Министерство строительного комплекса Московской области, совместно с Фондом капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов разрабатывает методику оценки физического износа жилых зданий.
24 июня 2015 года на сайте Правительства Московской области опубликован Закон о внесение изменений в 66 Закон Московской области «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области». В Закон введено основное понятие технического обследования общего имущества в многоквартирном доме - комплекс мероприятий по определению и оценке технического состояния несущих конструкций, инженерных коммуникаций и иного общего имущества в многоквартирном доме. Техническое обследование многоквартирных домов будет проводиться за счет средств фонда капитального ремонта, накапливаемых собственниками помещений жилых домов. Изменения вступают в силу с 5 июля 2015 года.
В связи с этим Минстрой Московской области и Фонд капитального ремонта разрабатывает методику оценки физического износа жилых зданий, которая включает в себя метод сравнительной единицы измерения (или удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный методы. Техническое обследование многоквартирного дома подразумевает под собой оценку конструктивных элементов и инженерных систем дома в рамках видов работ, включенных в Программу капитального ремонта.
Важным этапом оценки многоквартирного дома является определение всех видов износа. Рассчитываются физический, функциональный и внешний износ здания. Физический износ объекта обусловлен эксплуатационным и и природными факторами. Функциональный – связан с ухудшением функциональных характеристик объекта. На внешний износ влияют такие факторы как, например, изменением соотношения спроса и предложения на рынках недвижимости и предприятий, экологическими факторами и пр.
По словам заместителя генерального директора областного Фонда капитального ремонта Алексея Дедова: «Данные, полученные в результате проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов, должны использоваться в целях актуализации региональной программы и при составлении проектной документации. Количественные характеристики, зафиксированные в ходе технического обследования, позволят сформировать программу по предельной стоимости работ. В свою очередь процент износа позволит более точно ранжировать дома по критериям очередности включения домов в Программу».
Когда вопрос стоит о необходимости определения реального технического состояния здания - его несущих конструкций, то необходимо проведение инженерных изысканий.
Оптимальным вариантом является комплексное обследование - в этом случае ставится задача определения действительного технического состояния здания в целом, а также его отдельных элементов. На выходе заказчик должен получить количественную оценку показателей, характеризующих состояние с учетом изменений, произошедших во времени. Только на основании таких данных можно получить "честный" состав, объема ценовые показатели работ по капитальному ремонту или реконструкции.
Перечень основных нормативных документов для технического обследования зданий при выполнении инженерных изысканий:
СНиП 11-02-96 «Инженерные изыскания для строительств».
ГОСТ Р 53778-2010 «Здания сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».
СП 22.13330.2011 «Основания зданий и сооружений».
СНиП 2.01.07-85 «Нагрузки и воздействия».
СНиП II-22-81 «Каменные и армокаменные конструкции».
СНиП 52-01-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения».
СНиП II-23-81* «Стальные конструкции».
СНиП II-25-80 «Деревянные конструкции».
СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».
СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям».
СП 2.6.1.1.292-03 «Гигиенические требования по ограничению облучения населения за счет природных источников ионизирующего излучения».
СНиП 2.04.01-85* «Внутренний водопровод и канализация задний».
СНиП 2.04.05-91* «Отопление, вентиляция и кондиционирование».
ВСН 60-89 «Устройства связи, сигнализации и диспетчеризации инженерного оборудования жилых и общественных зданий. Нормы проектирования».
СП 31-110-2003 «Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий».
МГСН 2.07-01 Основания, фундаменты и подземные сооружения.
В стандартном варианте в обмерные инженерно-геодезические работы могут входить следующие виды:
обследование оснований и фундаментов зданий;
определение конструктивного решения зданий;
определение технического состояния несущих и ограждающих конструкций зданий;
поверочный расчет основных несущих конструкций;
оценка состояния материалов конструкций;
разработка рекомендаций по восстановлению поврежденных или имеющих недостаточную несущую способность
конструкций зданий.
Вопросы качества малоэтажных домов не могут оставться в стороне - с учетом роста этого сектора жилищного строительства. Недавно представители инспекции государственного строительного надзора Кузбасса вышли с инициативой о необходимости проверки малоэтажного строящегося жилья. И действительно, региональная власть должна иметь возможность контролировать качество строительства индивидуальных домов. Ведь именно их строится больше всего. Тема была поднята на круглом столе с участием игроков местного рынка недвижимости. Начальник отдела методической и информационно-аналитического обеспечения областной инспекции стройнадзора Евгений Дудаков правильно обратил внимание на тот факт, что ведомство контролирует качество строительства только многоэтажек. А остальные дома - до трех этажей включительно контролю не подлежат. И это согласно Градостроительному кодексу. Тенденция роста количество претензий у заказчиков к строителям есть и будет только увеличиваться. И дело не в бюрократии - дело в законном обеспечении качества.