Из случайно услышанного (телепередача): "Европейский бизнес - это зоопарк, а российский - дикий лес". Произнес ее итальянец, работающий в России. Так это или нет - вопрос риторический. Как сделать, чтобы бизнес в малоэтажном строительстве не стал "диким лесом" - посадить его в "зоопарк"? Конечно нет... Но что-то с этой проблемой делать надо.
В первую очередь надо понять - что хочет и что может сегодня потребитель? Например, согласно данным news.gorod55.ru в Омском регионе омичи выбирают экономкласс коттеджных поселков. Поэтому следует прогноз - в ближайшее время коттеджи сменят таунхаусы и дуплексы: спрос на малоэтажное экономжилье увеличивается:
Приоритетный национальный проект, как и все остальные сегменты строительного рынка, уже ощутил на себе влияние мирового финансового кризиса. Проблемы и перспективы развития рынка малоэтажного строительства в Омске обсудили за круглым столом представители власти, банков и девелопмента.
Сегодня в Омске насчитывается 41 коттеджное образование, 34 из них составляют уже существующие поселки, а 7 - проектные разработки. Анализ рынка малоэтажной застройки, представленный партнерством «Частная собственность», показал, что лидирующие позиции сохраняют городская произвольная застройка - 29 % и организованные поселки - 26 %.
Большая часть коттеджных образований (59 %) в настоящее время расположена в черте города. Специалисты прогнозируют дальнейшее увеличение доли этого направления в силу сложившихся экономических обстоятельств. Но в случае если заявленные по проектам новые поселки завершат строительство, перевес уже произойдет в сторону области.
Если рассматривать соотношение коттеджных образований по типу строений, то здесь преобладает такой тип застройки, как коттедж (66 %), дома смешанного типа составляют 25 %, а таунхаусы - 9 %. Однако, как считают эксперты, последний в перспективе займет лидирующие позиции.
- Сегодня наметилась тенденция на смещение спроса в сторону экономжилья, - говорит Елизавета Туркина, управляющий партнер партнерства «Частная собственность». - Люди все больше обращают внимание на таунхаусы как на один из недорогих вариантов жилья, поэтому спрос на них будет только расти.
Диапазон площади домов, предлагаемых сегодня к продаже составляет от 55 до 600 квадратных метров. Между тем наиболее востребованы площади менее 100 квадратов. Дома в 150-200 м2 желают купить всего 8 % омичей, а коттеджами более 250 м2 интересуются лишь 3 % покупателей. Средняя стоимость квадратного метра жилья составляет 32 125 рублей, а земли - 94 500 рублей.
Как считает Елизавета Туркина, управляющий партнер партнерства «Частная собственность», в 2009 году тенденция увеличения доли организованной застройки сохранится.
Однако, как заметил Олег Васильев, заместитель начальника управления реализации федеральной целевой программы «Жилище» Министерства строительства и жилищно-коммунального комплекса Омской области, организованная застройка может выйти на приоритетный уровень у потребителя только при условии, что стоимость жилья в ней будет соответствовать уровню дохода среднего класса.
- Сегодня, когда финансовая проблема коснулась всех, это тем более актуально, - подчеркнул он. - Мне кажется, что надо призывать инвесторов к отказу от практики достижения огромной рентабельности.
Низкая покупательская способность - одна из главных проблем дальнейшего развития рынка малоэтажной застройки. Как считают участники круглого стола, большое влияние на нее оказали и ужесточения условий кредитования. Месячное снижение количества сделок по ипотеке в сентябре составило 23 %, а в октябре - 39 %. Но при этом средняя сумма кредита увеличилась.
- Для банка продажа домов по ипотеке в организованных поселках менее рискованна, - отметил Александр Астахов, начальник управления кредитования частных клиентов Омского отделения № 8634 Сбербанка России. - Да, банки провели реструктуризацию кредитных продуктов с целью минимизации своих рисков. Если до этого мы выдавали ипотеку в условиях растущих цен, то сегодня ситуация изменилась, процент реальных ипотечных сделок заметно снизился. Условия, которые предлагают банки сейчас, в том числе первоначальный взнос в 30 %, - это защита банков от рисков. Что касается ожидания резкого снижения цен на жилье, то думаю, что этого не произойдет. По ряду объектов уже достигнуты минимальные границы по цене.
Помимо ипотеки, инструментом для развития малоэтажного домостроения могут стать и уже вводимые субсидии, частные государственные партнерства. Формирование последних, по мнению экспертов, насущная потребность рынка, поэтому важно уже сейчас думать о том, как сделать их систематическими.
- Главный вопрос состоит в том, какие цели мы преследуем, - говорит Сергей Дьячков, управляющий партнер компании DSO Consalting в г. Новосибирске. - Понятно, что задача любой администрации - создать для максимального числа людей условия для покупки жилья. При этом цель девелопера - зарабатывать, иметь прибыль. Вот как раз согласование целей и может стать решением вопроса. Экономический кризис к этому как раз и подталкивает. Сегодня и инвесторам, и застройщикам надо обратить внимание на то, чтобы изыскивать возможности для производства доступного жилья. Чем больше мы строим низкодоходного жилья, тем больше зарабатываем.
В итоге эксперты пришли к мнению, что выходом из сложившейся ситуации сегмента малоэтажной застройки может стать уменьшение себестоимости строительства, разработка проектов меньшей площади (не более 80 м2) с ориентиром на потребителя экономкласса и переход с коттеджей на строительство более доступных дуплексов и таунхаусов. Причем стоимость домовладения не должна превышать более 2 млн рублей.