Компас инвестора от «Метриум»: обзор проектов новостроек I квартала!

Аналитики компании «Метриум» проанализировали новые проекты московского рынка новостроек, которые появились в продаже в I квартале, с точки зрения их инвестиционной привлекательности. На основе семи критериев ликвидности (уровень цен, транспортная доступность, окружение, масштаба и др.) – выделены наиболее перспективные для вложения новостройки.

Компания «Метриум» продолжает публикацию рейтинга наиболее привлекательных для инвестиций новинок рынка недвижимости Москвы. С I квартала 2020 года эксперты усовершенствовали методологию отбора проектов и сделали её более наглядной. О методике анализа, а также о его результатах читайте далее.

Как мы анализируем новостройки

Инвестиционная привлекательность вложений в новостройку – это всегда вопрос её ликвидности, то есть перспектив перепродажи или сдачи в аренду другим потребителям. С этой точки зрения есть семь базовых критериев выбора удачного проекта. По каждому из них новостройка оценивается и получает определенный балл. Анализируются при этом проекты массового сегмента и бизнес-класса, которые появляются в продаже в течение квартала.

1. Цена

Чем ниже стартовая цена в новостройке, тем лучше. Во-первых, она предполагает большой рост в будущем, пока объект будет строиться и продаваться. Во-вторых, умеренная стоимость «квадрата» даёт конкурентное преимущество инвестору по сравнению с другими похожими, но более дорогими объектами. Эксперты «Метриум» сравнивают среднюю стоимость квадратного метра в новом проекте с со средней ценой по ближайшим конкурентам. Если есть разница в 30% и больше, то проект получает максимальный балл (5), а если объект ненамного дешевле конкурентов (разница 10% и меньше), то 1 балл. Подробная таблица критериев приведена ниже.

2. Транспортная доступность

Этот критерий фактически имеет два измерения. С одной стороны, эксперты оценивают близость к метро. Чем меньше минут в пути затрачивается по дороге от дома до ближайшей станции, тем выше балл. С другой стороны, учитывается доступность Третьего транспортного кольца – ключевой дорожной «артерии» столицы, которая связывает центр и периферию. Чем быстрее до нее можно добраться на автомобиле от будущей новостройки, тем выше балл (максимум 5).

3. Удаленность центра

Расположение новостройки в Москве косвенно указывает на престиж локации. Чем дальше объект от центра, тем, как правило, он находится в менее престижном районе. Эксперты разделяют Москву на пять зон (внутри Садового кольца, между Садовым кольцом и ТТК, ближний пояс от ТТК (до 5-6 км от ТТК), дальний пояс от ТТК (от 5-6 км до 10-12 км от ТТК) и территории за МКАД. Чем ближе к Кремлю, тем выше балл.

4. Окружение

Чем больше рядом с новостройкой социальных и полезных коммерческих объектов, а также природных зон, тем лучше. Чем больше плохих «соседей» (промзон, производств, крупных дорожных развязок и т.п.), тем ниже привлекательность объекта. Аналитики начисляют за каждого положительного «соседа» баллы, а за плохих – снимают. 

5. Масштаб

Чем масштабнее новостройка, тем острее конкуренция продавцов или арендодателей квартир. Поэтому вложения в большие объекты более рискованные, чем в маленькие. Оценивая масштаб, эксперты опираются на данные об общей площади застройки. Если «квадратов» много, то балл низкий, и наоборот.

6. Надежность девелопера

Чтобы не только не потерять вложенные средства, но и получить ключи от качественной квартиры вовремя, лучше вкладываться в проекты надежных и опытных игроков. Эксперты «Метриум» при оценке застройщика опираются на положение компании в рейтинге Единого ресурса застройщиков в Москве. Чем выше строчка игрока, тем выше балл.

7. Концептуальная новизна

Если в проекте новостройки имеется что-либо новое и необычное для рынка, к примеру, нестандартная инфраструктура, принципиально новые технические, архитектурные, ландшафтные решения, чрезвычайный масштаб или другие новшества, то такой проект автоматически приковывает к себе внимание рынка, а значит, он привлекателен для инвестиций. В этом случае такому объекту эксперты дают 5 баллов. Однако по-настоящему новаторские проекты появляются на рынке редко, поэтому седьмой критерий применяется только при наличии среди участников рейтинга хотя бы одного такого проекта.

