Даже самые дешевые дома большинству тюменцев пока не по карману.

Как сообщили корреспонденту "РГ" в администрации города, на территории Тюмени сейчас выделено около пяти тысяч земельных участков для индивидуального строительства. Тем, кто уже долгие годы стоял в очереди, площадки предоставляют бесплатно, остальные могут купить их на аукционе. Но далеко не всем желающим заиметь собственный дом по силам возвести его.

Выживает сильный.

В условиях низкого спроса на жилье тюменские строители ищут и нередко находят способы удешевления себестоимости квадратного метра. Станет ли он доступнее для покупателей?

Практика показывает: если какая-либо компания добивалась существенного снижения издержек, это не подвигало ее к переписыванию цен. Когда квартиры идут, что называется, нарасхват, отказываться от дополнительной прибыли бизнес не желает. Задумала, к примеру, в Нижневартовске одна из местных фирм возвести несколько каркасно-монолитных высоток и не стала скрывать, что такие "небоскребы", в отличие от домов другого типа, обойдутся ей почти на треть дешевле. И тут же честно предупредила: скидок не ждите.

По выражению куратора строительства одного из тюменских жилищных комплексов Игоря Михайлова, жилье стоит столько, сколько за него готов платить покупатель. Его мнение целиком разделяет председатель правления Союза тюменских строителей Анатолий Ларионов: "На стоимость квадратного метра влияет только спрос".

Сегодня, при вялом спросе и стабилизации цен, застройщикам вовсе не до щедрых жестов. Небольшие предприятия, испытывая дефицит оборотных средств, идут на поклон к банкирам, а те к ним не очень-то благосклонны. В долг дают неохотно, а то, случается, и вовсе отказывают. Как поступать неуверенному в своих силах застройщику? Напрашивающийся шаг - по-братски слиться с другой фирмой, еще лучше - с двумя-тремя. Опять же, при слиянии сильный попытается навязать свои условия слабому. Как-то два гендиректора тюменских компаний с глазу на глаз обсуждали условия объединения. Кончилось это тем, что один из них обиженно хлопнул дверью приемной. Не сошлись в цене. И потому пока маломощные предприятия выжидают: а вдруг, на их счастье, квартиры вновь подорожают, и прибыль закроет финансовые прорехи?

Другой путь - сэкономить на стройматериалах. Допустим, не закупать их на стороне, а самим производить. Но с этой задачей способны справиться только мощные организации. Как правило, это холдинги. Один из них, обладающий многопрофильными активами, берется за сооружение крупного комбината по выпуску силикатного кирпича, газобетона, сухих смесей. Впрочем, проект направлен не только на удешевление собственного строительства - изделия в основном пойдут на продажу.

Легче легкого.

Сегодня не смолкают разговоры о необходимости энергичного применения недорогих строительных конструкций. Например, из лесоматериалов. Деревянные дома находят все более широкое применение в сельской местности. Следует отдать должное властям региона, которые организовали завоз деловой древесины в нуждающиеся в ней районы. Впечатляют бюджетные расходы на инженерную инфраструктуру в райцентрах.

Вместе с тем имеется масса других заманчивых по стоимости и быстро монтируемых материалов. Заглянем на окраину Тюмени, в поселок Комарово. Сюда непременно завозят важных гостей из других волостей, демонстрируют его визитерам из российского правительства. Помимо кирпичных, брусовых и панельных особняков здесь возводятся, с позволения сказать, и фанерные. Специальная фанера - важная, но, само собой, не единственная составляющая. Начинка стен - утеплитель, пенопласт. Оштукатуренное жилище выглядит респектабельно, а его оригинальная планировка - две ванных, шикарная площадь - прельщают покупателей.

Однако дешевыми комаровские особняки не назовешь - пять миллионов рублей далеко не каждому по карману. Чтобы получить в банке соответствующий кредит, совокупный доход семьи должен превышать 70 тысяч рублей. Не случайно здесь намечается строительство "облегченных" таунхаузов на две-три квартиры.

С запуском завода термоструктурных панелей появился, казалось бы, очень соблазнительный вариант для самоделкиных. Не требуется особых знаний и усилий, чтобы, воспользовавшись инструкцией, на обычном фундаменте собственноручно собрать коробку типового дома. Изготовляемые по американской технологии панели поразительно легки: вспененный полистирол армирован лишь оцинкованным железом. Самую тяжелую поднимет любой здоровый мужчина. Сам процесс напоминает крепеж стандартных деталей из детского конструктора "Лего". С той лишь разницей, что тут для соединения понадобятся дрель и стяжные болты. Отпускная стоимость одного квадратного метра изделия - всего 1300 рублей. Однако в своеобразную пенопластовую коробку, как бы хорошо она ни держала тепло, не поселишься. Ни по эстетическим соображениям, ни по требованиям пожарной безопасности. Требуется, как минимум, купить еще облицовочный, кровельный материал, защитный гипсокартон, сделать полы, сантехническую разводку.

