Knight Frank St Petersburg - объекты бизнес-класса на рынке загородной недвижимости.
Международная консалтинговая компания Knight Frank St Petersburg представила результаты исследования объектов бизнес-класса на рынке загородной недвижимости:
- Более популярными районами размещения поселков данного сегмента являются Всеволожский и Курортный район.
- К классу В, согласно классификации Knight Frank, можно отнести 55 организованных поселков.
На сегодняшнем загородном рынке принято выделять несколько классов коттеджных поселков, и их количество вариативно в зависимости от экспертных мнений. Однако общая идея аналогична ситуации в других сегментах рынка недвижимости. Так или иначе, и покупателям, и продавцам понятно, что существует условно очень дорогая, эксклюзивная недвижимость, которая в случае с жильём является предметом роскоши, и для которой действуют специфические законы. Всем известно, что работать в данном сегменте интересно с разных точек зрения, но тяжело и рискованно хотя бы в силу ограниченности потенциального круга покупателей.
Также все осознают, что на любом более-менее насыщенном рынке обычно преобладает условно «доступная» недвижимость, так называемый «масс-маркет». На данный сегмент ориентируется большая часть покупателей, в соответствии с предпочтениями которых и следует действовать организаторам проектов. «Относительно загородного рынка можно отметить, что актуальный принцип сегодняшнего рынка этого класса сформулирован девелоперами фразой «покупают самое дешевое». На этом принципе сейчас построена значительная часть рынка, и в общем можно констатировать, что у тех, кто готов предложить действительно низкую цену, даже если отвлечься от качества этого предложения, дела и впрямь идут неплохо», - отмечает Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg.
Иное дело – пресловутый средний уровень, который можно называть «комфортом», «бизнесом» или «middle-классом». Компания Knight Frank придерживается собственной классификации и обозначает данную категорию В-классом. По словам Тамары Поповой, проблема начинается уже с определения этих границ, в которые могут втиснуться как небольшие домовладения в сложившихся и относительно комфортных населенных пунктах, так и просторные «дальние дачи», расположенные вблизи водоемов. «Понятно, что целевая аудитория в этих подсегментах различна, требования к объектам не пересекаются, и общее в рассматриваемой покупке, на первый взгляд, только ее бюджет. Но здесь хотелось бы обратить внимание на важный момент, который для класса В, пожалуй, выражен ярче по сравнению с другими, соседними классами. На мой взгляд, это закон взаимосвязи спроса и цены, который, по мнению уважаемых мастеров в области продаж, звучит так: Больше покупают не самое дешевое и не самое дорогое. Покупают самое дорогое из того, что могут себе позволить», - уверена Тамара Попова. В нашем условно среднем классе это правило как нельзя больше характеризует и покупателя, и те требования к проекту, которые этот покупатель предъявляет. Обратимся к цифрам.
По данным консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg, рынок загородного класса В представлен 55 организованными поселками, включая проекты, состоящие только из таунхаусов. Численность жилых единиц в них составляет более 3 000 объектов. Более популярными районами размещения поселков данного сегмента являются Всеволожский и Курортный район. География аналогична высшему ценовому сегменту, только для класса А чаша весов склоняется всё же в сторону Курортного района, а в классе В лидирует Всеволожский район.
«По нашим оценкам, в свободной продаже сейчас находится не более 45% от этого объема, т.е. порядка 1300-1400 объектов. И это именно то число сделок, которое произведено в анализируемом нами middle-сегменте за прошедшие 5 лет. Таким образом, при сохранении активности текущих объемов хватит еще на 5 лет, что вряд ли устраивает девелоперов», - рассказала Тамара Попова.
Эксперт отмечает, что исходя из описанной ситуации, следует сделать следующий вывод: «Вероятно, мы подошли к той стадии развития рынка, когда количество просто вынуждено перерасти в качество, и только в этом случае может поддерживаться интерес к загородному рынку для целевой аудитории с определенным бюджетом покупки», - уверена она.
Осталось определить, что есть «качество» для покупателя с бюджетом покупки 10 млн.руб. и больше. С целью иллюстрирования основных точек сравнения обратимся к успешным проектам, которые выбирают покупатели. Влияние географических предпочтений, ярко выраженное на загородном рынке, постараемся исключить, рассмотрев лучшие, по мнению аналитиков Knight Frank St Petersburg, проекты на севере и на юге от мегаполиса.
