Рынки земли - наиболее продуктивны при умелом использовании ситуации на рынках. Например, участки в поселках по Симферопольскому шоссе интересны были во все периоды развития экономики России.
На земельном рынке они пользуются особой популярностью - данные земельные участки как совокупность преимуществ в следующих параметрах - экологически чистый район, хорошая инфраструктура, отличная транспортная доступность, средняя удаленность от больших городов и красивая природа.
Купить участки по Симферопольском шоссе - это не просто "под дачу", в компании Villageon отмечают, что это земля под застройку, пролегающая в районе трассы М2 «Крым». Транспортная магистраль федерального значения, общей протяженностью более семисот километров, начинается с пересечения МКАДа и Варшавской трассы. Дорога удобно расположилась на территории сразу нескольких областей центральной России: Тульской, Московской, Орловской, Белгородской и Курской. Как следует из названия, ведет она на Крымский полуостров. Коттеджные поселки и участки на Симферопольском Шоссе относятся, как правило, к Ленинскому, Серпуховскому, Чеховскому и Подольскому району Московской области или к прилегающей части Тульской области.
Из истории экономических кризисов и рынка земельных участков (2008 год):
В предкризисные времена земельный рынок Подмосковья демонстрировал удивительные темпы роста. По итогам 2007 года средняя стоимость участков за пределами МКАД выросла на 20-40%, опередив по этому показателю московские квартиры. Эта тенденция продолжилась и в начале 2008 года, из-за чего интерес частных инвесторов перефокусировался с покупки инвестиционных квартир на рынок подмосковной земли.
В результате к середине 2008 года оптовые цены на участки под индивидуальное жилищное строительство в Подмосковье (площадь от 20 га) по наиболее популярным среди покупателей направлениям выросли в среднем примерно на 20%, Например, к лету сотки по Новорижскому шоссе (на расстоянии 45-50 км от МКАД) подорожали до 22 тысяч долларов с 15 тысяч долларов в начале 2007 года; по Калужскому шоссе цены выросли с 12 до 15 тысяч долларов за сотку, а по Минскому и Киевскому шоссе - с 10 до 13 тысяч долларов. При этом рост розничных цен был еще выше и составил до 40%.
Высокая доходность операций на подмосковном земельном рынке (хотя степень его развития и условия работы на нем вызывают горькое сожаление у многих экспертов) привлекла на него крупных игроков, которые в последние годы успели обзавестись достаточно крупными земельными наделами. Так, «Промсвязьнедвижимость» владеет в области примерно 70 тысячами га земли, в распоряжении «Ист Лайна» 64 тысячи га, а девелоперские проекты ОАО «Открытые инвестиции» занимают площадь 12 тысяч га. Летом стоимость этих участков варьировала в широких пределах - от 10 до 10-15 тысяч долларов за сотку.
При этом скромное очарование средних цифр лишь оттеняло те ценовые пики, до которых доходила стоимость самых престижных земель в западном Подмосковье, на территории «Золотого квадрата». Самые престижные земли расположены по-прежнему на Рублевке, где самые дорогие участки (5-12 км от Москвы) летом стоили 170-350 тысяч долларов за сотку. Однако не последние места в рейтинге самых дорогих адресов в последние годы заслуженно занимали участки, в расположенных на Ильинском направлении поселках Архангельское и Воронки. Там летние рекорды составили 196-200 тысяч долларов за сотку.
Остальные направления существенно проигрывали в цене лидерам. Так, цена самой дорогой земли в коттеджных поселках на расстоянии от 5 до 35 км от МКАД варьировала от 83 тысяч долларов за сотку на Минском до 43 тыс. долларов за сотку на Горьковском направлении. В целом же, по данным компании МИЭЛЬ, объем рынка загородной недвижимости Подмосковья за последние 7 лет вырос в пять раз и достиг к концу лета уходящего года 10 млрд долларов.
Однако уже весной тенденция безумного подорожания иссякла, и летом рынок земли стабилизировался. Осенью же начался обратный процесс, и многие земельные активы к Новому году превратились в обременительные пассивы для своих владельцев. «Сейчас совершенно очевидно, что происходит падение стоимости оптовых участков земли площадью более 10 га, предназначенных для инвестиционных проектов, - говорит независимый эксперт в области малоэтажного строительства Валерий Мищенко. - В этом сегменте рынка большинство игроков выставляет объекты с дисконтом в 70-80% относительно того уровня цен, который был зафиксирован в марте-апреле». Это связано с тем, что в основном такие участки покупались на заемные деньги в надежде на дальнейший рост цен, а в конце года пришел срок оплаты по многим кредитам. Сейчас девелоперам надо платить по долгам, но взять деньги им неоткуда, так как в последние 3-4 месяца продажи участков встали. Конечно, отдельные сделки все-таки происходят, но в основном их совершают оппортунистические инвесторы, которые надеются, что после периода спада начнется очередной виток роста цен.
В целом, сейчас наиболее ликвидные участки продаются с дисконтом в 20%, а на неликвидные скидки достигают 75%. Например, участок земли под ИЖС по Симферопольскому шоссе сейчас можно купить у девелоперов по цене 2-4 тысячи долларов за сотку, тогда как летом цены на эти же объекты достигали 8 тысяч долларов. А упомянутая выше «Промсвязьнедвижимость» предлагает участки в лесном массиве на расстоянии 20-25 км от МКАД по Ленинградке по 1800-3000 долларов за сотку, что формально в 2-3 раза ниже среднерыночных цен.
По словам Мищенко, падение цен на участки происходит практически равномерно по всем направлениям. Касается оно и участков, расположенных на расстоянии свыше 30 км от МКАД, которые приобретались с прицелом на строительство второго дома. Это вполне закономерно, считает эксперт, так как второй дом не относится к товарам первой необходимости и в условиях кризиса покупатели откладывают подобные проекты. Падение цен по инвестпроектам, предусматривающим возведение объектов недвижимости на оптовых земельных участках, составило 15-20%.
«Думаю, спад цен на оптовые земельные участки продолжится и наибольшее падение придется на временной интервал между первым и вторым кварталами, когда окончательно подступят сроки расплаты по выданным ранее кредитам, - говорит Мищенко. - Не готов сказать, на сколько снизятся цены, но полагаю, что новый бурный виток роста цен на оптовые земельные участки начнется не ранее весны 2010 года». Отчасти он будет спровоцирован тем, что отложенный спрос будет реализовываться даже в период кризиса, и вторичный рынок земельной недвижимости будет им вымыт в течение предстоящего года. Это и спровоцирует в конце 2009-начале 2010 года новый подъем на оптовом рынке земли.
«Единственно обстоятельство, которое может помешать реализации этого сценария - это если заработает на полную мощность механизм Фонда содействия жилищному строительству Александра Бравермана. В федеральной собственности находится 90% всех земель, пригодных для жилищного строительства, поэтому если большая их часть будет без дополнительных обременительных условий выводиться на рынок и пускаться в оборот, то взлета цен весной 2010 года не произойдет».
При этом эксперт уточнил, что единственный сегмент жилищного рынка, который устоял перед воздействием кризиса - это участки, приобретаемые в Подмосковье частными инвесторами. За последние 3-4 месяца земельная розница подорожала на 5-7%, что связано с тем, что население вынимает средства из банков и вкладывает их в землю, надеясь тем самым обеспечить их сохранность.
«Покупая готовые участки без подряда, можно сразу получить статус собственника, тогда как если ты заключил договор с застройщиком о строительстве коттеджа, то стать полноценным владельцем можно только после окончания строительства дома, - заключил Мищенко. - Поэтому в нынешней ситуации покупка земельного участка рассматривается многими гражданами как одна из немногих безопасных инвестиций».
Впрочем, рассмотренные выше цены на земельные участки в Подмосковье все равно находятся в разительном диссонансе с доходами большинства трудоспособного населения. Поэтому для небогатых инвесторов вполне рациональным вариантом может стать приобретение в аренду с прицелом на последующее ИЖС земельных участок в соседних областях. Так, в этом году все затраты по оформлению пятилетнего договора аренды на участок площадью 15 соток в одном из районов Владимирской области не превышали 25 тысяч рублей. Что касается цены строительства, то, - учитывая, что цена работ варьирует от 25% до 50% от стоимости строения, - поставить в 2007-2008 году на расстоянии 200-250 км от Москвы сруб площадь 20-30 кв метров можно было за 300-350 тысяч рублей. Еще бы в 150-200 тысяч обошлось этим летом строительство второй комнаты (стоимость бруса, обрезной доски доходила в сентябре до 6,3 тысяч рублей за куб).
Стоимость сруба (6x4) - 75-85 тысяч рублей (+10 тысяч за второй скат); колодец (5-6 звеньев) - 25 тысяч рублей; самый простой забор - не более 10 тысяч рублей; установка двух столбов электросети - примерно 10-12 тысяч рублей. И напоследок, добраться от Москвы можно за 3-5,5 часов в зависимости от плотности движения. (По данным bfm.ru)