Строительство коттеджных поселков - профессиональный подход.
На рынке много компаний, которые обладают успешным опытом работы в сфере консультирования, подготовки, проектирования и сопровождения строительства коттеджных поселков.
В рамках подготовки и сопровождения проекта строительства поселка, компания должна предоставить полный комплекс услуг:
Консультации по выбору концепции, класса, технологии строительства. Подготовка и разработка бизнес-планов строительства коттеджных поселков. Подготовка и поддержка тендеров на выбор подрядчиков строительства. Создание запросов на предоставление технико-коммерческих предложений.
Разработка и согласование проектной документации. Полный цикл работ - от проведения обследования, разработки генерального плана коттеджного поселка и согласования проектных документов до приемочных испытаний и сдачи в эксплуатацию.
Организация технического надзора. Выполнение технадзора силами внешней компании существенно снижает затраты, связанные, как с набором и оплатой труда персонала, необходимого для проведения технадзора собственными силами компании-клиента, так и с возможными рисками и дефектами, которые нанятый работник может просто не выявить. Ответственность партнерской компании существенно выше ответственности нанятого сотрудника.
Строительные и отделочные работы. Важно обладать собственными решениями в области малоэтажного строительства и комплексных отделочных работ. Компания проводит работы по строительству в полном объеме: от разработки индивидуального дизайна (в том числе ландшафтного и интерьерного) до сдачи в эксплуатацию.
Комплексное обслуживание покупателей коттеджей повышает лояльность и удовлетворенность к выбранному застройщику - создает наибольшую заинтересованность и ответственность за проект на всех стадиях его реализации!
В настоящее время инвестирование в строительство коттеджных поселков является одним из наиболее выгодных видов бизнеса. Связано это в первую очередь с ростом популярности загородной недвижимости среди россиян, а также с увеличением их благосостояния, соотношением цены квартир в крупном городе и цены загородного дома с участком, развитием ипотеки. Все больше наших соотечественников в состоянии купить отдельный комфортный дом. В ближайшее время ситуация, если и будет меняться, то лишь в сторону увеличения спроса на загородную недвижимость, ибо все большее количество граждан предпочитают душному городу вольный воздух пригорода. Спрос, как известно, рождает предложение, а, следовательно, рынок строительства коттеджных поселков будет радовать нас новыми проектами.
Типы коттеджных поселков.
В настоящее время все коттеджные поселки условно можно поделить на три типа:
1. Коттеджные поселки класса «Люкс». Название говорит само за себя. Данный сегмент рынка сегодня практически заполнен. Спрос на поселки этого типа устойчив, но невелик и составляет около 15% от общего количества запрашиваемой коттеджной недвижимости.
2. Коттеджные поселки бизнес-класса . Несмотря на то, что данный участок рынка практически близок к насыщению, по оценкам аналитиков, большая доля всех возводимых в ближайшее время загородных домов, будет приходиться именно на недвижимость этого типа. Связано это не только с постоянным спросом на нее, но и с немалыми выгодами, которые сулит инвесторам реализация подобных проектов.
3. Коттеджные поселки эконом-класса. Наиболее свободный сегмент рынка, спрос на представителей которого очень велик. Несмотря на благоприятные условия, можно прогнозировать плавный рост строительства коттеджных поселков данного типа. Связано это в первую очередь с тем, что указанный тип поселков, экономически мене интересен застройщикам. Стоимость строительства коттеджного поселка (даже эконом-класса) по-прежнему велика, а маржа, извлекаемая из проекта типа «Бизнес»- выше. Однако грамотный инвестор знает, что выгоднее всего вкладывать средства в дефицитные товары, ведь проблем с реализацией их не возникнет никогда. Привлекая грамотных консультантов, которые помогут снизить расходы на строительство (путем использования быстровозводимых и энергосберегающих технологий, домостроительных производств, других способов снижения затрат на строительство), поселки этого типа смогут принести немалые дивиденды. Учитывая огромный спрос и незанятость сегмента, инвестор сможет очень быстро окупить свои затраты и получить серьезную прибыль.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что, в ближайшее время на рынке строительства коттеджных поселков не следует ждать каких-либо глобальных перемен: по-прежнему основной упор застройщики будут делать на строительство коттеджей бизнес-класса и стараться выходить в нишу экономических поселков.
Информация, которую важно знать!
