Жилищная проблема - это состояние общества, при котором трудоспособный, законопослушный гражданин не имеет возможности заработать средства на приобретение и содержание достойного современного жилища. Сама проблема жилья находится в зените внимания, есть и понимание проблемы и её значения. Она обсуждается на всех этажах власти и имеет внимание политических партий. Вот только её решение, обещанное многими и в разное время, так и не состоялось. Более того, происходит её обострение, а на фоне быстрорастущих энерготарифов, стареющий и дряхлеющий жилой фонд, становится хитом современной жизни.
Эпизоды успехов на этом фронте, в виде достижений, повторяющие успехи прошлого столетия, выглядят слабым утешением, а по сути таковыми не являются. Все попытки найти решение в увеличении объёма строительства, используя старые технологии, былые форматы жилья, в виде многоэтажных «коморок», проблему загоняют в угол. Единственным выигравшим остаётся бизнес и не всегда строитель, да чиновник, пишущий отчёт.
Краснодарский край, один из передовиков строительства, где на население в пять с лишним миллионов жителей, строится, четыре с небольшим миллиона квадратных метров жилья. Половина, всего объёма, приходится на Краснодар, где проживает 850 тысяч жителей. Если добавить в эту статистику Сочи, Геленджик и другие города края, то на половину, а это два миллиона жителей сельских районов, остаются крохи. И так по всей России, с небольшими корректировками по регионам. После этого удивляемся процессу опустошения огромных площадей и вымиранию тысяч сёл и городков. Конечно, в этот процесс большую лепту внёс процесс развала промышленности и инфраструктурных объектов в регионах. Попытаться всё это списать на процесс урбанизации некорректно, так как Россия не Европа, плотность населения такова, что оголение некоторых территорий, смерти подобно. Поэтому подходить к некоторым преобразованиям надо со своим мерилом и со своими стандартами, в том числе и при формировании жилищной политики, которая сегодня невнятна, непонятна, а попросту говоря, отсутствует.
В конце прошлого века мы резко изменили общественно-экономическую формацию и принялись за развитие нового общества и построение новых отношений. Новая политика была заявлена и поддержана, а что дальше? Где новое общество и где новые отношения? Заявить это слова, а где дела? Конечно, общественную собственность поделили, с этим просто, а что делать дальше? Стоять одной ногой в капитализме, а другой в социализме неудобно, да и поза, будем справедливы, не публичная. Если мы действительно строим новое общество, то необходимо понимать, что буржуазное общество – это другое, не социалистическое общество. Здесь всё другое: люди по-другому живут, общаются, деньги получают, о семье по-другому заботятся и т.д. В такой ситуации проблема жилья является одной из основных, поскольку необходимо создать другой образ жизни, а жизнь связана с жильём. Жильё - очень глубокая вещь, задевает базовые структуры человеческой жизни. Поэтому тема жилья регулярно является предметом политических спекуляций. В зависимости от того, какое жильё создается, и какой образ жилья строится в сознании населения, зависит развитие страны и общества. При этом необходимо учитывать многие факторы: климат, ментальность населения, исторические и национальные особенности и т.д. Представьте российские просторы, климатические зоны, национальное разнообразие и получите сложность задачи, которую надо решать.
Для того чтобы проблема жилья начала решатся необходимо формировать сложную типологию жилья. Типы жилья должны соответствовать образу жизни человека.
Только для города, есть необходимость, создать десяток разных вариантов. Молодой человек, студент, молодая семья, семья с детьми, многодетная семья, семьи с различным уровнем доходов, пожилые люди, инвалиды и т.д. Типология семейного жилья должна быть очень развитая и включать в себя несколько типов пригородного жилья – отдельных домов. Если в городе закладывается большое количество жилья, где люди могут совмещать жизнь с работой (нижний этаж – магазинчик, аптека, мастерская, верхний этаж – жилой), то это становится основой для появления мелкого бизнеса. Иначе его никак не сделать. Люди, которые занимаются частными гостиницами, мелкими магазинчиками, аптеками, мастерскими, мелкими нотариальными конторами и т.д., чтобы обеспечить работу эффективную и круглосуточную, должны там жить. Если такой типологии жилья нет, то этот слой просто не появиться. Он живёт только в определённой конструкции жилья. И никакие программы развития малого бизнеса здесь не помогут, если этот тип жилья не предусмотрен.
