Мария Александровна, жительница поселка:
Уважаемый эксперт! Зачем коттеджному поселку нужен Генплан, если он может перекраиваться так, как хочется застройщику? Например, в поселке, где живу я (Пушкинский район), появилась складская зона, которой ни на каком Генплане не значилось 10 лет тому назад. Но застройщик решил помимо строительства домов заниматься еще и логистикой. В одном из ангаров был пожар, в другом хранилась пиротехника. Никакие протесты жителей не действуют: у застройщика все схвачено на уровне местных властей. И к тому же, говорят, у него не закрыт инвестконтракт с местной администрацией, а значит он на своем участке может творить все, что хочет. То есть, ангары с пиротехникой считаются до сих пор недостроенными. Что посоветуете?

Качанов Дмитрий Валериевич
Сложно в Вашей ситуации посоветовать что-то определенное и однозначное. Да, генплан нарушать нельзя, но «мастерству» беспринципных застройщиков порой остается только удивляться… Нужно обратиться в местную администрацию, сообщить об этих фактах. Но вот будете ли Вы услышаны – вопрос. Но потребовать выполнить условия, на которых Вы заключали договор и приобретали участок, – нужно непременно! А если условия не станут выполняться – вплоть до расторжения договора через суд, и тогда Вы финансово сможете воздействовать на сложившуюся ситуацию.
Пока складская зона не покрыла всю территорию поселка, может стоить продать такой участок и рассмотреть другие варианты поселков?


Юлия Кравченко, менеджер проектов ООО «Визави»:
Какие документы нужно проверить покупателю при оформлении сделки по покупке земельного участка? Какие документы главные и определяющие, а какие второстепенные?

Качанов Дмитрий Валериевич
Главный документ - свидетельство о собственности на земельный участок. В свидетельстве указываются все важные сведения о продаваемом земельном участке: сведения о собственнике (он же должен быть указан в договоре в качестве продавца), право, на основании которого земельный участок принадлежит собственнику, данные о земельном участке, включая сведения о категории земли, виде разрешенного использования, размере земельного участка и его географический адрес. В свидетельстве указывается кадастровый (или условный) номер земельного участка (в зависимости от того, как ведется учет в данной местности), и, что особенно важно, о существующих ограничениях и/или обременениях на этот земельный участок. В свидетельстве есть и еще данные о государственной регистрации права на этот земельный участок, но они носят скорее информационный характер. На качество будущей сделки они не повлияют.

При заключении договора купли-продажи (либо иной сделки по отчуждению земельного участка от собственника к Вам) нужно обратить внимание на существующие ограничения или обременения права собственности, которые указаны в свидетельстве о собственности. В этой графе должно быть написано, что обременений не зарегистрировано, либо обременения отсутствуют. В случае если зарегистрированы какие-то обременения, сделка может не состояться, либо для ее совершения нужно согласие какого-то еще лица.

К свидетельству о государственной регистрации права собственности может прилагаться кадастровый паспорт участка, в котором есть масштабный чертеж земельного участка, а также его привязка к местности. Этот документ нужно проверить у продавца перед заключением сделки, но он не является обязательным документом для заключения сделки. Это просто техническая информация о земельном участке. Перед сделкой нужно попросить продавца представить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Выписка должна быть не старше одного месяца. Выписка нужна для того, чтобы понимать - в течение прошедшего месяца (а именно таков срок государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок) продавец участок никому больше не продал. Если продавец - физическое лицо, нужно чтобы он представил согласие супруга (супруги) на продажу этого земельного участка. Согласие должно быть обязательно удостоверено нотариусом. Если продавец не состоит в браке, у нотариуса он должен заверить свое заявление о том, что в браке не состоит. Согласие супруга (заявление о том, что в браке не состоит) важно с точки зрения Семейного кодекса, то есть вопросов, связанных с совместным режимом имущества супругов.

Ну и, конечно же, важным документом является договор купли-продажи, который Вы заключаете с продавцом. Повторю, как мантру, которую повторяют все юристы, рассказывая о каком-либо договоре: внимательно читайте договор!!! Не торопитесь и не подписывайте его между делом, «на коленке». Ведь впоследствии может оказаться, что подписанные Ваши обязательства и обязательства продавца не соответствуют тому, что вы обсуждали и о чем договаривались. Доказать потом что-либо будет крайне сложно.

Ярцев Сергей:
Здравствуйте! У меня сугубо практический интерес. Почем можно купить участок в вашем поселке? Можно ли со временем на нем построить недорогой быстровозводимый дом по каркасной технологии и есть ли у вас проверенные подрядчики, которым его можно заказать? Сколько это будет стоить? В общем, интересует средняя цена участка с домом.

Кривополенов Владимир Владиславович
Сейчас в «Романовских дачах» продаются участки площадью восемь-десять соток по цене от 79 тысяч рублей за сотку. Таким образом, минимальный участок в поселке будет стоить 639 900 руб.
На этих участках («Романовские дачи-2») будет разрешено строительство домов по каркасной технологии, но они должны быть обшиты имитацией бруса или блокхаусом, чтобы сохранить единый архитектурный стиль поселка «Романовские дачи». Предложение по самому бюджетному дому в поселке – 1 575 000 руб. Что касается подрядчиков, то генеральным застройщиком является Дачное некоммерческое партнерство «Романовские дачи», а выбор подрядчиков обуславливается видом и характером предстоящих строительных работ.