Профессионалы знают, что неправильно составленная смета может вызвать существенные дополнительные затраты в процессе строительства.
Смета – один из важнейших документов: с нее начинается строительство, ремонт или реконструкция любого объекта. При выборе подрядной организации для проведения работ именно анализ сметы дает полную картину предстоящих расходов, позволяет оценить профессионализм потенциального подрядчика.
Первоначально, при объявлении тендера, подрядчики-претенденты составляют на основании проектных материалов предварительные сметы, чтобы определить ориентировочную стоимость проекта. В предварительной смете описываются основные виды работ, их объемы и расценки.
Когда компания оказывает услуги по строительству загородных домов «под ключ», то всегда предлагается большой выбор готовых проектов домов. Настоящая оценка проекта все же начинатся с момента, когда выбран или подготовлен проект и составлена смета на строительство дома. Визуальный ряд может так и остаться визуальным рядом, если смета не понравится заказчику. В реальной жизни существует множество вариантов корректировки сметы, но качество и уровень компании определяется именно взвешенной и выверенной сметой на строительство дома. Какой дом выбрать - кирпичный, из пеноблоков, монолитный с несъемной опалубкой или каркасный - это предмет обсуждения с заказчиком.
Предварительные сметы потенциальных подрядчиков нужно сравнить по расценкам на проведение работ, стоимости применяемых материалов и окончательной сумме. Часто подрядчик, желая выиграть тендер, указывает не все виды необходимых работ, тем самым предлагая по смете меньшую стоимость строительства. В итоге такой подрядчик может выиграть тендер и получить заказ (имея даже более высокие, чем у других, расценки). Поэтому важно сравнить состав работ, внесенных в сметы. То же относится и к материалам. Кроме того, подрядчик может заложить некую среднюю стоимость работ по монтажу (например, силовой и слаботочной сети), которые в реальности могут обойтись намного дороже, поскольку техническое оснащение современного офиса требует прокладки очень большого количества кабелей для электроснабжения, охранно-пожарной сигнализации, видеонаблюдения, телефонных линий, компьютерных сетей.
Когда предварительная смета составлена и ее цена удовлетворяет заказчика, все данные необходимо перепроверить и уточнить. Заказчику следует выехать на объект, лично осмотреть его и выяснить, какие проблемы могут возникнуть в процессе работы. Особенно важен этот шаг при реконструкции: состояние далеко не нового здания надо внимательно обследовать – не потребуются ли дополнительные работы по укреплению фундамента и стен, по изменению дверных и оконных проемов. Так же тщательно нужно исследовать несущие перекрытия, балки, колонны, стены, лестничные марши: может понадобиться их усиление или даже полная замена. Стоит обратить внимание на теплоизоляционные характеристики стен и кровли: возможно, вам предстоит их дополнительно утеплить в соответствии с современными требованиями к теплоизоляции ограждающих конструкций. При обследовании кровли следует уделить особое внимание наличию протечек, оценить состояние гидроизолирующего кровельного ковра (если речь идет о плоской крыше). Деревянные конструкции многоскатной кровли необходимо проверить на предмет загнивания, обзолов, грибка – может быть, придется провести работы по замене сгнивших или пришедших в негодность элементов. Обследование нужно выполнить до утверждения сметы.
При анализе сметы в первую очередь следует обратить внимание на дорогостоящие работы, которые могут возникнуть при ремонте, реконструкции или строительстве, но не предусмотрены проектом. За время составления проектной документации и получения согласований могли произойти изменения на объекте.
Особенно часто возникает необходимость дополнительных работ по ремонту кровли либо реконструкции подвалов в старых зданиях – это самые проблемные места. Например, в ранее неиспользуемом подвале недостаточно просто провести уборку, настелить пол и оформить стены. Часто для защиты от весенних затоплений следует предусмотреть дренаж для отвода воды из подвальных помещений и выполнить гидроизоляцию. Если подвал требуется углубить для обеспечения достаточной высоты потолка, может возникнуть необходимость проведения дополнительных работ по укреплению фундамента.
После проведения подробнейшего обследования здания, сравнения проектных материалов и сметы, в нее вносятся коррективы, которые помогут избежать неожиданно резкого возрастания стоимости работ.
Подробный анализ сметы
После того как выбран подрядчик, смета анализируется более внимательно. Проверяется состав и объем работ, цифры сравниваются с данными проекта и с контрольными замерами (которые нужно обязательно провести, особенно на дополнительные работы, не предусмотренные проектом).
Затем проводится анализ расценок на отдельные виды работ, перечисленные в смете. Многие фирмы при составлении смет используют московские территориальные сметные нормы (МТСН 81-98). С помощью специальных компьютерных программ можно сделать смету для любых видов работ и рассчитать стоимость необходимых строительных материалов.
Коммерческие строительные фирмы при составлении сметы, как правило, используют собственные расценки, которые зачастую выше государственных. Цены могут существенно отличаться в разных подрядных организациях. Любые коммерческие расценки можно сравнивать с ценами, опубликованными в строительных журналах или на специализированных сайтах в Интернете.
Контроль правильности составления сметы – очень важный этап. В смете могут быть указаны необоснованно высокие расценки, не соответствующие выполняемому виду работ.