Собирать такой дом по собственному эскизу, изобретать свой метод крепежа либо упрощать рекомендованный - чревато неприятностями. Нет никаких гарантий, что строение выдержит испытание стихией и временем. То есть услуги проектировщиков предполагаются. Разумеется, нашлись строительные фирмы, которые берутся монтировать термоструктурные жилища "по всем канонам". Тогда один "квадрат" обойдется заказчику не менее чем в 20 тысяч рублей - в зависимости от стоимости облицовочных материалов, степени готовности отделки, типажа дома.

Такого рода панельные строения, к примеру, возводятся с участием бюджета в одном из притюменских поселков - для молодых семей. Они, наверное, рады сравнительно дешевому жилью. Но психологически большинство отечественных потребителей пока не готово к полистиролу, нашедшему сравнительно широкое применение на североамериканском континенте с конца 70-х годов прошлого века.

Сегодня, обустраиваясь на земле, горожане предпочитают классические материалы - кирпич, бетон, дерево. Хотя желание построить свой дом за пределами шумных микрорайонов зачастую не совпадает с материальными возможностями. На выделенном участке появляется фундамент, далее дело стопорится. К тому же городская земля сама по себе дорогая, дефицитная, необходима для массовой застройки. Вероятно, поэтому объемы строительства индивидуального жилья в Тюмени год от года уменьшаются.

За трубу - квартиру

Застройщики жалуются на высокую стоимость земли, она значительно повышает себестоимость "квадрата". Власти ссылаются на федеральные законы и неписаные правила конкуренции. Казна получает немалые средства от проведения земельных торгов. Своеобразная компенсация за выручку - миллиардные траты на прокладку коммуникаций. Тем не менее, бюджет - не благотворительная организация.

Например, 10 процентов квартир на подготовленных площадках микрорайона "Тура" уйдут в распоряжение областного фонда развития жилищного строительства. Всего приблизительно шестьсот квартир. Их общая стоимость не меньше полутора миллиарда рублей. Лучше бы застройщики отдавали городу все двадцать процентов квартир - в обмен на бесплатную землю, полагает гендиректор одной из тюменских компаний Владимир Матвиенко.

Существуй такое правило, в минувшем году муниципалитет Тюмени получил бы в свое распоряжение около 850 квартир. В принципе их можно было бы пустить на переселение людей из сносимых домов - таких, ветхих и аварийных, в областном центре свыше тысячи. Между тем это бремя лежит исключительно на бюджетах компаний. А они компенсируют издержки за счет покупателей недвижимости. Впрочем, еще раз подчеркнем, вне зависимости от величины корпоративных расходов, строители устанавливают цены на квартиры почти на верхней планке покупательской способности.

Отчасти регулирование цен на жилье в интересах социально незащищенных групп населения не исключено. Правда, при этом, по мнению экспертов, придется создать национальную государственную строительную компанию, которая контролировала бы через муниципалитеты и субъекты РФ около трети рынка.

И все-таки, какова себестоимость квадратного метра? В каждой компании это - коммерческая тайна. Вице-губернатор Сергей Сарычев, выступая перед депутатами облдумы, сказал, что еще в 2004 году "квадрат" обходился в 12-13 тысяч рублей, продавался за 14-15. В следующем году разрыв достиг 10 тысяч. В предыдущем году себестоимость квадратного метра приблизилась к 25 тысячам рублей при средней по России (в декабре) почти в 33 тысячи рублей. В Тюмени же "квадрат" продавался в пределах 40 тысяч рублей.

Мнение
Олег Бузников, руководитель строительной фирмы, экс-советник главы администрации города:

- Предположения о сверхрентабельности и даже высокой рентабельности беспочвенны, это миф. Застройщики сегодня поставлены в такие условия, деятельность их настолько затруднена нестыковкой законов, бюрократическими факторами, что прибыль падает с каждым годом. Чтобы говорить о доступности жилья, необходимо сначала определить, востребовано ли то, что мы сегодня строим. И ответить на вопрос, почему в городе огромное количество ветхого жилья при большом вводе в эксплуатацию новых домов.

Анатолий Меньшиков, Тюменская область 
"Российская газета" - Западная Сибирь №4638 от 15 апреля 2008 г.