Итак, принято решение построить коттеджный поселок. Безусловно, данный бизнес сулит немалые прибыли, ведь в России по-прежнему отмечается стабильный рост цен на недвижимость. Однако, успешно реализовать проект, вероятнее всего, при условии грамотного подхода к составлению бизнес - плана строительства коттеджного поселка.
Первое, с чего следует начать, это произвести оценку местности, на которой планируется застройка.
В этом деле нет, и не может быть, мелочей. Нынешние покупатели загородного жилья очень тщательно подходят к выбору места проживания, поэтому цена квадратного метра напрямую будет зависеть от следующих факторов:
• Удаленность от города. Очень важен принцип золотой середины: не слишком далеко (большинство жителей коттеджных поселков работают в мегаполисах), но и не слишком близко, чтобы не слышать городского шума, не вдыхать гари и т.д. Оптимальная удаленность - до 60 км. Или в часе езды до города.
• Экологически чистая зона. Данный фактор также определяет стоимость квадратного метра коттеджного дома. Очень популярными являются поселки, расположенные в лесу или у водоема. Идеальным является сочетание обоих условий.
• Уровень развития инфраструктуры, наличие основных коммуникаций, транспортных магистралей и т.п. на участке строительства. Это будет влиять на себестоимость квадратного метра жилья. Ведь, как правило, клиента не волнуют расходы застройщика - повысить стоимость недвижимости лишь на основе больших в нее вложений, вряд ли удастся.
Отсюда следует второй шаг, который необходимо произвести при разработке плана строительства коттеджного поселка - маркетинговые исследования рынка.
Это нужно для того, чтобы определить, дома какого типа и класса наиболее востребованы покупателем, какие сегменты рынка напротив наименее заполнены, динамику цен и т.д.
На этом этапе разумное решение - привлечение консультантов, которые помогут не только собрать нужную информацию, но и правильно ее использовать.
Нужно иметь несколько концепций строительства коттеджного поселка, они помогут определить перспективность. На этом этапе очень разумно инвестировать определенные деньги, однако их сумма ничтожно мала по сравнению с убытками, которые грозят инвестору при неудачно выбранной концепции. Уже на этой стадии необходимо определиться, для кого будет вестись строительство. В зависимости от примерного портрета будущего клиента, станут решаться и остальные задачи: одни потребители предпочитаю покупать дома под «ключ», другие выбирают самостоятельное строительство на купленном участке земли, третьих не устраивает «стандартный» ремонт, четвертых - планировка. Для того чтобы покупатель «загорелся» приобрести недвижимость именно в этом поселке, нелишне предложить ему такие заманчивые условия, чтобы он был не в силах от них отказаться. Таким образом, рекламные акции (бонусы, бесплатные услуги и т.п.) также следует продумать на этапе подготовки строительства коттеджного поселка.
Следующим, третьим шагом на этапе подготовки к строительству является расчет стоимости строительства коттеджного поселка.
Себестоимость строительства определяется многими условиями. Однако основными являются следующие:
1. Цена земли.
2. Расходы на строительство подъездных путей.
3. Получение разрешительной документации (к сожалению, эта часть расходов наиболее трудно прогнозируется).
4. Расходы на строительство подземных и наземных коммуникаций. Если они уже имеются на участке строительства - это может существенно уменьшить Ваши вложения. С другой стороны, такие земли и стоят дороже.
5. Выбранный тип и класс будущего поселения. Безусловно, расходы по строительству элитного коттеджного поселка намного превышают аналогичные затраты при строительстве коттеджей эконом-класса.
6. Расходы на проектную документацию.
7. Расходы на строительство инфраструктуры. Коттеджный поселок должен включать в себя все, что необходимо для комфортного проживания будущих клиентов: развлекательные центры, спортивные залы, бары и рестораны, школы, дошкольные учреждения, детские игровые площадки и т.д. При грамотном подходе строительство перечисленных объектов окупается очень быстро. Ведь указанные объекты можно успешно сдавать в аренду, а, это как известно, бывает даже выгоднее, чем просто продажа недвижимости.
8. Расходы на рекламу будущего поселка.
9. Оплата комиссионного вознаграждения за услуги по продаже участков под застройку или уже построенных домов.
Следует заложить в смету будущих расходов некоторый резерв, ибо, как показывает практика, уложиться в запланированную сумму бывает весьма трудно.Рассчитать затраты, а также выгоду от строительства коттеджного поселка
Виды работ (на примере предложения конкретной компании):
1. Определим полезную площадь будущего поселка. Т.е. ту площадь, которая и принесет вам основной доход от продаж. Рассчитывается она следующим образом: из общей площади вычитается площадь дорог, площадок общего пользования, магазинов кафе, баров, мест для охраны, ТП, водоемов, канав и дренажей.