Например, однажды при ремонте офиса подрядчик заложил в смету работу «Прорезание оконного проема в железобетонной стене с использованием оборудования HILTI». При обследовании объекта выяснилось, что проем прорезали не в железобетонной, а в пенобетонной стене. Пенобетон легко пилится обычной пилой, и стоимость такой работы примерно в 15 раз ниже заявленной. Также и разработка грунта может производиться механическим или ручным способом, с обеспечением водопонижения или другими усложняющими мероприятиями.
Виды смет
Начинать следует с составления локальной сметы на один вид работ или объект. В составе локальной сметы проводится группировка по конструктивным элементам здания, соответствующая технологической последовательности производства работ. Списки используемых материалов могут включаться в эти сметы, а могут перечисляться в отдельном документе, который называется "Ресурсная ведомость" или "Ведомость строительных материалов". В ней приводится количество необходимых строительных материалов (в тоннах, килограммах, погонных метрах и т.д.), и указывается цена единицы материала. Так определяется стоимость всех строительных материалов на весь объект или отдельный вид работ.
Объектные сметы объединяют локальные и содержат стоимость строительных, монтажных работ, оборудования, инвентаря, а также прочих затрат. Например, в объектную смету на благоустройство прилегающей территории могут входить локальные сметы: на устройство асфальтированной автостоянки, озеленение, строительство забора, установку радиоуправляемого шлагбаума, видеонаблюдения, наружного освещения и т.д.
В объектные сметы также включаются расходы на возведение временных зданий и сооружений (по процентной норме), а в зимнее время – затраты на временное отопление.
В сводном сметном расчете стоимость строительства отдельных объектов распределяется по графам: строительные, монтажные работы, оборудование, мебель, инвентарь, прочие затраты, а в конце выводится итоговая сумма. В сводном сметном расчете учитываются расходы на подготовку территории (оформление земельного участка, отвод земли, разбивка осей, плата за землю), затраты на снос строений, перенос сетей, компенсации по возмещению убытков при отводе, осушению или рекультивации земель, оплата услуг по выдаче технических условий, затраты на проектно-изыскательские работы, авторский надзор, подготовка эксплуатационных кадров.
Смета может составляться как с помощью специальной компьютерной программы, так и без нее. В принципе, выполнить смету может любой человек, имеющий строительное образование, но для составления действительно профессиональной сметы нужно знать технологию строительства и иметь определенный опыт. Конечно, работать в программе проще: в ней заложено большинство видов работ, их стоимость, необходимые строительные материалы с нормами расхода и т.д. Например, если в смете нужно предусмотреть работы по возведению гипсокартонных перегородок, сметчик указывает "Возведение перегородок из гипсокартона", а программа автоматически подставляет комплексную расценку, учитывающую все этапы технологического процесса: установку каркаса, обшивку листами гипсокартона, заделку швов. Последующие работы (грунтовка, шпатлевание, оклейка обоями под покраску, окраска) вводятся отдельно.
Работы, предусмотренные в смете, можно разбить на несколько этапов. Это удобно и для строителей, и для заказчика: становится понятно, какие работы в какой период должны быть закончены и сколько они стоят, появляется возможность поэтапной оплаты работ.
Сметчик может намеренно завысить объемы работ, но выявить это можно только после обследования объекта. Кроме того, могут быть необоснованно увеличены нормы расхода материалов. Как это определить?
Средняя норма расхода всегда указывается на упаковках любых строительных или отделочных материалов. Например, в смете закладывается расход штукатурной смеси 30-50 кг/кв.м. при слое толщиной 10 мм, а по нормам производителя смеси расход составляет 20-22 кг/кв.м.
Однако существуют определенные нюансы. Так, краска почти всегда используется быстрее, чем рассчитывает производитель. Еще не было ни одного объекта, где реальный расход соответствовал бы указанным нормам. Учтите это!
С расходом шпатлевки иная ситуация. Если стена оштукатурена с большими неровностями, или каркас под облицовку гипсокартоном поставлен с серьезными отклонениями, то брак можно исправить, наложив более толстый слой шпатлевки. Соответственно, ее расход резко возрастает, поэтому строители могут закладывать ресурс больше, чем рекомендует производитель, с запасом на некачественную работу либо на исправление существующих дефектов стен.
Термины статьи:
Кровельный ковер – элемент наружного покрытия, изготовленный из водонепроницаемого материала и предохраняющий здание от механических воздействий и проникновения атмосферных осадков. Материалы для перекрытия могут быть самыми разнообразными: от дранки и черепицы до современных синтетических.
Обзол – часть боковой поверхности бревна, сохранившаяся на обрезном пиломатериале. Различают тупой обзол (занимающий часть ширины кромки) и острый (занимающий всю ширину кромки). В деревянных конструкциях с обзолом может завестись жучок-древоточец, что повлечет порчу всей конструкции.
Ограждающие конструкции – строительные конструкции (стены, перекрытия, покрытия, заполнения проемов, перегородки и т.д.), ограничивающие объем здания (сооружения) и разделяющие его на отдельные помещения. Основное назначение ограждающих конструкций – защита помещений от холода, ветра, влаги, шума, радиации и т.п. Ограждающие конструкции делятся на внешние (наружные) и внутренние. Внешние служат главным образом для защиты от атмосферных воздействий, внутренние – для разделения внутреннего пространства здания и звукоизоляции. Эксплуатационные качества наружных ограждающих конструкций должны соответствовать как местным климатическим характеристикам и необходимым санитарно-гигиеническим нормам, так и обеспечивать комфортные условия пребывания в помещениях.
Авторы статьи: