На прошедшем в октябре Тюменском форуме недвижимости-2011 в рамках секции «Современное состояние земельного рынка» с докладом «Анализ состояния рынка земли, специфика и перспективы» выступил эксперт рынка загородного жилья Аюр Ербактанов.
«Анализ состояния рынка земли, специфика и перспективы»
Текущее состояние
Земельный рынок (для жилья, мы не рассматриваем здесь цели сельского хозяйства) для любой местности и страны всегда специфичен и практически никогда не бывает полностью конкурентным и прозрачным. Но ситуация вокруг Тюмени в течение последних нескольких лет была особенно запутанной. Миллион рублей может стоить как участок в 10 соток, так и пять гектаров. Ограничения, связанные со статусом земли для кого-то непреодолимое препятствие, кому-то дополнительное преимущество. Многочисленные попытки составления классификации и сравнительных таблиц, как аналитиками, так и продавцами потерпели неудачу. Сегодня большинство людей, связанных с продажей земли откровенно признают, что не могут точно назвать факторы цены участка, кроме, пожалуй, удаленности от города.
На осень 2011 года можно, наконец, сделать некоторые предварительные выводы.
1. Земельных участков, выставленных на продажу – много. В ближайшее время их будет еще больше. Владельцы больших участков, платят с них налог, хоть и небольшой, уже лет пять, а выхлопа объект целиком не приносят. Поэтому все чаще пятигектарные участки режут на розничные 10-15 соток, объявляют «поселком» и «кварталом» и выставляют на продажу.
2. Не хватает инфраструктуры – дорог, электричества и газа. Без этих составляющих ценность земли для застройки стремится к нулю. Чем ближе сети к участку, тем больше сегодня его цена. Но здесь, как я скажу позднее, есть нюансы.
3. Два последних года выявили ужесточение требований покупателей земельных участков под застройку к социальной инфраструктуре. Сегодня люди требуют не только тепла и света, но и детских садов, школ, общественного транспорта, магазинов и определенного социального окружения.
Выбор земельного участка - это первый шаг строительных работ. Уже на этом этапе строители рекомендуют найти надежного исполнителя строительных работы в Тюмени - http://ptkalyans.ru/uslugi/stroitelnie-raboti/. В ООО ПТК Альянс считают, что только профессиональный подход ко всем этапам дает гарантированный результат.
Мы обратились за комментарием в специалисту компании и вот что он сказал : "Нам доверяют самые серьезные компании России, потому что со дня своего основания мы непрерывно совершенствуем свой профессиональный уровень, стараясь каждый вид работ выполнить максимально точно и аккуратно. Уровень наших сотрудников очень высок и они продолжают повышать свою квалификацию. Мы регулярно проходим и проводим семинары и курсы, на которые наши сотрудники узнают все новинки технологий и рынка. Затем мы внедряем полученные знания непосредственно в процесс строительства".
Предложение земельных участков
Земельные участки предлагаются по всем направлениям вокруг Тюмени. После утверждения новых генпланов сельских муниципальных образований в 2008 году, обширные пространства, прежде относившиеся к землям сельхоз назначения, вошли в границы населенных пунктов и получили разрешенное использование «Индивидуально жилищное строительство»
Чаще всего встречаются предложения в Переваловском МО, потом в Чикчинском МО (проекты Инвестфонда), Кулаковском, Каменском, Боровском. Это и земли, непосредственно прилегающие к существующим поселкам, такие новые улицы, так и участки, серьезно удаленные от населенного пункта.
Помимо частных земельных участков, на рынок постоянно выходят муниципальные земли, переданные в аренду под застройку. Так как их стоимость – это ежегодная аренда, то и цена, по которой продаются построенные на них объекты очень разная. Юридически, их цена вообще никакого отношения к рынку не имеет, оформление 10 соток в собственность будет стоить от 30 до 150 тысяч.
