Как оспорить кадастровую оценку недвижимости?
Налог на недвижимость повысился с 1 января 2017 года, что вызвано переходом на новую схему его расчета – исходя из кадастровой стоимости объекта. В последние несколько лет идет повышение применяемых коэффициентов.
Разумеется, это стало причиной новой волны судебных исков по оспариванию кадастровой стоимости. Однако далеко не всегда обжалование оправдывает ресурсы, затраченные на эту процедуру. О том, какими способами можно оспорить кадастровую оценку недвижимого имущества, рассказал адвокат Олег Сухов.
Подразумевается, что кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к ее рыночной цене, но встречаются случаи, когда она оказывается намного ее выше. Разумеется, это повышает налогооблагаемую базу. Чаще всего это вызвано ошибками при техническом расчете или тем, что не учтены индивидуальные особенности объекта. Например, к таким особенностям относятся место, в котором расположен объект, его целевое назначение, вид разрешенного использования и состояние. Часто бывают случаи, когда аварийное состояние объекта не учитывается.
Можно подождать плановой переоценки, но производят ее только раз в несколько лет. Если такой вариант вам не подходит, то сначала следует сравнить кадастровую и рыночную стоимость вашей недвижимости – для этого вам необходимо заказать ее оценку. Это является одним из оснований для пересмотра кадастровой цены объекта. Второе основание - недостоверность тех сведений, которые использовались при определении кадастровой стоимости. Для того, чтобы обжаловать кадастровую стоимость, вам достаточно доказать наличие одного из этих фактов.
Шансы на выигрыш достаточно велики – в прошлом году было рассмотрено около 5 тысяч заявлений об оспаривании объектов, расположенных в Московской области. 40% таких заявлений были удовлетворены. Однако стоит сразу учитывать, что вернуть уплаченный налог не получится – новые показатели будут действовать для того налогового периода, в течение которого было подано заявление о пересмотре. Это положение установлено налоговым законодательством, и оно не имеет обратной силы.
Есть два способа оспаривания – комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или суд. Если заявитель – физическое лицо, то он просто выбирает один из двух вариантов, для юридических лиц обращение в комиссию обязательно. Преимущества рассмотрения спора в комиссии:
- вам нет необходимости оплачивать государственную пошлину;
- вы можете оспорить решение комиссии в суде, если оно вас не устроит;
- рассмотрение в таком порядке быстрее судебного – в течение одного месяца.
Вам потребуются документы, которые подтвердят необходимость пересмотра показателя. Помимо правоустанавливающих документов вам понадобится справка о кадастровой стоимости, отчет об установлении рыночной оценки и положительное экспертное заключение. Также это могут быть документы, подтверждающие наличие технической или кадастровой ошибки либо подтверждающие недостоверность представленных при оценке сведений.
На перекрестье проблем ЖКХ и капремонта
Известно, что и законодательно есть понятие технического обследования общего имущества в многоквартирном доме. Это достаточно большой комплекс мероприятий, определяющих и оценивающих техническое состояние и несущих конструкций и инженерных коммуникаций. Даже и общего имущества в многоквартирном доме. Эксперты по ЖКХ выделяют главное - нужный этап всей оценки многоквартирного дома - определение износа (всех видов). По правилам необходим расчет и физического и функционального износа здания с учетом внешнего вида. Из-за чего возникает физический износ - обусловлен эксплуатационными и даже природными фактами. Сложнее с функциональным износом, который связан с ухудшением функциональных характеристик объекта. На рынке недвижимости все важнее и экологические факторы.
По словам заместителя генерального директора областного Фонда капитального ремонта Алексея Дедова: «Данные, полученные в результате проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов, должны использоваться в целях актуализации региональной программы и при составлении проектной документации. Количественные характеристики, зафиксированные в ходе технического обследования, позволят сформировать программу по предельной стоимости работ. В свою очередь процент износа позволит более точно ранжировать дома по критериям очередности включения домов в Программу».
В теме оценки жилья главное - профессиональный подход.
Вернемся к теме оценки.
При подаче искового заявления вы должны будете оплатить госпошлину и уведомить других лиц, участвующих в деле. Юридические лица также должны приложить документ, подтверждающий обращение в комиссию. Если вы действуете в суде лично, то вам понадобится документ, удостоверяющий личность, если через представителя – доверенность на его имя. Если вы не приложите указанные документы, то ваше заявление оставят без движения, но вам дадут время на исправление недочетов.
Отказ суда и комиссии не окончательны - их можно обжаловать. При этом, шансы на обжалование решения комиссии намного выше, чем оспаривание решения суда в апелляционной инстанции, поскольку суды с неохотой отменяют решения по подобным делам. Однако если есть какие-то новые обстоятельства, которые были не учтены судом первой инстанции, то шансы есть. Стоит заранее посчитать и вашу возможную выгоду от пересмотра кадастровой стоимости, поскольку расходы на ее осуществление могут не оправдаться.
Порядка 10-20 тысяч стоит отчет об оценке рыночной стоимости объекта. Если суд останется недоволен отчетом, то будет назначена судебная экспертиза, стоимость которой может превышать 100 тысяч рублей и больше. Стоимость юридических услуг по подобным делам колеблется около 30-50 тысяч рублей. Поэтому перед обжалованием посчитайте, выгодно ли в вашем конкретном случае обжаловать кадастровую стоимость недвижимости.
Изменения в законодательстве о недвижимости ждут нас всех
Какие преференции для многодетных семей гарантирует государство?
Что делать, чтобы не допустить обращения взыскания на недвижимость за долги?
Жилье, очередь - снятия нуждающихся с очереди...
Построили без разрешения на строительство - как узаконить "самовольство"
Мошенники, жилье и наследство - реальный взгляд