|
Онегин парк |
Юкковское |
Средний коттеджный проект в ценовом диапазоне, соответствующем классу |
Расстояние до КАД |
19 км |
6 км |
30 |
Пейзаж вокруг поселка (парк/лес) |
В 400 метрах от комплекса расположен Павловский парк |
Юкковский лесопарк, менее чем в километре – Тохколодское озеро. Естественный ландшафт с живой изгородью из лиственных деревьев. «Зеленые аллеи», ограждающие участки. |
Чаще всего есть лес или водоем рядом с поселком |
Известность/опыт девелопера в строительной отрасли |
ИФК «БСПб». Опыт 5 лет в девелопменте. Знаковый проект – деловой комплекс «Санкт-Петербург Плаза» |
Etica Development. Компания существует более 10 лет. Специализировалась на строительстве объектов инженерной инфраструктуры |
Большинство участников рынка неизвестны как девелоперы |
Стадия готовности инженерных коммуникаций |
На всей территории комплекса построены широкие асфальтовые дороги и тротуары, выполнено освещение улиц, проложены и подключены все инженерные коммуникации, создано озеро, начались работы по благоустройству и озеленению собственного парка. В настоящий момент идет строительство домов I очереди. |
Завершены строительно-монтажные работы по прокладке газораспределительной сети, на каждом участке установлены индивидуальные газораспределительные пункты. Закончены работы по монтажу внутриплощадочных сетей электроснабжения и уличному освещению I очереди комплекса, а также кабельных сетей напряжением 6 кВ. Установлены распределительные устройства и узлы учёта электроэнергии, проложены внутриплощадочные сети водопровода. Установлены 3 блочные комплексные трансформаторные подстанции. |
Распространенная практика – возведение домов параллельно или раньше, чем приступают к инженерной подготовке территории |
Наличие обязательного регламента застройки |
Обязательный регламент. Участки продаются с договором подряда на строительство дома по предложенным проектам. |
Обязательный регламент. Можно приобрести домовладение или земельный участок без обязательного подряда на строительство дома, но только при наличии согласованного с девелопером проекта. |
|
Наличие объектов инфраструктуры в проекте |
Детский сад. Клуб-ресторан с собственной пекарней, бильярдной и сигарной комнатой. Детские игровые площадки, волейбольная и баскетбольная площадки, теннисные корты. Магазин товаров первой необходимости, медпункт. На территории парковой зоны - амфитеатр со сценой, клуб-ресторан с бильярдной, просторная детская игровая площадка, а так же аллеи и прогулочные дорожки. |
Развивающий центр для детей дошкольного возраста - филиал Российско-британского детского центра «Содружество». Кафе-пекарня на территории парка. Теннисные корты, детские игровые площадки с зонами для малышей. Крытый многофункциональный спортивный комплекс, четыре освещаемые площадки для баскетбола, волейбола и мини-футбола. Мини-маркет и аптека. 6 гостевых парковок на 200 автомобилей. |
Спортивная и/или детская площадка |
Наличие просторных зон отдыха в проекте |
Собственный парк площадью 5,9 га с искусственным озером площадью более 3 га. На берегу озера - зоны отдыха, пирс с лодочной станцией. |
Английский парк площадью 2 Га с прогулочными зонами, искусственным водоемом, декорированный цветами и кустарниками. Кафе с летней террасой. |
Минимальная доля территории либо отсутствие |
Гибкие условия оплаты |
Первый платеж - 5% от стоимости домовладения. Оплата оставшихся 95% после заключения договора купли-продажи земельного участка с готовым домом. Рассрочка и ипотечные кредиты. |
Первый взнос от 30%, рассрочка до трёх лет. |
Рассрочка на период строительства. Ипотечное кредитование отсутствует |
Темп продаж, домов/квартал |
12 |
4 |
0-1 |
«По нашему мнению, покупатели выбирают лучший объект из числа наиболее проработанных поселков, сравнивают технологии, материалы, подход девелопера к строительству, правила дальнейшей эксплуатации и проживания в поселке, планы по управлению жилым комплексом. Наше мнение подтверждается и количеством проданных домовладений по сравнению со среднестатистическими проектами в классе B на загородном рынке», - подчеркивает Тамара Попова из Knight Frank St Petersburg.
Станислав Москаленский, директор по развитию компании Etica Development (девелопер коттеджного поселка "Юкковское"), утверждает: «В вопросе соотношения цены и качества при выборе загородного жилья приоритетным является доступность всех необходимых ресурсов для отдыха на территории посёлка и для работы в городе. Месторасположение коттеджного посёлка (окружающая среда), удалённость от города, комплексная инфраструктура, готовность инженерных коммуникаций, архитектурная концепция, стандарты строительства и безопасность – основополагающие факторы при выборе жилья на загородном рынке. И клиенты, выбирающие предложение максимально дорогое из доступного, ничуть не менее требовательны к проектам, чем те, кто может себе позволить нечто большее. Политика нашей компании нацелена на предоставление клиентам возможности выбора, например, типа дома и его планировки. В данном случае варьируется и стоимость, однако, оставаясь при этом в одном ценовом сегменте, что впоследствии создаёт условия комфорта как при выборе продукта, так и при дальнейшем проживании».
Руслан Полтасов, руководитель отдела продаж коттеджного комплекса "Онегин Парк", рассказал: «В основу построения наших отношений с покупателем положен принцип «дружелюбных продаж». Прежде всего, это касается условий оплаты: основная часть стоимости домовладения (до 95%) должна быть оплачена только после того, как дом уже построен и принят покупателем. Клиент сразу получает право собственности на дом и земельный участок, не ожидая окончания строительства всего поселка и урегулирования застройщиком отношений с государственными органами. Покупатель имеет возможность сам выбрать все параметры будущего дома и его характеристики – от внутренней планировки и отделки фасада до марки радиаторов отопления и типа камина. Такой подход гарантирует прогнозируемые затраты покупателя, сроки строительства и качество проектных решений. Для удобства покупателей предложены несколько вариантов оплаты: с помощью рассрочки или ипотечных кредитов. Кроме того, в 2012 г. планируется введение системы взаимозачета городского жилья».