличить предложение на рынке жилья. Сформировать масштабный рынок жилья эконом-класса и дать возможности для решения жилищных проблем большинству граждан поможет развитие и повсеместное внедрение эффективных технологий домостроения.
Избы против небоскребов
«Малоэтажное жилищное строительство надо рассматривать как один из ключевых путей преодоления жилищного кризиса в России», - сказал заместитель председателя Тюменской областной Думы Виктор Рейн, открывая первое заседание регионального штаба проекта «Свой дом», который курирует ТРО партии «Единая Россия». Несмотря на то, что отечественное строительство в последние годы сделало громадный рывок вперед, применение инновационных технологий до сих пор остается на достаточно низком уровне. Однако застройщики, в том числе и индивидуальные, пока не спешат применять предлагаемые современным рынком стройматериалов технологические новшества.
Реализация поставленных задач по увеличению объемов жилищного строительства невозможна без перехода от «точечной» застройки к комплексному освоению территорий. Основной проблемой, сдерживающей этот переход, является отсутствие подготовленных к застройке земельных участков. Речь идет об использовании земель федеральной собственности и об ускорении введения в действие законных оснований для их передачи населенным пунктам. Если же говорить об обеспечении земельных участков необходимыми коммуникациями, то здесь благодаря созданию коммунальной инфраструктуры за счет областного бюджета достигнут определенный успех.
Эффективным инструментом увеличения объемов жилищного строительства и перехода на комплексное освоение территорий является применение энергоэффективных технологий малоэтажного быстровозводимого домостроения. Их применение в комплексе с уже принятыми правительством региона и администрациями муниципальных образований мерами будет способствовать формированию масштабного рынка жилья как эконом-, так и бизнес-класса. Это реально не только удешевит возведение малоэтажных кварталов, но и поможет сбить цены на квартиры в многоэтажках. Кроме того, у муниципальных образований появится дополнительный источник пополнения муниципального жилого фонда.
Для решения этих задач строительным комплексом Тюменской области необходимо создавать предприятия по выпуску комплектов быстровозводимого жилья и мобильные комплексы для изготовления быстромонтируемых жилых домов. Также это потребует строительства пилотных жилых массивов в муниципальных образованиях региона, привлечения прогрессивных технологий домостроения, применения современных экономических строительных материалов, отвечающих строительным нормам и ГОСТам. Это позволит существенно снизить стоимость одного квадратного метра жилья, создать конкуренцию на рынке жилищного строительства и повысить доступность жилья для основных групп населения.
Почем фунт лиха
Если говорить о рыночной стоимости жилья, то в большинстве регионов она является для многих граждан просто недостижимой вопреки целям приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». За три года его реализации, по данным Минрегионразвития РФ, коэффициент доступности жилья увеличился с 4,6 до 5,7 года, хотя согласно целевой программе в 2010 году этот показатель не должен превышать трех лет. За прошлый год прирост доходов населения региона составил 24,7 процента, в то время как стоимость жилья на первичном рынке выросла более чем на 83 процента, а на вторичном - на 88 процентов. В IV квартале 2008 года средняя цена одного кв. м жилья на первичном и вторичном рынках составила соответственно 41 573 и 46 037 рублей.
Основная причина опережающего роста цен - дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья. До финансово-экономического кризиса существенный рост объемов ипотечного жилищного кредитования позволил увеличить платежеспособный спрос населения, но предложение жилья на рынке было недостаточным, поэтому его доступность не повысилась. Кроме того, необходимо учесть, что Тюменская область является инвестиционно привлекательным регионом. Соответственно, цены на земельные участки формируются в соответствии со спросом. Реализации планов малоэтажного строительства мешает спекуляция на рынке земли. Практически все земельные участки в пригородах Тюмени скуплены и перепродаются по заоблачным ценам. Цена за участок в 2,5-3 миллиона рублей никого не удивляет.
Из этого следует - без перехода к комплексному освоению незастроенных территорий реальные экономические факторы для снижения цен и даже их стабилизации будут отсутствовать. Стоимость одного кв. м малоэтажного жилья в зависимости от применения технологии может варьироваться от 10 тысяч рублей (сборно-щитовое домостроение) до 30 тысяч рублей (монолитное домостроение с использованием несъемной опалубки) без отделки.
Коттеджный конвейер
На территории Тюменской области действует более десятка предприятий по производству быстровозводимого жилья, суммарные мощности которых позволяют строить свыше 400 тысяч кв. м жилья ежегодно. Эти предприятия производят и строят жилье с применением блоков из ячеистого бетона (газобетон, пенобетон), теплоэффективные блоки, сэндвич-панели, клееный брус. Указанные материалы имеют значительные преимущества перед традиционными по таким показателям, как морозостойкость, теплопроводимость, экологичность, водопоглощаемость, звукоизоляция. Кроме того, применение данных технологий позволит исключить привлечение тяжелой строительной техники и применение «мокрых» процессов, существенно снизить затраты на строительные работы.
Проекты таких домов (не более 4 блок-секций и высотой до трех этажей включительно) не нуждаются в проведении обязательной государственной экспертизы, что позволяет сократить сроки ожидания начала строительства до трех месяцев. В Тюменской области ведется работа по налаживанию выпуска собственных конкурентоспособных теплоизоляционных материалов, развиваются инновационные технологии с применением унифицированной опалубки для монолитного строительства малоэтажных домов из легких бетонов. В 2006-2008 годах здесь уже начали действовать предприятия по производству и строительству деревянных домов с применением оцинкованных конструкций.
Главам муниципальных образований совместно с руководителями компаний нужно активизировать рекламно-разъяснительную работу среди населения, рассказывать обо всех плюсах и минусах быстровозводимого жилья. При реализации земельных участков для жилищного строительства, обеспеченных инженерной инфраструктурой через конкурсные процедуры, необходимо рекомендовать применение в строительстве эффективных технологий. Кроме того, следует активизировать работу по привлечению на территории муниципальных образований организаций-инвесторов, осуществляющих полный цикл производства и строительства таких домов.
Одной из проблем, возникающих при внедрении технологий быстровозводимого домостроения, является их слабая изученность потенциальными заказчиками. Для этого необходимо выделить земельный участок для реализации проекта по строительству выставочного комплекса на 8-12 жилых домов, что позволит гражданам объективно оценить технико-экономические показатели и физические характеристики объектов. Посетители выставки получат возможность в одном месте ознакомиться с новинками не только в области строительства, но и интерьерного и ландшафтного дизайна.
Хорошим толчком для оптимизации структуры малоэтажного домостроения в пользу современных энергоэффективных технологий было бы выделение муниципальным образованиям средств регионального бюджета на строительство и пополнение муниципального жилого фонда за счет строительства быстровозводимого жилья. Кроме того, данная мера позволит сократить очереди граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Еще одной мерой, способствующей популяризации и повсеместному внедрению указанных технологий, могло бы стать субсидирование процентных ставок юридическим лицам, ведущим жилищное строительство с применением быстровозводимых конструкций.
Пути решения поставленных задач надо изложить в долгосрочной стратегии массового жилищного строительства для всех категорий граждан в Тюменской области. Главное управление строительства должно вынести на рассмотрение областной Думы законопроект, направленный на стимулирование и дальнейшее развитие технологий малоэтажного быстровозводимого домостроения.
Подготовил Аркадий КУЗНЕЦОВ