В итоге все баллы суммируются и на их основе выстраивается рейтинг: наверх попадают более удачные проекты для инвестиций, а вниз – менее. Однако, подчеркивают эксперты «Метриум», топовая позиция еще не означает, что новостройка подходит для инвестирования. Иногда среди новинок вовсе нет подходящих объектов. Поэтому итоговый рейтинг соотносится с максимально возможной оценкой, которая составляет 44 балла. Такую оценку может получить гипотетическая «идеальная» новостройка, которая однозначно подходит для вложений. Именно соотношение итогового балла с гипотетическим максимумом даёт представление о качественном уровне проекта вообще (а не в сравнении с другими) и, как следствие, его инвестиционной привлекательности. Такая оценка выражается в процентах. К примеру, лидер рейтинга первого квартала (ЖК Monodom Family) соответствует гипотетическому идеалу на 57%, а аутсайдер («Волжский парк») – только на 25%.

Критерии оценки инвестиционной привлекательности проекта

Критерий	Расчёт	Балл
1. Цена	Разница в средней стоимости квадратного метра по сравнению со средней стоимостью у ближайших конкурентов
	30% и больше	5
	20-30%	4
	15-20%	3
	10-15%	2
	до 10%	1
2. Транспортная доступность	2.1 Время ходьбы до ближайшей станции метро*	Балл
	5 мин. и меньше	5
	5-10 мин.	4
	10-15 мин.	3
	15-20 мин	2
	20-25 мин	1
	2.2 Время езды до ТТК на автомобиле	Балл
	5 мин. и меньше	5
	5-10 мин.	4
	10-15 мин.	3
	15-20 мин.	2
	20-25 мин.	1
3. Удаленность центра	Расположение новостройки в следующих зонах	Балл
	В пределах Садового кольца	5
	Между Садовым кольцом и ТТК	4
	«Ближний пояс» от ТТК	3
	«Дальний пояс» от ТТК	2
	За МКАД	1
4. Окружение	Наличие поблизости** следующих объектов	Балл
	Детский сад	3
	Школа	2
	Парк/зона отдыха/река	2
	Деловой кластер	1
	Торговый центр	1
	Промзона/действующее производство/ТЭЦ	-3
	Кладбище	-2
	Дорожная развязка	-2
	Железная дорога	-1
	Заброшенные территории/пустыри	-1
5. Масштаб	Общая площадь застройки, тыс. кв.м	Балл
	25	5
	25-50	4
	50-100	3
	100-200	2
	200-500	1
6. Надежность	Положение в рейтинге застройщиков Единого ресурса застройщиков	Балл
	1-5 позиция	5
	5-10 позиции	4
	10-20 позиции	3
	20-30 позиции	2
	30 и выше	1
7. Концепция	Наличие новизны	5
	Да	5
	Нет	0
Максимальный рейтинг		44

*При наличии станции МЦК/МЦД начисляется половина баллов

**Близость каждого объекта окружения подчитывается индивидуально

Источник: «Метриум»

Эксперты «Метриум» подчеркивают, что представленный анализ нельзя считать исчерпывающим. Он носит информационно-справочный характер и не является консультацией.

Какие проекты I квартала наиболее привлекательны для инвестиций

В I квартале на рынок новостроек Москвы в продаже появились восемь проектов комфорт- и бизнес-класса. В целом анализ этих объектов показал, что половину из них можно отнести к «середнякам» с точки зрения инвестиционной привлекательности.

Первую позицию занял жилой комплекс Monodom Family, набравший 25 из 44 баллов (57%). Хотя стартовый уровень цен в нем только на 14% ниже, чем у ближайших конкурентов, и составляет 189 тыс. рублей за кв.м, по другим характеристикам этот проект очень привлекателен. Он реализуется в районе Лефортово (ЮВАО), недалеко от центра, в шаговой доступности от метро, между Садовым кольцом и ТТК в сложившемся жилом районе с необходимой инфраструктурой. Большой плюс объекта – умеренный масштаб застройки, всего 17 тыс. кв.м. Девелопер проекта (Sun Development) занимает невысокую позицию в Московском рейтинге Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ). Минимальная стоимость квартиры в комплексе – 5,87 млн рублей за студию площадью 27 кв.м.

