Санкт-Петербург, несмотря на внушительные размеры, сопоставимые с размерами мировых столиц, находится между 135 и 152 местами в рейтинге крупнейших городов по совокупности 4-х показателей: экономика, политика, инфраструктура и культура. По уровню совокупного ВРП и паритету покупательной способности – попадает лишь в третью десятку среди агломераций Европы. Наконец, по посещаемости туристами – занимает 47 место. Об этом сообщил на презентации концепции города-спутника Южный руководитель группы разработчиков из Европейского университета, директор Центра социологических исследований Олег Паченков. Выводы ученых неутешительны: численность населения Петербурга не конвертируется в его экономическое влияние.
Базовой моделью Санкт-Петербурга, которая выведет город из затяжного кризиса экстенсивного развития, станет создание центров полицентричности. На севере таким центром будет Лахта-Центр. На юге – Город-спутник Южный.
Формулу успеха города-спутника Олег Паченков обозначил как «3+1». Она подразумевает качество занятости, инфраструктуру и городскую среду плюс участие в проекте государства.
Южный уже сейчас находится в центре культурно-делового окружения: Пушкин, Павловск, Гатчина, Пулково, Экспоцентр представляют собой разрозненные части целого, которые объединит новое ядро. Драйвером притяжения станет превентивное развитие промышленного кластера, образовательных, деловых и развлекательных зон. Жилье, в соответствии с Генпланом, разработанным НИЦ Генплана Санкт-Петербурга, составит не более 56% от общего объема строений. Эти пропорции далеко уводят город-спутник от традиционных для окраин нашего года «спальников».
«Южный» из частного проекта девелопера превращается в инструмент развития города и агломерации и создает модель нового подхода к девелопменту территорий и городов в масштабе страны, - резюмировал Паченков.
Андрей Назаров, генеральный директор компании «СТАРТ Девелопмент», остановился на экономических деталях строительства «Южного». По его словам, общий бюджет проекта должен составить порядка 176 млрд рублей. Из них 142,9 млрд рублей обязуется взять на себя инвестор. Эти средства будут направлены, в том числе на строительство внутренней дорожной сети и прокладку инженерной инфраструктуры. То есть, на 1 рубль прямого финансирования городского бюджета инвестор истратит 22 рубля, а на 1 рубль субсидий федерального бюджета бюджету Санкт-Петербурга «СТАРТ Девелопмент» потратит 5 рублей.
В соответствии с расчетами по методике Deloitte, совокупный экономический эффект от строительства «Южного» составит для Санкт-Петербурга 68 млрд. рублей. Это - прямые и косвенные налоговые поступления, возникающие при реализации проекта. Кроме того, строительство города-спутника «Южный» обеспечит рост ВРП Петербурга на 0,4%. Предполагается, что уже на первом этапе реализации проекта «Южный» создаст около 30 тыс. рабочих мест для высококвалифицированных работников, по окончании проекта, в городе-спутнике будет работать более 60 тыс человек.
Также Назаров остановился на вопросе сохранения Кондакопшинского леса. По его словам, в проект внесены изменения, по которым площадь застройки сократилась на 82,5 га. В результате «Южный» станет одним из самых экологичных районов города - в под зеленые насаждения будет отведено более 500 га или около 25% общей площади района.
По словам Назарова, строительство города-спутника «Южный» может начаться в 2015 году. До этого проект должен пройти слушания в Законодательном собрании Санкт-Петербурга по вопросу изменений в Генплан. Затем, предположительно в 2014 году, будут разработаны и приняты правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и правила планировки территорий (ПТТ).
Справка о проекте:
«Работа над ошибками оппонентов»
Назаров А.А., генеральный директор ЗА «УК «СТАРТ Девелопмент»
Тезисы оппонентов:
- В частном проекте город-спутник «Южный» значительная доля инвестиций будет поступать из городского бюджета.
- Хочу обратить ваше внимание на то, что в Южный сегодня – это крупнейший инвеспроект в области недвижимости не только в Петербурге, но и в масштабах всей России. Мы постоянно слышим о том, что городу нужны инвестиции, что нужно создавать привлекательный инвестиционный климат и пр. И вот появляется инвестор. Он готов не просто построить дом или жилой комплекс и в лучшем случае пристроить к нему садик или школу, а во многом берет на себя решение государственных задач. Например, строительство дорог и инженерной инфраструктуры. Думает о создании рабочих мест и ведет переговоры с инвесторами, которые могут эти рабочие места создать. Сегодня в этом переговорном процессе участвуют: университет, крупный научный центр, несколько российских и зарубежных промышленных предприятий. Могу сказать, что этим на петербургском рынке недвижимости кроме нас не занимается никто. На каждый рубль, вложенный государством, мы вкладываем больше пяти рублей. На подобные затраты в таком объеме пока не пошел ни один девелопер в Петербурге.
Что касается средств городского и федерального бюджетов. И мы, и представители города неоднократно говорили, что они пойдут на расширение старых и строительство новых дорог вне пределов города-спутника. То есть, будут направлены на улучшение транспортной инфраструктуры всего юга города, в том числе зоны Пулково, Экспоцентра, промышленных кластеров. Не очень понятно, почему кто-то протестует против таких инициатив. Это бесспорное благо для города.
Также на бюджетные средства будут строиться школы, поликлиники, детские сады, пожарные посты и другая социальная инфраструктура, которой должен быть оснащен любой район. По подобной схеме строится социальная инфраструктура в любом районе города. Более того, как правило, сначала строятся дома, а потом город с опозданием прокладывает дороги и строит социальную инфраструктуру. В проекте «Южного» появилась возможность сделать все скоординировано.
Мне непонятно, почему противники «Южного» протестуют в этом вопросе только против нашего проекта.
Возможно, кого-то смутил сам размер сумм, предполагаемых к выделению из бюджета. Но я хочу отметить, что такое соотношение характерно для любого другого района Петербурга. У нас получились значительные цифры, потому что проект очень масштабный. Город один не смог бы реализовать такие объемы строительства, а строить в любом случае пришлось бы – Петербург разрастается в южном направлении. Посмотрите на количество проектов, реализуемых в юге города и в прилегающих районах Ленобласти.
- Строительство инфраструктуры города-спутника «Южный» «даже по самым скромным подсчетам будет стоить в 1,5 – 2 раза дороже», чем предусмотрено инвестсоглашением, и обойдется городу «раза в два дороже, чем пресловутая «Зенит-арена».
Думаю, Оксану Генриховну кто-то просто неправильно проконсультировал, поэтому она стала сравнивать несопоставимое.
Напомню, что в ответе на депутатский запрос автора тезиса про «Зенит-арену» депутата ГД Оксаны Дмитриевой губернатор Петербурга Георгий Полтавченко указал, что размер бюджетных инвестиций в социальную инфраструктуру составит 33 млрд рублей. 6 млрд рублей потратят на дороги и развязки, 26,9 млрд рублей — на школы, детские сады, поликлиники и т.д.
Строительство детского сада стоит от 170 до 190 млн руб, школы – 700 млн руб., поликлиники – около 400 млн. Эти расценки на строительство типовых социальных объектов зафиксированы государством. Простые математические действия показывают, что цифры, названные губернатором в ответе Оксане Дмитриевой вполне корректны.
Что касается сравнения со строительством стадиона на Крестовском острове, то в высшей степени некорректно сравнивать типовые объекты со стадионом или другим нестандартным архитектурным сооружением.
- Земля досталась инвестору бесплатно.
- Земли достались инвестору не бесплатно и не от города. Они были выкуплены вместе с ОАО «Животноводческий совхоз «Лесное» на вторичном рынке. Это предприятие находилось тогда в состоянии банкротства, более 15 лет оно не получало никакой поддержки от государства.
При этом мы не только сохранили «Лесное», но и вложили в него значительные средства – не один миллион долларов. В результате некогда знаменитое советское предприятие опять начало нормально работать и показывать прибыль. Мы и дальше не планируем отказываться от «Лесного».
- В результате строительства Южного будет уничтожен Кондакопшинский лес.
- Кондакопшинский лес вырос на месте бывших торфоразработок. Если вы посещали этот район, качество леса заметно невооруженным взглядом – большую его часть составляют редкие деревья высотой около 1-3 метров.
Хочу обратить внимание на то, что та часть леса, которая является полноценной, будет сохранена. В этом можно легко убедиться, посмотрев на проект Генплана. Часть леса, где строительство возможно, будет застраиваться коттеджами и таунхаусами, расположенными на значительном расстоянии друг от друга, а не высотными домами, как можно услышать от противников проекта. То есть зеленые насаждения в основной своей массе будут сохранены и там.
Более того, после общественных слушаний компания приняла решение пойти навстречу пожеланиям жителей Кондакопшино и увеличила площадь зеленых насаждений на 82,5 га. Это значительная часть Кондакопшинского леса (болота).
Город-спутник «Южный» будет одним из самых зеленых районов Петербурга. В северной, южной и центральной части города-спутника «Южный» планируется создание бульваров с зелеными насаждениями, видами на парки и озеро. Общая площадь зеленых зон в проекте – более 500 га или 25% от всей площади предполагаемой под застройку. Таким объемом зеленых насаждений не может похвастать ни один район в городе.
- На территории Южного уже ведется вырубка леса
Никаких строительных работ или работ по вырубке леса девелопер не вел и не ведет. Представленные на слушаниях в Пушкинском районе материалы жителя Кондакопшино не соответствуют действительности. Просека, находящаяся на территории кондакопшинского болота является старой вырубкой под планировавшуюся линию электропередач, произведенной задолго до того, как участок был приобретен компанией СТАРТ Девелопмент.
Самое простое доказательство – съемки со спутника (просека начинается ниоткуда и уходит в никуда, характер озеленения показывает, что никаких земляных работ не велось несколько лет и дорога заросла самосевом).