Активно продаются земли сельскохозяйственного назначения. Обычно, на них оформляют садоводческие товарищества, тем самым легализуя строительство домов и регистрацию. Спецификой таких земель является более низкая (раза в 3-4 по сравнению с ИЖС) ставка налогообложения
Таким образом, сегодня мы видим, что сегодня вышли, или готовятся выйти на рынок те участки, которые приобретались до 2008 года в расчете на перепродажу. Особого демпинга в ценах не наблюдается, но не наблюдается и ажиотажного спроса, не смотря на рост желающих поселиться за городом.
Сети
Ценность земли в большей степени обуславливается доступностью газа и электричества. Вообще, градостроительная политика предполагает, что сперва на место будущего поселения заводятся системы жизнеобеспечения, создаются необходимые мощности, а уже потом начинается застройка. Представители сетевых компаний настоятельно рекомендуют заранее включать проекты новых поселений в их инвестиционные программы, чтобы после ввода дома в эксплуатацию для него было все необходимое. Инвестпрограммы формируются на три-пять лет.
Однако, на сегодняшний день, значительная часть продавцов идет другим путем. Если участок находится в границах населенного пункта, обязанность по обеспечению его инфраструктурой ложится на муниципалитет. Приобретая участок, покупатель сам получает техусловия на подключение и добивается поставок. В отдельных случаях это занимает те же самые три-пять лет, а то и больше.
Нужно отметить, на сегодняшний день многие продавцы участков стоят сети самостоятельно. Однако, удовольствие это недешевое и эти расходы ложатся в стоимость земли. Также, на этом этапе возникают юридические сложности. Первоначально земля принадлежит одному лицу (иногда физическому), сети стоит другое лицо, на чьем балансе и в чьем обслуживании они останутся после завершения проекта не всегда бывает ясно.
Это повышает стоимость участков в существующих поселках, т.к. там сетевики обязаны предоставить владельцу все что нужно. Однако мощности не бесконечны, поэтому от притока новых поселенцев проблемы начинают возникать уже у поселка целиком. Это может выражаться в перепадах напряжения, авариях, необходимости ремонта и модернизации существующих подстанций. При необходимости присоединения часто выявляются бесхозные участки сетей, их оформление и постановка на баланс занимает время, да и местным администрациям они не очень-то нужны.
Жилье в Тюмени - проекты и решения
Для решения жилищного вопроса всегда есть выбор. В Тюмени отметим микрорайон "Александровский садЪ", который имеет свои дальние исторические корни. На этом месте на средства купца Ивана Иконникова был разбит сад, названный в честь наследника престола Александра II. Сделано это было еще в 1851 году смотрителем уездного училища Поповым, любителем-садоводом. Сегодня жилой микрорайон «Александровский садЪ» расположен в квартале улиц Профсоюзная – Циолковского – Сургутская – Госпаровская, а строится он начал в 2004 году. Всего в рамках комплексной застройки микрорайона построено и введено в эксплуатацию 6 многоэтажных домов. Продажа квартир в Тюмени невозможна без "квартирных" опций этого проекта.
Цели приобретения
Земля стоит столько, сколько за нее готовы платить. А почему ее вообще покупают? Последние два-три года у земельных активов практически нет спекулятивного потенциала. Проще говоря, сегодня невозможно купить участок, а потом, ничего на нем не меняя, продать дороже. Поэтому целей, условно говоря, две: строительство и инвестиции.
Те, кто решил основательно строиться за городом, покупают участки ближе к существующим поселкам или там где строительство уже идет. Эти объясняется дороговизна и популярность таких поселков как Патрушево, Дербыши, Зубарево, Перевалово, Боровский, Винзили, Кулаково. Однако их экстенсивный рост выявляет проблемы в инженерной инфраструктуре и разницу мировоззрений городских и поселковых жителей.
Велика доля тех, кто просто вкладывает 300-400 тысяч в землю, не имея пока никаких планов по ее освоению. Это в чистом виде инвестиции, не очень ликвидные, длинные и рискованные. Однако, судя по частоте таких сделок, люди видят в земле надежный актив, это дает надежду на формирование в будущем организованного и понятного рынка земли.
Достаточно много тех, кто просто хочет иногда выезжать загород в свой дом. В этом сегменте опять стали востребованы обычные дачи по 6 соток. Собственно, этот рынок существовал всегда, но сегодня возможность оформления собственности на дачный участок придала ему второе дыхание, а может, просто появилась возможность его увидеть. Важным звоночком стал выход агентств недвижимости на дачный рынок, как говорят на интервью, при небольшой цене сделки там очень хорошая динамика продаж.
Итак, что мы имеем? Участки под дом, как основное жилище, участок просто чтобы деньги вложить и традиционный дачный участок. Понятно, что над этими конечными покупателями находится рынок больших многогектарных участков, еще не нарезанных на отдельные домовладения.
Индустрия
Если мы говорим о рынке, значит, кроме самого продукта должны быть участники. С конечными покупателями более-менее понятно, а кто остальные участники?
С последние пару лет мы наблюдаем повышение качества подготовки земельных участков для их конечного использования – застройки. Я рад сегодня заявить, что в Тюмени есть, пусть разного уровня, но профессиональные земельные девелоперы. Межевание, получение техусловий, прокладка дорог, строительство ЛЭП – в половине случаев выставленных на продажу больших участков эти работы выполняются. Продавцы осознанно работают на будущего владельца отдельного участка, пытаясь догнать все более возрастающие требования.
Наряду с явными девелоперами, существует целый слой собственников, с землей ничего не делающих. Обычно это местные жители, участки получали по 125 тыс за 5 Га. Уверены, что все само продастся по 100 тыс. за сотку, без межевания, техусловий и дорог. Логика продаж достаточно сложная, порой непостижимая. Один раз мне предъявили следующий аргумент высокой цены: «У меня очень хороший участок! Через дорогу администрация участки под застройку раздает». Очень сильно подумав, я предположил, что владелец намекает на то, что когда-то рядом будут сети. А почему люди будут покупать именно у него, а не брать забесплатно у администрации – я так и не понял.
Часто, такие владельцы ожидают крупного инвестора, желательно из Москвы. На них возлагались большие надежды в 2008 году. Однако, на сегодняшний день, ни об одном инвесторе, самостоятельно застраивающем частный участок за городом с инфраструктурой и концепцией мне не известно. В городе есть Цимлянское и Светлый квартал, сейчас вот ТДСК на землю РЖС должно зайти возле Патрушево, но частным продавцам в этом плане в ближайшее время ничего не светит.
Перспективы
Мне хотелось бы сказать вам, что в связи с повышением роли индивидуального жилищного строительства в планах федерального правительства я ожидаю активизации и роста этого рынка, выравнивания цен, решения проблем с инженерной инфраструктурой и правильной сегментации предложений. Но сегодня я этого сказать не могу.
В современном индивидуальном загородном жилищном строительстве нет именно самого строительства. Куда и как будет разворачиваться земельный рынок вокруг Тюмени, целиком и полностью будет зависеть от появления качественных застройщиков.
Нужно понимать, что земля – это продукт-полуфабрикат. Само по себе на ней ничего кроме сорняков не вырастет. Строительство за городом сегодня ведется кустарным способом, отдельными бригадами, без стандартов, зачастую без проектов, медленно и затратно. Построенные дома часто неликвидны, не имеют архитектурной ценности и бесконечно тянут средства из собственников на свое содержание
Понятно, что есть негативный опыт индустриальной застройки Комарово, сложности при строительстве Молодежного. Однако, вялотекущий самострой наносит экономике области ущерб не меньший, а то и больший. Частные подряды за нал, финансирование по мере возможностей одной семьи, любительское проектирование не только не создает новых активов, но и отрицательно влияет на стоимость земли как актива.
Главный вывод, который я хотел бы донести до участников форума: земельный рынок настолько сложный и разноплановый, что сам по себе он не выровняется и не приведет к созданию оптимальных продуктов на рынке загородного строительства. Только объединенными усилиями участников рынка, девелоперами, риэлторами, подрядчиками мы сможем сделать так, чтобы за городам создавались ликвидные активы в виде удобного и качественного жилья.
Автор доклада - эксперт рынка загородного жилья Аюр Ербактанов: Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.
Пересчитали "загородную жизнь" - под Тюменью
О стимулировании строительства жилья экономкласса
Энергоэффективный режим - реальная жизнь