Самый распространенный тип сельского жилья – примитивная изба с огородом и «удобствами» во дворе. Конечно, сегодня уже новые дома так никто не строит, но и нет системного порядка. Отсутствует понимание, каким должен быть дом для фермера. Это совершенно специфические дома, отличные от всех остальных типов жилья. Поскольку образ жизни в разных уголках страны различен, в т.ч. числе и на селе, то типология сельского жилья должна быть многообразна.
Типология жилья – это способ включения людей в новую жизнь, а в России такая типология практически отсутствует.
Люди отучились обустраивать жизнь вокруг себя, что гораздо шире, чем банальный ремонт квартиры! Люди должны захотеть выйти из бараков за счёт собственных усилий, у них должно быть представление о поле возможных вариантов. Когда люди начинают прилагать усилия – вот тут им нужно помочь. Надо построить правильные финансовые схемы, создавать инфраструктуру. И тогда начнётся действительно жилищный бум.
Организация собственного жилья – вещь высокоинтеллектуальная и высокопрофессиональная. Человек, который занимается обустройством своего жилья, он уже не примитивный. И чем сложнее структура жилья, тем сложнее им управлять. В этом состоит элементарная бытовая квалификация человека в современном мире. И поэтому реформа ЖКХ это реформа на самом деле жилья. Человек вдруг должен понять, что вопрос его обеспечения светом, водой и т.д. – это его вопрос, а не государства или кого-то ещё. Куда и за какие деньги как подключится, какие контракты с компаниями по обустройству жилья заключать. Люди отучились обустраивать жизнь вокруг себя, что гораздо шире, чем банальный ремонт квартиры! Человек, владеющий сложным жильём, которое он арендует, выбирает, обслуживает, сам для себя строит, ищет ответ на вопрос как будет дом отапливаться, с кем какие контракты заключать. Это человек уже совершенно другой квалификации и другой цивилизации. Он отличается от того, которому дали какой-то минимум «удобств» и он ими довольствуется. У него другие потребности, другая ориентация в мире, другое отношение к жилью и собственности, а отсюда и патриотизм. У него другая семейная жизнь. Просто качественно другая вся жизнь. В этом смысле это человек, который обустраивает себя. Здесь и проходит граница между социализмом и капитализмом.
Теперь о самом процессе строительства, который характерен несколькими российскими особенностями. Прежде всего, надо отметить, что жилья строим мало, а учитывая состояние жилого фонда, катастрофически мало. В основном, строим жильё многоквартирного формата в крупных городах и региональных центрах. Принятый приоритет в строительстве малоэтажного жилья, в основном домов усадебного типа на одну семью, абсолютно правильный, но так и остаётся заявленным приоритетом. Попытки строительства различных коттеджных посёлков по несколько десятков домов, революцию не сделают, а наоборот приведут к негативному восприятию подобного типа жилища. Нужно типовое и системное проектирование подобных массивов, застраиваемых тысячами домов, обеспеченных дорогами, связью и всей необходимой инфраструктурой. Там могут располагаться кварталы социально ориентированных домов для многодетных семей, для инвалидов, для пенсионеров и т.д. В зависимости от выбранной типологии жилья, будут определены размеры земельных участков, инфраструктурных объектов и т.д. Строительство жилья в регионах и на сельских территориях имеет свои особенности, но везде и все хотят жить в современных, красивых, прочных, энергоэффективных, экологичных домах, по доступной цене. Что для этого необходимо сделать?
Как правило, всё сводится к трём основным задачам:
1. Предельно удешевить цену квадратного метра жилья.
2. Наладить заводской выпуск технологичных стройматериалов и фрагментов жилого дома.
3. Разработать кредитно-финансовые механизмы, позволяющие приобретать жильё
гражданами.
Неизвестно кто первый изрёк, что малоэтажное строительство значительно дешевле и стоимость 1 м2 жилья в доме, будет меньше стоимости 1 м2 квартиры. Но при сегодняшних технологиях строительства и применяемых материалах, это совсем не так. Но байка «пошла» гулять и пришла в рекламу малоэтажного строительства, где стоимость каркасных домов подаётся на уровне 12 – 15 тысяч рублей за 1м2, готового под ключ жилья. Более того, есть и примеры такого «строительства», но что это за дома? Жилыми их назвать крайне сложно. Такое «экономное» жильё разденет своих обладателей за три – пять лет эксплуатации. Необходимо научиться строить малоэтажные дома экономичными и капитальными. Они не должны уступать, по степени благоустройства многоэтажным домам, но со значительно меньшими затратами материальных ресурсов и времени. К этому имеются все предпосылки. Сопоставляя количество фундаментов, стен, перекрытий и других конструктивных элементов здания, приходящееся на 1 м2 полезной площади в домах многоэтажных и малоэтажных, можно видеть, что «удельный расход» наиболее дорогих элементов здания (стен и фундаментов) в домах малоэтажных значительно больше, чем в многоэтажных. Большое количество «охлаждаемых» наружных стен в малоэтажном здании, по сравнению с многоэтажным домом, обязывает также особо заботиться об их энергоэффективности, всемерно повышая сопротивление ограждающих конструкций теплопередаче. Это можно решить через инновационные технологии заводского строительства. Наши строители работают с производительностью в 3 – 4 раза ниже, строителей развитых стран. На это влияют многие факторы, но основной это климатические условия и отсутствие соответствующей заводской подготовки элементов будущего дома. Перенос большей части процесса строительства домов в заводской цех на конвейер, можно существенно поправить показатели эффективности работы строителей. Практика других стран показывает примерно такую же картину распространенности малоэтажного строительства. Даже в США — «стране небоскребов» — свыше 80% населения проживает в одноэтажных и двухэтажных домах. Ориентировочно можно полагать, что в новом строительстве (если учитывать городское и сельское строительство) малоэтажные дома должны составлять по площади около 80%, а остальные 20% остаются на дома в 4 этажа и выше.
Необходимо, как можно больше, применять деревянные элементы для конструкций малоэтажных домов, что обеспечит их энергоэффективность, экологичность, хорошие прочностные характеристики и снижение стоимости 1 м2 жилья. Россия в двенадцать раз меньше применяет пиломатериалы, чем США, Канада и скандинавские страны, при строительстве жилья, являясь мировым лидером по объёму лесных угодий. Это ещё один, существенный резерв, в решении проблемы жилья. При комплексной малоэтажной застройке больших территорий, завод, расположенный в непосредственной близости, на своём конвейере, обеспечит быстрое, качественное и недорогое строительство жилья и инфраструктурных объектов. Вместе с решением проблемы жилья, регионы получат импульс экономического развития. Кластерный подход к организации подобного решения будет иметь положительный эффект и создаст базу развития для малого и среднего бизнеса. Необходимо пересмотреть регламенты участия госструктур в решении проблемы жилья. Эффективного механизма нет, а конкурсы и различные аукционы, только загоняют проблему в угол. Эту глубоко социальную задачу не переложить на плечи бизнеса и главную роль в её решении должно получить Министерство строительства и ЖКХ РФ. Пора на полную мощь включить механизм ГЧП и объединить усилия по решению вековой проблемы.
У России и регионов нет времени на сомнения и надежду на то, что проблема решится сама собой, пришло время решать и действовать.
Автор статьи/контакты: Председатель совета директоров ГП «Кубанский модульный дом» Бондаренко В.И. - Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.
Обеспечение жильем - точка зрения практика-строителя
СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ – ЗАДАЧА СОЦИАЛЬНАЯ