- Пересохнет река Кузьминка
- На всей территории «Южного» река Кузьминка ограждена охранными зонами, что хорошо видно на Генплане. Мы это сделали сознательно, несмотря на то, что Кондакопшинское болото в Перечне водоемов для включения в водный реестр отсутствует. Данная территория не входит в границы существующих и планируемых к организации особо охраняемых природных территорий.
Что касается пересыхания реки, то мы еще в 2010 году провели с помощью института «Ленжилгражданпроект» инженерно-геологические и гидрологические изыскания с целью выполнения проекта планировки. Генплан в сегодняшнем виде составлен с учетом заключений, которые нам выдал «Ленжилгражданпроект».
Кроме того, на дальнейших этапах согласования проекта мы проведем специальную экологическую экспертизу, которая детально исследует вопрос влияния проекта на питание Кузьминки.
Также хочу отметить, что Кузьминку действительно нужно спасать. Но не от Южного, а от вандализма людей, проживающих в соседних поселениях. Мы организовали рейд вдоль берегов речки – и увидели, что в некоторых местах ручьи, которые текут по границе леса и питают Кузьминку, сильно заболочены из-за того, что них сбрасывается мусор строительный и бытовой.
Так что мы абсолютно согласны с экологами: спасать реку надо, но не от Южного, а от варварского отношения к природным ресурсам при бесконтрольной застройке.
- Погибнут памятники федерального значения Таицкий и Орловский водоводы.
Оба памятника – Таицкий и Орловский водоводы выделены в охраняемые зоны. Никакого строительства в этих зонах проводиться не может, возможно лишь обустройство этих территорий зелеными насаждениями. Так что водоводы никак не пострадают от строительства города-спутника «Южный».
Также в охранной зоне находится мемориал советским солдатам.
- На расстоянии в несколько десятков метров от мемориала будут построены административные здания.
- Эта планировка выполнена в полном соответствии с законодательством России и всеми нормативами. Конкретное расположение зданий определяется не Генпланом, а на следующем этапе согласования проекта - правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Проект ПЗЗ пока не подготовлен, не прошел процедуру общественных слушаний и не утвержден. Поэтому говорить о конкретном расстоянии, которое будет разделять дома и мемориал, преждевременно. Также хотим отметить, что в нескольких десятках метров от мемориала уже находятся дома жителей Кондакопшино.
При этом расстояние в несколько десятков метров между мемориалами и общественно-деловой застройкой – нормальная практика для российских городов. Например, братская могила и вечный огонь на Марсовом поле от дороги и общественно-деловых зданий также отделяют несколько десятков метров.
- Из-за строительства «Южного» будет закрыт авиаремонтный завод, из-за чего потеряют работу высококвалифицированные специалисты аэродрома и авиаремонтного завода.
При этом противники проекта делают упор на то, что вместо них образуются рабочие места для гастарбайтеров. В принципе только строительство «Южного» даст Петербургу, а особенно южным районам города несколько тысяч рабочих мест для высококвалифицированных работников строительных и инженерных специальностей. Одновременно с возведением жилых зданий будут строиться школы, детские сады, поликлиники, что создаст уже на первом этапе строительства рабочие места для врачей и работников образования.
В целом в городе-спутнике Южный предусмотрено строительство индустриальных объектов, а также бизнес-центров на 30 тыс. рабочих мест. Еще столько же рабочих мест будет создано в сфере услуг и социальных объектах. Так что строительство «Южного» только добавит количество рабочих мест для высококвалифицированных специалистов.
Относительно аэродрома. Проект изменений в Генплан составлялся с учетом соседства с аэродромом при продолжении его работы. То есть под глиссаду отведена требуемая всеми нормативами площадь, а расстояние от аэродрома до застраиваемых площадей позволит создать все условия для безопасной жизни и работы в Южном. Так что строительство «Южного» не означает закрытие аэродрома.
Недоумение вызывает и количество рабочих мест в авиагорподке, которое называют наши оппоненты. Мы привыкли пользоваться проверенными и официальными источниками. Так вот, по данным Годового отчета ОАО 20 Авиаремонтный завод, на нем работают 600 с лишним сотрудников, а никак не 2 тысячи.
- Строительство «Южного» ухудшит транспортную ситуацию на южных подъездах к Петербургу.
- Строительство «Южного» должно улучшить транспортную ситуацию в Петербурге. Проект подразумевает кардинальную реконструкцию Старогатчинского шоссе и расширение Киевского шоссе. Не исключена и модернизация железнодорожного сообщения.
Кроме того, более 30% населения города-спутника будут работать в «Южном» или прилегающих промзонах. Предполагается, что в городе-спутнике будут работать жители южных районов Петербурга, которые будут добираться на работу и уезжать с работы против основных транспортных потоков. Именно благодаря развитию по полицентричной модели, которая включает в себя создание спутников, транспортная проблема в значительной степени решена в Париже и Лондоне.