2. Проведем анализ возможности продажи участков или готовых домов по цене, которая является для Вас наиболее оптимальной. Для этих целей проводятся сравнительные исследования рынка коттеджной недвижимости в данном районе.
3. Соберем и проанализируем информацию об аналогичных продажах прошлых периодов. Составим график их роста.
4. Проанализируем все перечисленные факторы в совокупности и выдадим рекомендации, относительно снижения затрат и, соответственно, увеличению прибыли.
Следующим шагом на данном этапе будет разработка проекта строительства коттеджного поселка.
Он включает в себя следующие составляющие:
1. Генеральный план участка. Выполняется с соблюдением всех требований строительных нормативов. Составление занимает достаточно длительное время (от полугода до года). На начальном этапе для разговора с подрядчиками, администрацией района, где планируется строительство, а также будущими покупателями можно ограничиться разработкой общей концепции поселка. Это его упрощенный проект, выполненный в вольном стиле, понятный любому неспециалисту.
2. Проект инженерных сетей коттеджного поселка. Один из наиболее важных моментов Вашего проекта. От того, насколько грамотно он будет выполнен, зависит комфорт и удобство будущего проживания. Это же, в конечном счете, повлияет и на стоимость квадратного метра жилья.
3. Проект автодорог.
4. Проект спецразделов.
5. Архитектурный проект всех домов.
6. Экологическая экспертиза проекта.
Безусловно, без помощи специалистов на этом этапе обойтись сложно. Необходимо будет заручиться поддержкой инженеров, экологов, архитекторов, специалистов по ландшафтному дизайну и т.д.
В деятельности по строительству коттеджных поселков нет мелочей, но разработка проекта, пожалуй, едва ли не самое важное. Поэтому экономить на этом деле не рекомендуется. Коттеджных поселков много, конкуренция велика. Не стоит возводить еще одно безликое, малоинтересное скопище разрозненных домов. Если удастся придумать яркую, индивидуальную концепцию будущего поселка, первую прибыль этот проект принесет еще на начальном этапе строительства коттеджного поселка.
Следующим шагом перед тем, как приступить непосредственно к выполнению строительных работ, является получение всей необходимой разрешительной документации. Данная деятельность включает в себя следующие этапы:
1. Согласование проектной документации. При этом Вам придется получить резолюцию, как на рабочем, так и на эскизном проектах. Перечень организаций, одобрением которых Вам требуется заручиться, достаточно велик. Так что следует быть готовым к определенным трудностям на этом этапе.
2. Разрешение на строительство. Выдается органом государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации.
Мы также готовы оказать содействие в решении этой непростой задачи.
После разработки проекта и получения всей необходимой разрешительной документации можно приступать к началу строительства коттеджного поселка.
Будет ли данный проект успешным и принесет ли большие прибыли, зависит только от Заказчика строительства и его команды. Надо сделать все возможное, чтобы выгоды от строительства коттеджных поселков оказались максимальны. Концепция и сегментирование, генеральный план поселка, проектирование и строительство коттеджей, поставки быстровозводимых коттеджей и домов - вот далеко не полный перечень предлагаемых услуг на рынке.
Как обеспечить правильность эксплуатация зданий и сооружений, ведь правильная эксплуатация недвижимости продляет ее жизнь?
Каждое отдельное здание или комплекс зданий функционируют не сами по себе - их жизнеобеспечением и обслуживанием как правило занимаются специалисты. Facility management - это и есть эксплуатация недвижимости (различных зданий и сооружений), которая включает в себя техническую эксплуатацию зданий; эксплуатацию инженерных сетей и систем; технический аудит; услуги клининга и разработку и реализацию мероприятий по снижению эксплуатационных и коммунальных расходов. Качественное управление объектами недвижимости необходимо всем - и хозяевам зданий и возможным арендаторам.
Евгения Шевченко (руководитель отдела управления проектами HSG Zander ): «Определяющими факторами для выбора офиса у российских компаний являются месторасположение объекта, близость к метро, удобная парковка, в то время как иностранные компании обращают основное внимание на безопасность, а также надежность функционирования объекта (наличие резерва электроэнергии, грамотно установленная система кондиционирования и т.д.). Немаловажным фактором для иностранных компаний-арендаторов является также наличие на объекте управляющей компании европейского класса».