Московские квартиры недооценили - в 2020 году москвичи заплатят за квартиры 39 млрд. рублей налогов!
Кадастровая стоимость квадратного метра квартиры в Москве в среднем на 3,9% ниже, чем рыночная. Наиболее недооценены государством квартиры в центральной части города (в среднем на 7,1%), а наиболее близка к текущим ценам оценка квартир на юго-востоке столицы (среднее завышение на 0,3%). В некоторых случаях кадастровая стоимость квартиры оказалась занижена в десятки раз, но есть и случаи завышения в 1,5-2 раза. Таковы результаты исследования, проведенного Аналитическим центром ЦИАН в октябре 2016 года, – когда началась массовая рассылка москвичам новых платежей по налогу на квартиры.
С 2016 года в Москве стартовал переходный период к новому налогу на недвижимость, который завершится в 2020 году. Этот процесс затронет миллионы жителей Москвы и других регионов, которые владеют жильем. В Москве количество квартир превышает 4 млн. В результате постепенного перехода от исчисления налоговых платежей с инвентаризационной стоимости на исчисление налоговых платежей от кадастровой стоимости налог на квартиры вырастет в среднем по городу к 2020 году в 10 раз. Например, инвентаризационная стоимость одной из обычных московских квартир площадью 47 кв. м в 2014 году составляла 340 419 рублей, а налог, с учетом коэффициентов (0,3%) составлял 1021 рубль. Кадастровая стоимость этой же квартиры определена в размере 9 431 454 рублей. Даже с учетом пониженных коэффициентов (0,1% для квартир ценой менее 10 млн) налог на нее составит к 2020 году 9431 рублей (без учета возможных льгот и вычетов). С учетом вычета 20 кв. м налог будет 5426 рублей. В 2016 году он с учетом переходного периода был выставлен в размере 2720 рублей.
В ходе исследования Аналитический центр ЦИАН сравнил результаты оценки средней рыночной стоимости кв. м квартир в 30 000 многоквартирных домов Москвы и кадастровой оценки средней стоимости кв. м квартир в тех же домах. Исследование проводилось на всей территории города, за исключением новых территорий - Новомосковского и Троицкого округов, где пока проживает около 3% населения города и велика доля индивидуальных домов. В среднем по городу средняя стомость кв. м квартиры на октябрь 2016 года составила 198 439 рублей, а кадастровая стоимость, определенная в конце 2014 года – 185 776 рублей.
В 36% многоквартирных домов Москвы кадастровая оценка оказалась выше рыночной, в то время как в 64% случаев – ниже рыночной. Впрочем, серьезные отклонения встречаютя редко. В итоге в 97,5% случаев кадастровая стоимость квартир либо занижена, либо если и завышена, то не более чем на 25%, что делает процесс оспаривания кадастровой стоимости либо бессмысленным, либо нерентабельными – стоимость судебного процесса будет выше, чем экономия налоговых платежей за 20 и более лет для подавляющего большинства квартир. Таким образом, надежды многих владельцев квартир съэкономить на налоге малоперспективны и в будущем они могут надеяться только на прохождение в список льготников (их уже 15 категорий), а также на вычеты (например, налог не начисляется на «первые» 20 кв. м). Вероятно, как и в случае платежей за капитальный ремонт, круг льготников может быть расширен.
Наиболее лояльно оценщики нанятые государством для составления кадастровой оценки, отнеслись к владельцам квартир в районе Куркино (недооценка в среднем на 35%), Крылатское (недооценка в среднем на 27%) и Якиманка (недооценка в среднем на 24%). Больше всего переплатить придется владельцам жилья в Текстильщиках (переоценка на 12%), Черемушках (переоценка на 10%), Аэропорт (переоценка на 9%). Подробнее сравнение рыночной и кадастровой цены кв. м квартир по районам и округам смотрите в Таблице 5 в конце исследования.
