Cогласно проекту «Свой дом», с которым партия «Единая Россия» объезжает регионы, граждане смогут получать бесплатно землю для строительства дома в рамках специально созданного жилищного кооператива. На первый взгляд лучшего и желать нельзя. Вот только насколько реальны все эти планы?
ЧТО БЫЛО?
По аналитическим данным партнерства «Частная собственность», средняя стоимость сотки земельного участка в коттеджных образованиях на ноябрь 2008 года составляла 97,5 тысяч рублей. При этом необходимо отметить, что цена зависит от географического положения, статуса земли и наличия инженерных сетей. Самая недорогая сотка в поселке «Иртышские зори» - 30 тысяч рублей. Наиболее высокая средняя стоимость земли в поселке Садовом - 250 тысяч рублей за сотку. При сравнении стоимости квадратного метра жилья в организованных коттеджных поселках лидером по ценам был проект «Торонто-Омск» (46 тысяч рублей за квадрат). По 22 тысячи рублей за один квадратный метр предлагались дома в поселке Радужный и в Сосновке. Вообще же, средняя стоимость квадратного метра в уже существующих коттеджных поселках составляла на момент исследования 32 125 рублей.
В 2008 году на территории Омской области индивидуальными застройщиками было введено в эксплуатацию 411,1 тыс. кв. м жилья, что составило 102,6 % к уровню 2007 года.
Для полноты картины дадим список существующих, строящихся и заявленных к строительству коттеджных и загородных поселков:
Существующие коттеджные поселки:
• Коттеджный поселок по ул. Березовая
• Коттеджный поселок в районе ул. СибНИИСХоз
• Коттеджный поселок Русь (ТСЖ «Правый берег»)
• Коттеджный поселок Солнечный
• Коттеджный поселок Торонто-Омск («Канадская деревня»)
• Коттеджный поселок Юго-Западный
• Коттеджный поселок Шинник
• Коттеджный поселок Авангард
• Коттеджный поселок Южный (ул. Машиностроительная)
• Коттеджный поселок Московка-3
• Поселок Усть-Заостровка
• Поселок Ростовка
• Поселок Горячие ключи
Строящиеся коттеджные поселки:
• Коттеджный поселок Диоген (КАО) по ул. 4-я Солнечная
• Коттеджи по ул. Мельничной
• Поселок Рыбачий
• Коттеджный поселок Садовый
• Коттеджный поселок Ближние дачи, ЛАО
• Коттеджный поселок Агродеревня
• Коттеджный поселок Александровская усадьба, пос. Дружино
• Коттеджный поселок Тихая речка
• Коттеджный поселок Радужный
• Коттеджный поселок в с. Сосновка
• Загородный поселок Иртышские Зори (по Черлакскому тракту)
• Коттеджный поселок Торонто-Омск (3-я очередь)
• Коттеджный поселок Изумрудный (ЦАО) по ул. Завертяева
• Коттеджный поселок Магистральный
• Коттеджный поселок Старгород
• Коттеджный поселок Декоративные культуры (САО)
• Коттеджный поселок Новая Чукреевка
Заявленные к строительству:
• Коттеджный поселок Южные ворота
• Микрорайон У пристани
• Коттеджный поселок Гранатовый сад
• Коттеджный поселок Баварская деревня
• Коттеджный поселок Радонеж
• Клубный поселок Красноярка
• Коттеджный поселок рядом с п. Загородный
• Загородный коттеджный поселок Мостовик
• Загородный коттеджный поселок Верхний Карбуш
• Загородный коттеджный поселок Рассвет
• Загородный коттеджный поселок Солнечная долина
• Коттеджный поселок Мостовик
Стоить отметить, что Омский и Кемеровский рынки считаются самыми обеспеченными по малоэтажной застройке. Однако, согласно уточненным данным, высокая насыщенность Омской агломерации коттеджными строениями обусловлена методикой подсчета. В отличие от ряда мегаполисов России, где коттеджем считается капитальное жилое здание общей площадью от 150 до 250 кв. м, омские исследователи под коттеджами понимают здания и меньшей площади.
Как отметил на прошедшем в конце минувшего года круглом столе «Тенденции, проблемы и перспективы развития рынка малоэтажной недвижимости в период кризиса» управляющий партнер компании DSO Consulting (г. Новосибирск) Сергей Дьячков, развитие рынка малоэтажной недвижимости стимулирует государственное участие и высокие доходы населения. «При этом, - продолжает эксперт, - обеспеченность коттеджными и загородными поселками хорошо коррелирует с оборотами розничной торговли. Потребители будут покупать здесь жилье при условии, что цена будет соответствовать уровню доходов среднего класса и чуть ниже среднего».
