Недавно  консалтинговая компания полного цикла Strategy Capital Advisor представила обзор недвижимости, включая офисную и складскую. Эта информация представляет интерес для инвесторов и конкретного бизнеса.

Среди основных тенденций на офисном рынке отмечено формирование локального дефицита предложения и начало движения в сторону сокращения вакантности высококлассных офисов.  Есть тенденция фактического продолжения падения ставок аренды при их номинально стабильном уровне.  Специалисты считают, что активность владельцев сводится к использованию недвижимости как инструмента решения проблем с долгами или иных задач владельцев, а не как самоценный инвестиционный актив. Тревожит и  то, что нового строительства пренебрежимо мало, и при стабилизации макроэкономической ситуации, вакантность качественных офисов продолжит падать. 

В обзоре выделено - самым значимым событием полугодия является понятный факт - объем поглощения превысил объем спроса. По разным данным, на 20-30% (2016 г. к 2015 г.). И это не признак оживления рынка, а лишь следствие того, что ввод новых офисов упал до исторически минимальных значений (даже к прошлому году это минус 20%). 

На рынке прошло несколько крупных сделок, что количественно как бы свидетельствует о росте инвестиционного интереса к офисам (плюс 60-70% к 1 полугодию прошлого года). Однако нужно отметить, что объем сделок в этом году был сформирован, фактически, тремя транзакциями: продажей БЦ Евразия, БЦ Эволюция и продажей БЦ Президент-Плаза. Две сделки прошли в пользу банков, как инструмент погашения кредиторской задолженности, третья – завершение давней истории переговоров. То есть, можно отметить, что офисная недвижимость выступала в большинстве случаев инструментом расшивки иных обязательств – долгов, более крупных схем, и проч., а не как самостоятельная ценность для инвестора.

Конкретный пример

В Санкт-Петербурге в БЦ «К2» делают ставку на преимущества своих офисных помещений, конкретные детали смотрите тут. Данный Бизнес-центр определил и создал платформу для максимального комфорта. Для всех компаний и их сотрудников, а также и посетителей - недорогое и качественное кафе с бизнес-ланчами,  для отдыха или встреч с клиентами - клуб Jagger. Эстетика атмосферы ресторана с собственной пивоварней и концертной площадкой не оставит равнодушными посетителей. Секрет как всегда прост - комплексные решения выигрывают. 

Кроме того,  рядом с К2  - множество магазинов и кафе в широком ценовом диапазоне.  Поэтому аренда офиса в Московском районе Петербурга - это и работа и  хорошее рабочее настроение, включая практические детали - близость к крупнейшим деловым центрам города, возможность  полноценного роста и развития вашей компании.

Офисы и рынок 

• На рынке аренды значимую активность проявляли компании, которые воспользовались моментом низких ставок для улучшения своих «жилищных» условий. 

• На офисном рынке сейчас около 3 млн. м2 свободных площадей (около 20% от всего рынка). По сегментам вакантность скорректировалась следующим образом: в Б-классе она продолжает рост, а А-классе, из-за локального дефицита предложения, она снизилась.
  • А-класс – 22% (снижение от 25%)
  • Б-класс –17% 

• Дальнейшая динамика уровня вакантности на рынке офисной недвижимости будет зависеть от двух факторов: объема ввода площадей и состояния реального сектора (даже скорее, его ожиданий от будущего). Если макроэкономическая ситуация будет стабильна, а новых офисов не будет появляться, то на рынке может возникнуть локальный дефицит предложения. 

• Ставки остаются стабильны уже почти два квартала, что позволяет говорить о том, что дно падения ставок достигнуто: сейчас вся игра строится вокруг уровня спроса по новым, консенсусным для рынка, ставкам. Средние ставки вряд ли будут меняться и в следующем квартале, но опять же, усилится дивергенция значений ставок между офисами разного качества.
  • А-класс – 25-26 тыс. руб./м2/ год
  • Б-класс – 13-14 тыс. руб./м2/год. 

• Цены продаж находятся в пределах следующих значений:
  • А-класс – 2,5-5 тыс. долл./м2,
  • Б-класс – 1,2 -3,2 тыс. долл. /м2. 

• Основной валютой договоров аренды остается рубль, инфляция ставки закладывается на уровне 7-10% (что ниже, конечно, реальной инфляции, поэтому можно сказать, что вообще-то ставки падают). Средний срок договора – 5 лет. 

• Сегмент по-прежнему не вызывает девелоперского интереса: офисные проекты при возможности заменяются на проекты апартаментов. Планов сколько-нибудь масштабного строительства новых офисов не заявляется. Вряд ли в 2016 г. будут введены новые значимые объекты, за исключением МФК Федерация Восток (Сити), и 2016 г. скорее всего, зафиксирует исторический минимум прироста офисных площадей. 

Склады

Каковы тенденции складского рынка? Это понятное снижение интереса покупателей к складскому сегменту и стабилизация ставок аренды.  Рулит в этом вопросе активность торговых сетей. В целом, складской рынок,  можно сказать дал рекорды по сделкам в прошлом году. Это в 1 половине 2016 г. он  ведет себя достаточно пассивно. Поглощение площадей минимально, начиная с 2010 г. Основной источник спроса на складские площади – это компании сегмента FMCG и товаров для дома (то есть те, кто имеет самые обширные планы развития, из торговых сетей).

Из-за снижения потребительского спроса, падает оборот торговли. Потребителями складских услуг являются операторы торговли. Их бизнес стагнирует (опять же, исключая FMCG). Поэтому показатели поглощения складских площадей вряд ли будут расти.
Если сравнивать текущий год с 2015 г., то объем сделок упал на 35% (JLL). Прошло всего две заметных сделки, обе инвестиционного характера. Конечные потребители, имеющие финансовый ресурс для покупки складов, реализовали свои интенции в прошлом году, и рынок спроса со стороны конечных пользователей оказался исчерпан этими сделками.
Вакантность остается на уровне 10%. При этом юго-западное направление и юго-восточное наиболее благополучны; там вакантность не более 5%. При этом в кластере север-восток % вакантности более 20% площадей. Почти весь спрос сосредоточен в южном и юго-восточном направлениях.
Ставка аренды для складов А-класса стабилизировалась на уровне 4 тыс. руб./м2.
Стоимость продажи м2 склада А-класса – около 36-40 тыс. руб./м2.
Темпы строительства сохраняются высокими - это приведет к росту вакантности складских помещений.