Если смотреть статистику по отдельным адресам, то больше всего повезло жителям элитного дома по адресу Брюсов переулок, д. 19 возле Мэрии Москвы – при средней рыночной цене кв. м в 1 482 419 рублей, кадастровая стоимость кв. м здесь составляет 438 556 рублей. Список 10 наиболее недооценных домов смотрите в Таблице 1. Случаи переоценки более характерны для окраин города, потрепанных старых домов, жилого фонда рядом с промышленными зонами и вдали от станций метро. Владельцам квартир в таких домах придется переплачивать налога по несколько тысяч рублей в год. Список домов, квартиры в которых переоценили смотрите в Таблице 2.
Таблица 1. Наиболее недооцененные дома Москвы.
Адрес |
Средняя оценочная стоимость кв. м квартир |
Средняя кадастровая стоимость кв. м квартир |
Разница, руб |
Разница, % |
пер Брюсов, д. 19 |
1 482 419 |
438 556 |
-1 043 863 |
-70% |
пер Молочный, д. 5 |
954 988 |
121 479 |
-833 509 |
-87% |
пер Молочный, д. 1 (2) |
954 988 |
139 820 |
-815 168 |
-85% |
ул Большая Пироговская, д. 8 |
1 190 178 |
384 084 |
-806 094 |
-68% |
пер 2-й Обыденский, д. 5 |
954 988 |
169 975 |
-785 013 |
-82% |
пер 2-й Обыденский, д. 7 |
954 988 |
187 900 |
-767 088 |
-80% |
пер Коробейников, д. 22 (2) |
782 498 |
17 634 |
-764 864 |
-98% |
ул Малая Полянка, д. 13 |
907 883 |
147 911 |
-759 972 |
-84% |
пер Коробейников, д. 22 (3) |
782 498 |
28 241 |
-754 257 |
-96% |
пер Молочный, д. 7 |
1 176 014 |
443 580 |
-732 434 |
-62% |
Таблица 2. Наиболее переоцененные дома Москвы.
Адрес |
Средняя оценочная стоимость кв. м квартир |
Средняя кадастровая стоимость кв. м квартир |
Разница, руб |
Разница, % |
Новочерёмушкинская улица, 42к1 |
184 515 |
275 357 |
90842 |
49% |
Саратовская улица, 3к4 |
144 884 |
229 996 |
85112 |
59% |
Профсоюзная улица, 40к1 |
191 655 |
275 293 |
83638 |
44% |
улица Архитектора Власова, 9к3 |
191 536 |
273 837 |
82301 |
43% |
Большая Черёмушкинская улица, 25к1 |
166 051 |
246 167 |
80116 |
48% |
1-й Краснокурсантский проезд, 7А |
175 723 |
251 082 |
75359 |
43% |
Магистральный переулок, 5 |
173 391 |
244 556 |
71165 |
41% |
2-я Рыбинская улица, 12 |
185 529 |
256 192 |
70663 |
38% |
Гвардейская улица, 17к2 |
141 071 |
203 682 |
62611 |
44% |
Красносолнечная улица, 40к1 |
110 741 |
156 913 |
46172 |
42% |
Суммарно при средней налоговой ставке в 0,15% москвичи (без учета льгот и вычетов) в 2020 году перечислят в бюджет около 61 млрд рублей - почти такая же сумма тратится за год на все детские сады Москвы. Сумма рассчитана исходя из объема жилищного фонда города в 218 913 505 кв. м. и средней кадастровой стоимости кв. м 186 000 рублей. С учетом вычета с квартир в 20 кв. м налоговые поступления могут составить 39 млрд. рублей – такая сумма тратится за год из бюджета города на культуру. Однако, по конкретным домохозяйствам налог на квартиры будет распределен неравномерно. Кому-то придется платить сотни рублей в год, а кому-то сотни тысяч и даже миллионы. Сейчас в городе принята прогрессивная шкала налогов – при кадастровой стоимости квартиры до 10 млн рублей – 0,1%, до 20 млн рублей – 0,15%, до 50 млн рублей – 0,2%, до 300 млн рублей – 0,3%, более 300 млн рублей – 2%. В среднем налог на квартиру в центре города будет в 7 раз выше, чем на его окраинах.