На второй строчке проект бизнес-класса «Павелецкая Сити» в Даниловском районе (ЮАО). Хотя ценовая «фора» у объекта по сравнению с конкурентами небольшая (5%), он очень выгодно расположен – практически в центре и рядом с крупным Павелецким деловым районом, что позволяет рассчитывать на высокий спрос в будущем, в том числе и со стороны арендаторов. Отличает проект и сравнительно небольшой масштаб (78 тыс. кв.м.), а также тот факт, что реализует его топовый московский девелопер MR Group. Невысокий балл у проекта из-за удаленности от метро, что, впрочем, для комплекса бизнес-класса не так важно, а также в связи с противоречивым окружением. Средняя стоимость квадратного метра в проекте – 273 тыс. рублей, а минимальная цена квартиры – 7,5 млн рублей за студию площадью 22 кв.м.

На третьей строчке два жилых комплекса с одинаковыми рейтингами (20). Первый –жилой комплекс бизнес-класса «Мята» в Хорошёвском районе (СЗАО). Проект отличает привлекательный уровень цен – 193 тыс. рублей за кв.м (на 21% ниже, чем у конкурентов), близость к станции метро и в целом удачное расположение относительно центра. Из минусов – неудачное окружение в виде промзоны и отсутствие в шаговой доступности социальных объектов, парков и торговых центров. Впрочем, реализует проект опытный и известный московский девелопер ГК МИЦ. Минимальная стоимость квартиры – 5,3 млн рублей за студию площадью 25 кв.м.

Второй проект – многофункциональный комплекс бизнес-класса «Новоданиловская 8» в Донском районе. В этом МФК высокий уровень стартовых цен (249 тыс. рублей за кв.м.), но удобное расположение относительно центра и удачное окружение. Помимо этого, реализует проект опытный девелопер ГК «Самолёт», входящий в топ застройщиков в Москве. К преимуществам комплекса также относится сравнительно небольшой масштаб (67 тыс.кв.м). Минимальная стоимость апартамента здесь составляет 9,7 млн рублей (30 кв.м.)

 

 

Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в I квартале

	Проект	Цены	Бли- зость метро	Дос-ть ТТК	Удал. от центра	Окру-жение	Мас- штаб	Надеж- ность девело-пера	Итог	Качеств. уровень
1	Monodom Family	2	4	4	4	5	5	1	25	57%
2	Павелецкая Сити	1	2	5	4	2	3	5	22	50%
3	Мята	4	4	3	3	–3	4	5	20	45%
	Новоданиловская 8	2	2	5	3	3	1	4	20	45%
4	Holland Park	2	5	3	2	1	1	5	19	43%
5	Волоколамское 24	5	2,5*	4	3	–1	2	5	15,5	35%
6	Саяны-Парк	2	0	2	2	8	0	0	14	32%
7	Волжский парк	1	1	5	3	–5	1	5	11	25%

*Ближайшая станция МЦК

Источник: «Метриум»

«В условиях ухудшения экономической обстановки многие россияне решили инвестировать в жилье, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Действительно, вложение в московскую новостройку – это надежный способ как минимум сохранить, а скорее всего и приумножить сбережения, потому что несмотря на все катаклизмы, цены на новостройки восстанавливаются и даже превышают докризисные уровни. Однако в последнее время наметилось снижение девелоперской активности, и число новых объектов на рынке снижается, что осложняет поиски ликвидных проектов для вложений».

«Метриум» (metrium.ru) – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель «Метриум» насчитывает 157 проектов новостроек общей площадью 7,7 млн кв.м. Ежемесячно компания реализует в среднем 20-30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона. В 2019 г. под управлением «Метриум» было реализовано 300 тыс. кв.м – 10% объема первичного рынка недвижимости в старой Москве.

В 2019 году компания «Метриум» стала «Консультантом года» в жилой недвижимости по версии премии Proestate & TOBY Awards. В 2018 году – «Лучшим консультантом» по версии международной премии European Property Awards. В 2018, 2017 и 2016 году признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году – Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости».

«Метриум» является партнером СBRE – крупнейшей компании в мире, оказывающей услуги в сфере по консалтингу и управлению инвестициями в коммерческой недвижимости. Партнерство CBRE и «Метриум» позволяет предоставлять своим клиентам весь спектр услуг, охватывающих как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также дает возможность клиентам компаний иметь доступ к лучшей комплексной экспертизе на рынке.