ЧТО ЕСТЬ?
Было бы нелогично заявлять, что мировой кризис не коснулся рынка малоэтажной недвижимости. Не секрет, что в кризис это и есть самое слабое звено - сегодня у девелоперов денег нет. При этом стоит заметить, что и в лучшие то времена строители чаще всего рассчитывали на средства соинвесторов, т. е. людей, желающих приобрести загородный комфорт.
Что имеем на данный момент? Приобретение «домика-мечты» в строящемся коттеджном поселке для большинства потенциальных покупателей откладывается на долгое «потом» из-за резкого падения их доходов вследствие галопирующей инфляции. Существенную роль несет потеря работы и даже элементарный страх перед неопределенностью будущих событий. Здесь, как говорится, «не до жиру, быть бы живу». Поэтому те загородные поселки, которые вошли в кризис на этапе своего становления, сегодня практически на нем же и остаются. О новых проектах вообще вряд ли стоит вести речь, просто в силу того что подведение коммуникаций сегодня обойдется девелоперу в копеечку, а на государство пока что надежды нет, несмотря на то что речь о софинансировании проектов малоэтажной застройки в этой части при выполнении застройщиком определенных условий ведется давно.
О том, что большая часть проектов загородных поселков «заморожена», говорит тот факт, что из СМИ ушла реклама девелоперов, которые еще год назад активно предлагали к продаже коттеджи в будущих организованных поселениях малоэтажной застройки с развитой инфраструктурой.
ЧТО БУДЕТ?
Естественно, в первую очередь малоэтажный рынок ждет обещанной помощи от государства. Еще в конце 2008 года принят закон, по которому неэффективно используемые федеральные земельные участки будут передаваться для использования их под жилищную застройку.
На данный момент Госдума рассматривает законопроект, предусматривающий возможность выделения земельных участков под индивидуальную застройку без проведения аукционов. При этом предполагается создание особого вида жилищных кооперативов - жилищных некоммерческих объединений граждан (ЖНОГ).
По словам председателя Комитета по бюджету и налогам Госдумы, координатора проекта «Свой дом» Александра Когана, принятие закона даст мощнейший толчок развитию малоэтажному строительству, поскольку реализация его положений позволит снизить себестоимость строительства за счет использования государственных субсидий на строительство инженерной и социальной инфраструктуры. Соответственно, вполне реально довести стоимость квадратного метра жилья до 16-20 тысяч рублей.
В рамках законопроекта разработчики предусматривают меры, стимулирующие выдачу ипотечных кредитов. По мнению г-на Когана, за счет государственной помощи ипотечный рынок оживет уже в конце этого полугодия. Правда, это не совсем согласуется с последними данными Центробанка, из которых видно, что в феврале банки выдали в четыре раза меньшую сумму ипотечных кредитов по сравнению с последним кварталом прошлого года. Причем кредитованием жилья на сегодняшний день занимаются лишь семь-восемь крупных банков, да и то по программам, неподъемным для среднестатистического жителя российской провинции. Поэтому вряд ли стоит ожидать, что уже к июлю ипотека обретет новое дыхание.
Что касается механизма действия ЖНОГ, то г-н Коган объясняет его следующим образом: «Субъект РФ или муниципальное образование организует кооператив, привлекает граждан, бесплатно выделяет земельный участок, за счет федеральных и региональных средств подводит сети, строит социальную инфраструктуру и дает возможность самим гражданам строить либо строительство жилья ведется с привлечением подрядчика под контролем государства». Хотелось бы, чтобы все также просто воплощалось в жизнь, как об этом рассказывает Александр Коган. К сожалению, зачастую приходится наблюдать совершенно иную картину. Успешной реализации планов мешают чиновничьи проволочки, несовершенство законодательства и т. п.
В качестве ремарки: не стоит обольщаться, что Омск - крупный город-миллионник. По многим показателям и уж тем более уровню жизни населения он недалеко ушел от действительно небольших провинциальных городков. Даже если вдруг случится чудо и государство реально займется инфраструктурой поселков малоэтажной застройки в виде субсидирования девелоперов, то вряд ли доходы омичей позволят массово приобретать коттеджи в недалеком будущем.
http://news.gorod55.ru