Таблица 3. Средний прогнозируемый налог на квартиру по округам Москвы
Округ |
Средняя квартира, м2 |
Средняя кадастровая цена м2 |
Средняя кадастровая цена квартиры |
Средняя ставка, % |
Средний налог 2020 |
Средний налог c вычетом 2020 |
Центральный |
65,6 |
301 085 |
19 751 205 |
0,15% |
29 627 |
20 594 |
Западный |
59,7 |
195 996 |
11 700 991 |
0,15% |
17 551 |
11 672 |
Юго-Западный |
51,9 |
189 535 |
9 836 851 |
0,10% |
9 837 |
6 046 |
Северо-Западный |
55,9 |
177 520 |
9 923 392 |
0,10% |
9 923 |
6 373 |
Северный |
52,4 |
169 044 |
8 857 931 |
0,10% |
8 858 |
5 477 |
Южный |
49,5 |
167 845 |
8 308 349 |
0,10% |
8 308 |
4 951 |
Северо-Восточный |
46,3 |
159 229 |
7 372 292 |
0,10% |
7 372 |
4 188 |
Восточный |
48,5 |
156 272 |
7 579 182 |
0,10% |
7 579 |
4 454 |
Юго-Восточный |
48,2 |
156 777 |
7 556 629 |
0,10% |
7 557 |
4 421 |
Зеленоградский |
44,5 |
114 011 |
5 073 504 |
0,10% |
5 074 |
2 793 |
С учетом прогрессивный шкалы рекордный налог за квартиру составит 17,4 млн рублей – его заплатит владелец жилья площадью 1800 кв. м в Пожарском переулке. Впрочем, это на 50% меньше, чем ему нужно было бы заплатить по рыночной оценке. Суммарно владельцы 10 наиболее дорогих квартир должны будут в 2020 году перечислить в бюджет Москвы более 100 млн рублей. Всего в городе квартир, попавших под ставку 2%, - 46 и расположены они по 33 адресам. Хотя на самом деле сверхдорогих квартир в столице больше на порядок. Например, в базе ЦИАН сейчас выставлено на продажу 27 квартир стоимостью более 300 млн рублей.
С учетом заниженной кадастровой оценки многим владельцам квартир в центре Москвы повезло – они будут платить «типовой» налог в тысячи и десятки тысяч рублей, как например владелец квартиры площадью 155 кв. м в Коробейниковом переулке – при рыночной стоимости квартиры в 122 млн рублей, ее кадастровая стоимость составляет 1,8 млн рублей. То есть налог будет не 366 000 рублей, а 1 800 рублей. Если кадастровую оценку на такие квартиры не пересчитают, то их владельцы в центре города суммарно съэкономят десятки миллионов рублей.
Таблица 4. Квартиры рекордсмены по налоговым платежам (прогноз на 2020 год)
Адрес |
Кадастровая стоимость квартиры, руб. |
Оценочная стоимость квартиры, руб. |
Площадь квартиры, кв. м |
Налог 2020, рублей по ставке 2% |
Недооценка квартиры |
Пожарский переулок, 13 |
868 441 982 |
1 727 296 200 |
1800 |
17 368 840 |
50% |
Неопалимовский переулок, 8 |
726 302 337 |
1 164 212 644 |
1486 |
14 526 047 |
38% |
Подсосенский переулок, 3 |
630 974 029 |
1 672 797 324 |
1922 |
12 619 481 |
62% |
Коробейников переулок, 1 |
614 509 835 |
1 333 151 605 |
1229 |
12 290 197 |
54% |
Мосфильмовская улица, 8 |
595 397 419 |
770 969 680 |
1718 |
11 907 948 |
23% |
1-й Обыденский переулок, 12с1 |
552 645 413 |
800 313 906 |
834 |
11 052 908 |
31% |
1-й Зачатьевский переулок, 5 |
521 181 123 |
1 019 390 652 |
1043 |
10 423 622 |
49% |
1-й Зачатьевский переулок, 6с1 |
462 404 973 |
656 424 795 |
705 |
9 248 099 |
30% |
Скатертный переулок, 18 |
432 918 553 |
865 931 947 |
907 |
8 658 371 |
50% |
Гранатный переулок, 8с4 |
409 227 728 |
1 009 955 227 |
901 |
8 184 555 |
59% |
Таблица 5. Разница средней рыночной и кадастровой стоимости кв. м по районам Москвы
Район Москвы |
Средняя оценочная стоимость кв. м квартир |
Средняя кадастровая стоимость кв. м квартир |
Разница,руб. |
Разница в % |
Центральный административный округ |
349 081 |
301 085 |
-47 996 |
-7,1% |
район Якиманка |
425 881 |
289 379 |
-136 502 |
-24,1% |
район Арбат |
483 822 |
371 716 |
-112 106 |
-17,6% |
район Хамовники |
478 853 |
380 789 |
-98 064 |
-11,2% |
Мещанский район |
315 397 |
276 224 |
-39 172 |
-9,0% |
Пресненский район |
343 104 |
292 175 |
-50 928 |
-7,8% |
район Замоскворечье |
308 852 |
287 006 |
-21 846 |
-4,8% |
Тверской район |
356 251 |
324 574 |
-31 678 |
-4,3% |
Басманный район |
285 045 |
266 845 |
-18 200 |
-2,7% |
Таганский район |
250 254 |
236 916 |
-13 339 |
-2,5% |
Красносельский район |
282 362 |
277 866 |
-4 496 |
3,4% |
Западный административный округ |
208 648 |
195 996 |
-12 652 |
-1,7% |
район Крылатское |
361 509 |
216 712 |
-144 796 |
-26,6% |
район Тропарёво-Никулино |
224 794 |
194 289 |
-30 505 |
-11,8% |
район Очаково-Матвеевское |
201 740 |
164 661 |
-37 080 |
-9,2% |
район Проспект Вернадского |
241 171 |
221 450 |
-19 721 |
-5,5% |
район Раменки |
264 674 |
236 920 |
-27 755 |
-5,1% |
район Солнцево |
140 591 |
135 781 |
-4 810 |
-3,2% |
район Ново-Переделкино |
137 773 |
135 646 |
-2 126 |
-1,1% |
район Кунцево |
188 970 |
190 018 |
1 048 |
2,0% |
Можайский район |
171 321 |
174 559 |
3 239 |
2,8% |
район Филёвский Парк |
210 543 |
216 257 |
5 714 |
3,8% |
район Фили-Давыдково |
203 605 |
208 012 |
4 406 |
4,3% |
район Дорогомилово |
295 870 |
303 342 |
7 471 |
5,2% |
район Внуково |
119 235 |
126 392 |
7 157 |
6,6% |
Юго-Западный административный округ |
190 196 |
189 535 |
-661 |
0,5% |
район Тёплый Стан |
178 975 |
165 909 |
-13 066 |
-6,6% |
район Северное Бутово |
159 301 |
150 374 |
-8 927 |
-5,3% |
Гагаринский район |
280 500 |
263 603 |
-16 897 |
-3,6% |
район Ясенево |
171 270 |
168 007 |
-3 263 |
-1,6% |
район Котловка |
176 180 |
172 684 |
-3 497 |
-1,6% |
район Зюзино |
175 857 |
173 889 |
-1 968 |
-0,7% |
район Коньково |
187 233 |
183 905 |
-3 328 |
-0,3% |
Ломоносовский район |
244 443 |
243 688 |
-755 |
0,1% |
Академический район |
213 756 |
213 961 |
205 |
0,9% |
район Южное Бутово |
140 071 |
142 793 |
2 722 |
2,6% |
Обручевский район |
212 033 |
216 273 |
4 241 |
2,7% |
район Черёмушки |
200 265 |
217 806 |
17 541 |
9,8% |
Северный административный округ |
185 346 |
177 520 |
-7 825 |
-4,5% |
Бескудниковский район |
163 471 |
132 913 |
-30 558 |
-18,9% |
район Западное Дегунино |
151 613 |
126 241 |
-25 371 |
-16,4% |
Дмитровский район |
147 450 |
123 405 |
-24 045 |
-16,1% |
район Ховрино |
171 296 |
144 788 |
-26 508 |
-15,5% |
район Восточное Дегунино |
154 402 |
137 909 |
-16 493 |
-10,7% |
район Левобережный |
177 420 |
161 574 |
-15 845 |
-9,0% |
Головинский район |
164 976 |
149 955 |
-15 021 |
-9,0% |
район Коптево |
167 553 |
158 164 |
-9 390 |
-5,5% |
район Сокол |
230 353 |
214 875 |
-15 478 |
-5,4% |
Тимирязевский район |
183 006 |
181 947 |
-1 059 |
0,0% |
Хорошёвский район |
233 018 |
229 408 |
-3 610 |
1,0% |
Войковский район |
188 047 |
195 045 |
6 998 |
4,2% |
Савёловский район |
201 599 |
211 917 |
10 318 |
5,9% |
район Беговой |
221 331 |
235 562 |
14 232 |
7,1% |
район Аэропорт |
219 730 |
235 739 |
16 009 |
8,6% |
Северо-Западный административный округ |
183 950 |
169 044 |
-14 906 |
-7,0% |
район Куркино |
181 761 |
116 628 |
-65 133 |
-35,6% |
район Северное Тушино |
171 803 |
148 122 |
-23 681 |
-13,5% |
район Строгино |
195 842 |
177 606 |
-18 236 |
-8,4% |
район Хорошёво-Мнёвники |
187 132 |
175 035 |
-12 097 |
-5,7% |
район Южное Тушино |
166 275 |
159 362 |
-6 913 |
-3,4% |
район Митино |
168 377 |
164 315 |
-4 062 |
-2,0% |
район Покровское-Стрешнево |
189 059 |
176 243 |
-12 816 |
0,0% |
район Щукино |
205 336 |
204 343 |
-993 |
0,9% |
Северо-Восточный административный округ |
176 371 |
167 845 |
-8 526 |
-4,3% |
район Южное Медведково |
171 276 |
153 808 |
-17 468 |
-10,1% |
Ярославский район |
151 309 |
136 110 |
-15 198 |
-9,9% |
Алексеевский район |
211 727 |
192 572 |
-19 156 |
-8,7% |
район Северное Медведково |
173 385 |
158 728 |
-14 657 |
-8,4% |
район Лианозово |
170 615 |
155 322 |
-15 293 |
-8,2% |
район Северный |
138 170 |
127 466 |
-10 703 |
-7,7% |
район Ростокино |
181 202 |
168 289 |
-12 913 |
-6,6% |
Останкинский район |
203 122 |
188 699 |
-14 423 |
-6,4% |
Лосиноостровский район |
160 971 |
152 072 |
-8 899 |
-4,9% |
район Отрадное |
171 030 |
163 441 |
-7 589 |
-4,2% |
район Марфино |
179 546 |
170 013 |
-9 533 |
-4,2% |
район Бибирево |
158 249 |
151 646 |
-6 602 |
-4,1% |
район Свиблово |
181 157 |
178 129 |
-3 028 |
-1,1% |
район Марьина Роща |
214 702 |
212 387 |
-2 315 |
0,5% |
Алтуфьевский район |
152 803 |
155 041 |
2 239 |
1,8% |
Бутырский район |
186 866 |
189 712 |
2 846 |
2,3% |
Бабушкинский район |
170 622 |
173 525 |
2 902 |
2,8% |
Южный административный округ |
170 994 |
159 229 |
-11 765 |
-6,7% |
район Бирюлёво Восточное |
134 419 |
116 253 |
-18 167 |
-13,2% |
район Орехово-Борисово Северное |
163 591 |
142 158 |
-21 433 |
-12,9% |
район Орехово-Борисово Южное |
154 727 |
135 437 |
-19 290 |
-12,3% |
район Чертаново Центральное |
165 610 |
145 464 |
-20 146 |
-11,9% |
район Чертаново Северное |
177 595 |
157 349 |
-20 246 |
-11,2% |
район Нагатинский Затон |
185 252 |
167 609 |
-17 643 |
-9,3% |
район Царицыно |
157 838 |
143 356 |
-14 482 |
-9,2% |
район Зябликово |
156 282 |
142 211 |
-14 071 |
-9,0% |
район Бирюлёво Западное |
129 098 |
118 342 |
-10 756 |
-8,3% |
район Чертаново Южное |
157 911 |
149 684 |
-8 227 |
-5,1% |
район Братеево |
153 652 |
148 632 |
-5 021 |
-3,3% |
Нагорный район |
182 175 |
176 662 |
-5 513 |
-2,5% |
Донской район |
213 841 |
204 574 |
-9 267 |
-1,8% |
район Москворечье-Сабурово |
163 687 |
160 190 |
-3 497 |
-1,6% |
Даниловский район |
207 842 |
204 583 |
-3 260 |
-0,6% |
район Нагатино-Садовники |
180 484 |
179 290 |
-1 194 |
0,4% |
Восточный административный округ |
163 818 |
156 272 |
-7 546 |
-4,1% |
район Восточный |
117 832 |
101 562 |
-16 270 |
-13,5% |
район Вешняки |
147 567 |
130 095 |
-17 473 |
-11,8% |
район Северное Измайлово |
155 781 |
138 534 |
-17 247 |
-10,9% |
район Сокольники |
233 508 |
203 376 |
-30 132 |
-10,5% |
район Гольяново |
151 967 |
136 076 |
-15 891 |
-10,4% |
район Ивановское |
152 757 |
137 159 |
-15 598 |
-10,1% |
район Преображенское |
184 830 |
171 245 |
-13 586 |
-6,6% |
район Новогиреево |
163 783 |
154 276 |
-9 507 |
-5,5% |
район Новокосино |
150 615 |
146 900 |
-3 715 |
-2,4% |
район Перово |
158 404 |
154 794 |
-3 610 |
-2,0% |
район Метрогородок |
147 643 |
146 673 |
-971 |
-0,5% |
район Восточное Измайлово |
168 499 |
166 480 |
-2 018 |
-0,4% |
район Соколиная Гора |
174 069 |
172 764 |
-1 305 |
-0,3% |
район Богородское |
165 310 |
165 000 |
-310 |
0,2% |
район Измайлово |
174 098 |
177 859 |
3 762 |
2,8% |
район Косино-Ухтомский |
133 351 |
135 831 |
2 480 |
2,9% |
Юго-Восточный административный округ |
156 669 |
156 777 |
108 |
0,3% |
район Кузьминки |
155 593 |
142 211 |
-13 382 |
-8,3% |
район Некрасовка |
122 308 |
112 597 |
-9 711 |
-7,7% |
район Выхино-Жулебино |
151 832 |
142 699 |
-9 134 |
-6,2% |
Рязанский район |
153 940 |
149 678 |
-4 262 |
-2,3% |
район Лефортово |
182 875 |
181 701 |
-1 174 |
0,1% |
район Печатники |
146 175 |
145 533 |
-642 |
0,5% |
район Марьино |
158 453 |
159 585 |
1 132 |
0,7% |
район Люблино |
149 770 |
154 072 |
4 303 |
3,1% |
район Капотня |
123 348 |
127 336 |
3 988 |
3,3% |
Нижегородский район |
156 127 |
166 380 |
10 254 |
6,8% |
Южнопортовый район |
188 156 |
200 275 |
12 119 |
6,8% |
район Текстильщики |
155 867 |
174 519 |
18 652 |
12,3% |
Зеленоградский административный округ |
124 923 |
114 011 |
-10 912 |
-8,4% |
район Савёлки |
130 718 |
113 348 |
-17 369 |
-12,8% |
район Матушкино |
128 689 |
113 211 |
-15 477 |
-11,7% |
район Силино |
123 068 |
113 105 |
-9 963 |
-8,1% |
район Старое Крюково |
122 828 |
113 433 |
-9 396 |
-7,6% |
район Крюково |
120 523 |
115 366 |
-5 157 |
-4,2% |
Весь город |
198 439 |
185 776 |
-12 663 |
-3,9% |
АВТОР/ИСТОЧНИК: